地产及物管行业周报：广东10城超200亿收储土地 深铁提供万科28亿借款

本期投资提示：

房地产行业数据：上周（25/2/8-25/2/14）34 个重点城市新房合计成交168 万平米，环比+182%；其中，一二线环比+182%、三四线环比+180%；2 月一手房月成交同比-19%，较1 月+4pct；其中，一二线同比-16%、三四线同比-37%，分别较1 月+4pct和+9pct。上周13 个重点城市二手房成交99 万平米，环比+57%；2 月二手房月成交同比+75%，较1 月+60pct。库存方面，上周15 城推盘-5 万平米，对应成交推盘比-14.25 倍，最近三个月（24 年11 月-25 年1 月）分别为1.26 倍、1.25 倍和1.37 倍。

至上周末，15 城可售面积9,136 万平米，环比-0.8%；3 个月移动平均去化月数为18.1个月，环比+0.6 个月。目前短期库存去化月数已连续3 个月下降，行业新房市场继续去库存，并且我们认为由于行业供给过度出清，行业中有效库存处于低库存阶段，但结构中三四线库存和土地状态库存等无效库存均处于高位。

主要政策新闻：宏观方面，国常会指出提振消费是扩大内需、做大做强国内大循环的重中之重，加大消费品以旧换新支持力度，更好满足住房消费需求。央行发布2024 年四季度金融机构贷款投向报告，2024Q4 末房地产开发贷款余额13.56 万亿元，同比+3.2%；个人住房贷款余额37.68 万亿元，同比-1.3%。收储方面，广东 10 城超200亿元收储存量闲置用地。因城施策方面，上海实施商务楼宇更新提升行动方案，加大优质住宅用地供应力度；北京平原多点地区迎来“好房子”新政，部分面积不计入容积率。公积金政策方面，邢台优化调整公积金政策，优化住房套数核查及认定、优化多子女家庭房屋套数认定、放宽“商转公”条件。购房补贴方面，安徽多地出台购房优惠政策，新年购房最高立减9 万元等；烟台发放 6,000 万定向购房券；嘉兴南湖购房补贴最高7 万元。

公司动态跟踪：2025 年1 月销售金额：新城控股10 亿元（同比-72%）；招商蛇口90亿元（同比-25%）；中国金茂67 亿元（同比+5%）；保利发展180 亿元（同比-11%）；华润置地116 亿元（同比+2%）；金地集团23 亿元（同比-59%）。2025 年1 月销售面积：新城控股12 万平（同比-77%）；招商蛇口45 万平（同比-23%）；中国金茂30 万平（同比-21%）；保利发展77 万平（同比-35%）；华润置地49 万平（同比-8%）；金地集团16 万平（同比-48%）。融资方面，绿城中国发售优先票据3.5 亿美元/8.45%/3 年；天健集团发行中期票据10 亿元/3.6%/5 年。关联交易方面，深铁集团拟向万科提供 28 亿元借款，用于万科偿还公开市场发行债券的本金与利息，作为担保，万科以深铁集团为受益人，将其持有的万物云价值40 亿元的股票按质押率70%抵押给深铁集团，一般市场股票质押率为30-60%。

一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨2.02%，沪深300 指数上涨1.19%，相对收益为0.83%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第9 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：电子城、合肥城建、世荣兆业、中润资源、华丽家族，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST松江、光明地产、铁岭新城、粤宏远A、国创高新。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨2.17%，沪深300 指数上涨1.19%，相对收益为0.98%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为9.4/8.7 倍；物管24/25PE 均值分别13/11 倍。

投资分析意见：我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上并将持续发力，同时我们认为近期行业呈现了基本面、政策面和公司面三大利好的共振，房地产及产业链也值得更积极对待。而考虑到行业供给出清接近终章，供给出清也将推动结构出现强弹性，预计优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、建发国际、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：建发股份、新城控股、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。

风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。