挣扎的中小上市物企

（来源：物股通）

近年来，中小型物业企业纷纷登陆资本市场，试图通过上市融资实现规模扩张。

然而，在热钱退潮、行业竞争加剧、地产关联方风险暴露的背景下，有些企业频频陷入违规操作、业绩亏损、停牌甚至退市的困境。

以近期动作频频的宋都服务（09608.HK）、佳源服务（01153.HK）、鑫苑服务（01895.HK）、弘阳服务（01971.HK）及瑞森生活服务（01922.HK）为代表的中小物企，其挣扎历程折射出行业发展的深层矛盾与制度缺陷。

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饮鸩止渴的资本操作 

随着资本退潮与行业调整，港股中小物管公司的融资渠道已近乎枯竭。以宋都服务为例，其2023年、2024年连续两次以折让近20%的价格配股融资，募集资金用途均为“一般运营资金”，反映出企业现金流极度紧张。

这种“低价输血”虽短期缓解压力，却导致股权稀释、估值承压，2024年复牌后股价暴跌32%。

类似案例还包括佳源服务通过股权质押引入华盛证券，但交易后仍面临2.2亿港元债务未偿。

行业数据显示，2021年港股物管板块尚有8家企业配股融资，而2022年“挂零”，2023年仅宋都服务一家成功配股，2025年彩生活成为第一家抛出供股融资方案的上市物企。

流动性枯竭的背后，是中小上市物企规模小、业绩下滑的恶性循环。宋都服务在管面积连续两年负增长，毛利率从36.2%骤降至17.1%；弘阳服务2024年上半年营收下降14.4%，ROE仅4.04%。

02#

关联交易黑洞，从输血到失血  

中小物企多由地产母公司分拆上市，关联交易成为其发展初期的重要依赖，但也埋下隐患。例如：

• 鑫苑服务因控股股东鑫苑地产擅自挪用其4.02亿元存款作为贷款抵押，导致公司被迫停牌并启动法律仲裁；

• 佳源服务被曝实控人沈天晴未经授权划转6.6亿元资金，导致停牌近20个月，即便复牌后仍需追偿4.85亿元关联欠款；

• 弘阳服务收购地产母公司2.31亿元停车位资产抵债，被质疑损害无抵押债权人利益。

此类违规操作直接暴露了母公司对上市物业公司资金的控制权滥用。关联方风险成为中小物企的“致命毒瘤”。

这种关联捆绑更导致企业独立性丧失。宋都服务80.6%的物管收入依赖关联方，瑞森生活服务因关联方应收款项减值拨备增加，2024年中期预亏超9000万元，同比由盈转亏。

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深陷治理危机与高管层震荡  

中小物企的治理问题尤为突出，管理层变动与派系斗争加剧了经营风险。

华盛证券在取得佳源服务控股权后，清洗原管理层。更换三任核数师、两任董事会主席，新任高管李猛缺乏物管经验，复牌后仍需处理异常交易调查。

瑞森生活服务爆发总裁与大股东内斗，前CEO李春玲被指控私发千万元账外花红，控股股东黄清平涉嫌挪用资金，导致年报难产、股价腰斩。

而新任总裁刘勇罡仅签订1年任期，凸显公司治理的短期化倾向。

鑫苑服务因历史关联交易问题多次被联交所谴责，前高管因参与违规贷款被勒令辞职，反映出内部监管机制形同虚设。

04#

面临监管收紧与合规成本攀升  

港交所《上市规则》的持续升级，将中小上市物企推向合规悬崖。

如此前，港交所要求佳源服务需在2024年底前完成六项复牌条件，包括独立调查和补发财报，否则面临退市；鑫苑服务因资金违规划转被公开谴责四名董事，内控审查成为复牌前提。

2025年新规强化资金用途披露，弘阳服务以股权抵债的操作可能触发更严格审查。

监管倒逼下，企业被迫建立穿透式风控体系。鑫苑服务完善内控框架并通过仲裁追偿，复牌后股价回升141%；宋都服务引入第三方机构评估关联交易，但黄金业务跨界投资引发新质疑。

这种合规转型代价高昂，中小物企年合规成本普遍增加300-500万元。

05#

重构商业模式与资本逻辑

为摆脱困境，部分企业已尝试通过更名、引入战投、拓展第三方业务等方式。

如瑞森生活服务更名“去银城化”，试图淡化地产关联标签；宋都服务通过外拓非住宅物业降低对母公司的依赖；佳源服务引入华盛证券作为新股东，推动财务透明化。

不过，这些举措效果尚未显现。

中小上市物企若想真正独立，需要在以下方面取得突破：1）强化内控机制，杜绝关联方资金侵占；2）拓展增值服务，如智慧社区、城市服务等，提升非传统物业收入占比；3）优化股东结构，整合更多社会资源，避免被单一大股东左右；4）技术赋能，借助数字化降本增效，为轻资产转型提供路径。

中小上市物企的困境，更多是地产黄金时代终结与资本市场制度缺陷共振的结果。从“规模崇拜”到“合规求生”，从“依附地产”到“独立经营”，这些企业的挣扎既是阵痛，也是觉醒。

若无法摆脱对资本套利的路径依赖，中小物企或将沦为退市潮中的牺牲品；唯有重构价值逻辑，方能在行业洗牌中觅得生机。

未来，市场将用更严苛的标准检验它们的每一次“折腾”——是绝地反击，还是黯然离场，答案不久将揭晓。