地产及物管行业周报：多部门强调止跌回稳 央行指出择机降准降息

本期投资提示：

地产行业数据：新房成交周环比上升、成交推盘比上升，二手成交周环比略降。上周（25/3/15-25/3/21）34 个重点城市新房合计成交301 万平米，环比+32%；其中，一二线环比+30%、三四线环比+46%；3 月一手房月成交同比+0.5%，较2 月-2.5pct；其中，一二线同比+4.5%、三四线同比-23.9%，分别较2 月-7.5pct 和+18pct。上周13 个重点城市二手房成交130 万平米，环比-12%；3 月截至上周二手房成交同比+29%，较2 月-44pct。库存方面，上周15 城推盘112 万平米，对应成交推盘比1.05倍，最近三个月（24 年12 月-25 年2 月）分别为1.25 倍、1.37 倍和2.34 倍。至上周末，15 城可售面积9,008 万平米，环比-0.1%；3 个月移动平均去化月数为21.1 个月，环比+0.5 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。

主要政策新闻：多部门强调推动房地产止跌回稳，央行指出择机降准降息。宏观层面，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，指出要更好满足住房消费需求，持续用力推动房地产市场止跌回稳；加力实施城中村和危旧房改造；适时降低住房公积金贷款利率，扩大住房公积金使用范围。央行召开2025 年第一季度例会，指出择机降准降息，完善房地产金融基础性制度。住建部提出要坚决稳住楼市 ，推动房地产市场止跌回稳。国家统计局发布2025 年1-2 月全国房地产市场情况：投资同比-9.8%，较前值+0.8pct；新开工同比-29.6%，较前值-6.6pct；竣工同比-15.6%，较前值+12.1pct ； 销售面积同比-5.1%， 较前值+7.8pct ；销售额同比-2.9%，较前值+14.1pct。因城施策方面，深圳、郑州提高公积金贷款额度，昆明调整住房公积金借款人年龄上限；上海支持工业项目分期支付土地款。

公司动态跟踪：招商积余、绿城服务经营降本增效、业绩超出市场预期。2024 年业绩：招商蛇口实现营收1,789 亿元（+2.3%），归母净利润40 亿元（-36.1%）；招商积余营收172 亿元（+9.9%），归母净利润8 亿元（+14.2%）；贝壳-W 营收934.6 亿元（+20%），归母净利润 41 亿元（-30.9%），Non-GAAP 利润 72 亿元（-26%）；越秀服务营收39 亿元（+20%），归母净利润 3.5 亿元（-27.5%）；绿城服务营收185 亿元（+6.5%），归母净利润7.9 亿元（+29.7%）。陆家嘴发行 2025 年度第一期中期票据，实际发行金额11.9 亿元 /2.19%/2 年。招商积余董事、总经理陈海照因工作调动辞任董事及总经理职务，聘任陈智恒为新总经理。

一周板块回顾：上周房地产板块跑赢大市，物业管理板块跑赢大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.16%，沪深300 指数下跌2.29%，相对收益为1.13%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第14 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：光明地产、亚通股份、粤宏远A、招商积余、南都物业，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为万通发展（维权）、大连友谊、我爱我家、华联控股、光大嘉宝。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.43%，沪深300 指数下跌2.29%，相对收益为0.87%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为12.7/11.5 倍；物管24/25PE 均值分别13/11 倍。

投资分析意见：看好一二线布局、产品力房企，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，并且《提振消费专项行动方案》中指出要更好满足住房消费需求，表明政策仍将持续发力，同时近期城改旧改及收储或将加快推进。我们认为近期行业呈现政策底、信用底、需求底三底叠加，房地产及产业链也值得更积极对待。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：贝壳，关注我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业，关注新城悦服务。

风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。