激荡与重生：中国房地产十七年周期嬗变

【导语】中国房地产用十几年走完发达国家半个世纪的城镇化进程，从2008年金融危机至今的17年，中国房地产市场经历了“刺激-上涨-调控-衰退”的完整周期。当前来看行业正在从高负债高杠杆转向稳需求、防风险以及重品质的发展模式。未来房地产将从经济引擎转型为民生保障与高质量发展并重的社会基础产业。

当行业年销售额从2008年的2.5万亿元膨胀至2021年的18.2万亿元，中国房地产用13年走完发达国家半个世纪的城镇化进程，却也验证了霍伊特周期理论的铁律——所有脱离收入基本面的上涨终将回归地心引力。如图1，2008-2024年我国房地产开发投资完成额呈现先上升后下降的趋势，显现了房地产市场从快速发展上升到势头衰退下滑的过程。下文将分阶段回顾2008年至今房地产市场的演变。

2008-2009年：危机与复苏，房价V型反转

 2008年全球金融危机冲击中国经济，出口下滑、失业率上升，房地产市场陷入冰冻期。在这样的背景下，中央推出“四万亿”经济刺激计划，其中约1.5万亿流向房地产及基建相关领域。首付比例降至20%，房贷利率打7折，营业税减免，直接激活购房需求。2008年金融危机商品房销售面积下跌20%，房企资金链紧绷，万科等企业率先降价促销。到了2009年政策效果显现，全国房价同比较大幅度上涨，北上广深等一线城市房价一年内翻倍。例如当时北京广渠门地块拍出40.6亿元天价，拉开“地王时代”序幕。

2010-2013年：调控收紧，市场剧烈分化

2010年“国十条”出台限购、限贷政策，二套房首付提至50%，利率1.1倍。2011年在上海和重庆试点房产税。2013年“新国五条”加码限价、限签。对房地产市场抑制投机，防范泡沫产生了作用。 市场表现有一二线城市短期降温，三四线城市库存持续累积，出现了鄂尔多斯“鬼城”、温州房价腰斩等现象。在这样的情况下，万科提出“城市配套服务商”战略，恒大、碧桂园下沉三四线，通过高周转模式扩张。2013年全国商品房销售额突破8万亿元，如图2,2013年商品房销售额有明显的提升。

2014-2016年：去库存周期，政策松绑与房价猛飙

2014年中央经济工作会议定调“去库存”，取消限购、降首付、降契税。2015年“棚改货币化”启动，央行通过PSL向三四线注入流动性。房地产市场应声反弹?，2016年一二线房价大涨，深圳同比上涨57%，南京、合肥等地出现“抢房潮”。同时风险也在累积，居民杠杆率从2014年的36%飙升至2016年的44%，房企负债率普遍超过80%。典型案例有2016年融创以340亿元收购万达文旅项目，房企激进并购为后续埋下了债务隐患。

2017-2021年：“房住不炒”与行业拐点

在房地产快速发展过程中不少人因“炒房”致富，房子成为投机的产品，为限制这一现象的发生，2017年中央定调“房住不炒”，多地推出限售、限价政策。为减小房企债务风险，2020年“三道红线”限制房企融资。到了2021年土地“两集中”政策（集中公告、集中出让）。

在这几年中市场出现了分化， 2020年新冠肺炎后核心城市房价再度上涨，深圳二手房均价突破8万元/㎡。2021年恒大暴雷，美元债违约引发行业信用危机，三四线房价进入下行通道。 2021年百强房企销售增速从年均20%降至-3.5%，中小房企批量退出市场。如图2所示，2021年全国商品房销售额18.2万亿元，达到历史峰值。

2022年至今：市场深度调整与新模式探索

2022年至今，房地产市场明显下行，2022年商品房销售面积降至13.6亿平方米（同比-24.3%），70城房价连续16个月环比下跌，如图2所示，2022年销售额明显低于前一年。对于房企来说，房企债务违约蔓延，2023年超50家上市房企净利润亏损。

   在此背景下，政策提振显得非常重要。2022年“金融16条”保交楼，2023年央行降首付（首套20%、二套30%）、降存量房贷利率。2024年推行“以旧换新”政策，试点现房销售，探索保障性住房建设。 与此同时，房企在夹缝中求生存，例如万科引入深圳国资战投，保利发展整合产业链，房企转向轻资产运营。房地产新发展模式聚焦“三大工程”：保障房、城中村改造、平急两用基础设施。

未来房地产将从经济引擎转型为民生保障与高质量发展并重的社会基础产业

综上，2008年全球金融危机的惊涛骇浪中，中国房地产以“四万亿”为起点，开启了一场史诗级的周期轮回——从挺市政策的强心针催生北上广深房价翻倍，到“房住不炒”终结土地财政的黄金时代；从恒大、碧桂园登顶世界500强，到2022年行业寒冬中万亿债务危机浮出水面。当前迎来历史性分野：当人工智能与新能源接过经济增长的权杖，房地产终于褪去“支柱产业”的光环，在阵痛中走向存量时代，实现软着陆。

未来中国房地产行业将步入新的周期：在“房住不炒”长效机制下，市场出现分化：发达城市黄金地段的房子继续保值，但人口流出的中小城市房价可能面临深跌；行业逻辑从增量开发转向存量运营，开发商不再拼命建设，而是转向保障性住房与租赁。房地产作为拉动经济极为重要的支柱地位将下滑，房地产投资占比将保持下降，逐步让位新兴产业，最终蜕变为高质量社会基础产业。