【特约大V】龚成：6大因素，拆解2025年香港楼市

金吾财讯 | 香港楼市从高位回落2、3成，现时面对中国及香港经济未完全回勇，楼市之后会再跌？还是稳定？这文章会拆解影响香港楼市的6大因素，分析短中长期的影响。


--第一点：中国政策令楼市止跌--

中国政府在2024年9月，推出了多项支持经济及楼市政策，虽然不会令经济快速好转，但有稳定作用，当中也发放了讯息，如果有必要，会再推出支持经济政策。

所以在大方向上，经济会开始稳定，慢慢向好，但全面回勇就要时间，当中国的经济与楼市稳定，除了影响香港楼经济而影响楼市，也影响香港地产发展商。因为部分发展商有在内地卖楼，如果内地楼市弱令物业难出售，就会影响该发展商现金流，从而在香港的物业，要大力减价速销，令资金加快回笼。

因此，中国政府上年的政策「稳定经济，支持楼市」，相信会对香港经济，香港楼，有稳定作用，但经济未必能短期内明显好转，因此，楼市短期也较难大升。


--第二点：减息因素有利楼市--

近年香港利率高，对楼市会不利，因为供楼要借钱，当中就要支付给银行利息成本，高息环境令成本增加，自然不利楼市，无论买楼自住及投资都是一样。

这点令2022年-2023年香港楼价大跌原因，因为当时美国为应对通账，加息很急，香港基于汇率，利率也跟随向上，令香港楼在2022年下跌不少。

到2024年下半年，美国开始进入减息周期，这点会利好香港楼市，因为供楼成本减少。


--第三点：2025年美国政府换届--

2025年美国政府换届，由于新政府推关税等措施，令美国的进口成本增加，这点有机会推高美国通账，而高通账就会影响美国减息的时间表。

因为美国有可以在2024年下半年减息，是因为通账已由过往的9%高位，回落到接近2%的目标水平，因此有条件减息。

但如果美国通账增加，就有机会推迟减息，或者维持高息在一段时间，香港的利率也无法下跌，这因素将会令香港楼市增加不确定性。因此，投资者要留意美国新政府的贸易政策，以及是否会推高物价，从而影响减息步伐。


--第四点：内地资金买香港楼因素--

过往有一段时间，香港楼较受内地人欢迎，这是由于当时内地人眼中香港很独特较吸引，以及内地经济当时较好，令不少有钱人都想在香港这地方置业。

到近年，香港楼的在内地人眼中的吸引力，未必及过往，加上内地经济转弱，令内地人买楼的需求有所减少，虽然仍有，但已经难以大幅推高楼价。

另一个因素，就是香港政府推出的吸引人才计划，在近年成功吸引一些人来香港，令租金得到支持，数据显示，香港楼出现一个现象「租金上升，楼价下跌」，原因是不少人才来港后，并不会立刻买楼，而是先租楼，因此推高了租金。

当近年出现「租金上升，楼价下跌」，就令「租金回报率拉高」，投资的吸引力，也会因此而略有提高。

长远来说，如果人才计划的人长期留在香港，才有机会买楼，支持楼市，但这因素始终有不确定性，未能计算产生多少需求。而这方面的短期需求未必多，只能对租金有支持作用。


--第五点：楼市投资价值拆解--

一个住宅物业，有两个主要功用，第一是「自住」，第二是「投资」，要同时分析这两大因素，才能立体分析楼市。

在投资价值方面，过往香港楼市的租金回报率不高，一般只有2%、3%，加上近几年按揭利率高，令之前香港楼的投资价值，处于较低水平。到现时，由于租金回报率有上升情况，香港楼的投资价值，由之前较低吸引力，到现时为「中等」。

由于投资物业的回报包括「租金回报」及「升值回报」，所以长期楼市升跌，也是投资者关注因素。

在过往20年，香港楼市以倍计上升，其中一个因素是供应少需求大，到现时，供应已经增加，供需比过往平衡，香港楼较难倍升，这点令香港楼的投资吸引力，只是中等。

简单来说，从投资角度，香港楼早几年「不吸引」，现时吸引力为「中等」，但也不能定义为好吸引水平。


--第六点：供应需求--

相信楼市在长远计，因供求关系，较难大升，但始终有一定的需求，令楼价也较难大跌。

近年移民的确令需求略为减少，但移民情况已稳定，同时见楼市存有一定的用家需求，过往有一些人想买物业，但由于自己资金不足及楼价较高，令置业计划推迟，例如已经结婚仍与家人同住的人，他们都想自己搬出去往，但一直未有行动，到楼价下跌，就会释放这些潜在需求。由于始终香港有一定的用家，有实质需求，因此令楼价较难大跌。

至于供应方面，香港政府加大力度找地起楼，北部都会区、大屿山发展计划，都产生较多土地，令长远有足够供应，虽然大屿山发展可能存有变数，但北都相信会落实推进，产生一定供应。

因此，过往香港供求失衡的状态，到现时开始达到平衡，这点也令香港楼在将来，难大跌，难大升，相信会平稳并少少向上。


--总结及投资策略--

短期来说，楼市面对中国及香港经济，加上美国新政府上场，都令不确定性增加，令楼市在2025年有小小波动，但不是大跌大升，至于波动情况，就要视乎这几个因素了。

至于长远计，楼价会平稳并少少向上，不是倍升，也较难大跌。

买楼策略方面，香港楼作为自住的价值仍在，现时的楼价，已由过往的贵回落合理水平，中短期虽然会因经济及利率因素而略有波动，但只要置业者资金无问题，供楼因素无问题，如果有自住需求，就可以购买。

香港楼的投资价值，算是中等，比起其他投资工具，香港楼不是特别吸引，但租金回报率向上是一个利好因素。

整体来说，现时楼价合理。记着，无论自住或投资，最重要都是考虑自己的负担能力，做好风险管理。

【作者简介】龚成
·畅销书《股票胜经》、《选股胜经》、《年报胜经》、《38全球倍升股》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《80后千万富翁》、《千万富翁致富学问》、《5年买楼4部曲》、《财务自由行》、《图解股票小百科》作者
·《经济一周》理财真人Show节目担任致富教练
·曾接受多个传媒访问
·过往于银行从事投资相关工作多年
·曾在万多元月薪状态下，凭股票累积数百万财富
·于网上分享投资心得，浏览量过百万，为人气博客，解答网友理财问题逾20,000条
·证券业持牌人士
·股票课程导师，学生人数逾5,000人
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