刚刚，私募之王黑石集团违约！四家Club Quarters酒店面临止赎！

综合自/不良资产头条、结构化金融、杜丽虹另类金融说

12月5日，黑石集团一笔2.75亿美元的贷款到期未能偿还，导致其抵押的四家Club Quarters酒店面临止赎。

报道称，这笔违约的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）贷款在本月早些时候已到期，但黑石集团未能偿还。

2016年，黑石集团以2.83亿美元收购了这个共有1228间客房的酒店资产包。2017年，为这些酒店借入向美国银行借了2.75亿美元优先级贷款和6100万美元夹层贷款，期限为两年，有三次延期一年的选择权。

2019年时，其第一次选择贷款延期，2020年又要求延期被拒。

于是在2024年12月初，这笔贷款彻底到期，黑石集团未能偿还。

2023年时，黑石集团出现了首笔商业地产抵押贷款违约，如今困局再现。这家全球最大的另类投资机构，因重仓房地产正在渡劫。

地产业务遭遇重创

黑石、KKR、凯雷、TPG和阿波罗被称为全球五大另类资管巨头。其各自侧重的领域不同，其中，黑石以房地产为主要策略，在其管理的万亿美元资产中，不动产部门共管理资产3369亿美元，占公司管理资产总额的32.4%。

近年来趁着全球经济低迷之际，其大肆抄底房地产业务。但2023年以来，美联储带头激进加息后，美国商业地产市场陷入冻结，而黑石正是华尔街最大的商业地产业主，其地产业务遭遇重创。

2023年3月，黑石集团价值5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券发生违约。从全年业绩来看，2023年黑石旗下全球地产基金加权平均的净回报率为-8%。其中，欧洲地产基金累计的回报率为-2%；亚洲地产基金净回报率为-3%。

此外，黑石还拥有一个总规模约1300亿美元的核心增益地产平台，2023年累计的总回报率为-4.3%，累计的净回报率为-5%。

虽然黑石集团的信贷业务表现良好，但禁不住不动产“拉跨”。2023年，黑石集团交出了最差成绩单，业绩总报酬仅为12.28亿美元。

值得注意得是，黑石的资产规模已经超过万亿美元，相比之下，资产规模比其较小得多KKR共获得8.37亿美元的业绩报酬；阿波罗10.15亿美元；TPG8.08亿美元；凯雷是获得乐0.53亿美元的业绩报酬。

“买入、修复、卖出”的黑石模式，确保房地产基金投资成为黑石投资回报最大的一项业务。所以，黑石的违约让全球另类投资以及不良资产市场感到震惊和不安。

不过在2024年11月，黑石集团总裁兼首席运营官Jon Gray在2024年国际金融领袖投资峰会上表示，应该重燃对房地产的热爱。

“我们曾公开表示，认为房地产市场不适宜投资，但在过去的12个月里，我们已经在该领域投资了300亿美元，这表明了我们极大的决心。”Jon Gray表示，房地产市场的基本面很好，包括大部分范畴，不管物流地产还是租赁房地产。黑石集团的投资重点是那些空置率在5%左右的地区，尽管在当前的困难时期，现金流的增长速度有所放缓，但依然保持增长。

黑石集团介绍

黑石集团从创立至今近39年，公司管理资产规模从最初的40万美元增长至2024年三季度末达到1.11万亿美元，可以称得上是金融史上的一大传奇。

黑石与凯雷、KKR、TPG、华平投资集团等处于私募行业第一梯队。在这些私募基金当中，黑石的地产基金板块，规模占比最大。2024年三季度末，黑石的房地产基金规模达到3200亿美元。如今，黑石已经成为房地产领域的重要参与者，一举一动都牵引着市场的目光

回顾黑石的发展历程，我们发现，黑石不是依靠房地产业务起家，但是却精准把握住房地产另类投资的机会，一举超越竞争对手，一度成为私募行业的王者。

1985年，从雷曼兄弟辞职的彼得·彼得森和史蒂夫·施瓦茨曼（中文名苏世民），关注到杠杆收购机遇，创业了并购型咨询公司，之后参与杠杆收购，收购“运输之星”大获成功。

80年代后期，美国储蓄信贷机构贷危机之后，黑石通过不良资产处置业务，开始接触房地产投资。1991年，黑石开始正式涉入房地产投资领域。

2000年以来，黑石在不动产方面的投资运作手法日趋老练，创造了闪电收购并分拆EOP项目，改造出售希尔顿酒店等经典案例；尤其是改造出售希尔顿酒店的经典案例，更是被全球金融人士研究学习和借鉴。

美国次贷危机之后，黑石大面积抄底房贷断供而被取消赎回权的住宅房屋，开发独栋屋租赁市场，抓住了美国经济在危机之后复苏经济恢复繁荣，资本市场走出一波长期大牛市的机遇。

黑石在业内首创永续资本私募股权基金，坐稳私募之王宝座。

黑石创始人苏世民，也被世人称为华尔街之王。现年75岁的苏世民，凭借348亿美元的身家在《2022福布斯全球榜》中位列全球富豪排名第37名。

黑石的资产管理业务面向全球运作，投资资产类型包括房地产、私募股权、基础设施、生命科学、成长股、信托、实物资产及次级市场基金等。

公司发起成立基金产品，募集资金之后，代表投资者投资各类资产，公司收取资产管理费、相关的咨询顾问费和业绩分成。公司根据合同事先约定的收费，包括管理费、交易佣金、监管费，以及来自资本市场服务的收入。

公司会投资自己管理的基金的一定比例，获得相应的回报及收费。公司在投资业绩达到特定标准的时候，还会按照事先约定，还会收取激励费用。

公司的投资者包括养老基金、保险公司及个人投资者。2021年，黑石公司雇佣了约3795名员工，其中包括185名高级管理人员。公司的四大业务板块分别是房地产、私募股权、对冲基金解决方案及信贷与保险。

黑石集团四大板块的业务介绍

2021年，黑石的房地产业务、私募股权业务、对冲基金解决方案业务和信贷/保险业务这四大板块的资产管理规模分别为2795亿美元、2615亿美元、813亿美元、2586亿美元，分别较上年同比增长49%、32%、2%和68%。四大板块创造的收入分别为32.24亿美元、25.31亿美元，6.67亿美元，5.41亿美元。

房地产业务板块：

黑石公司的房地产业务在房地产投资领域是全球领导者，资产管理规模为2795亿美元，房地产业务板块共有720名员工，在包括美国、欧洲和亚洲在内的全球各地都进行投资。房地产板块业务具体分为以下几个部分。

BREP，Blackstone Real Estate Partners，黑石房地产机会基金，是封闭式股权投资基金。

业务在区域上高度多样化，定位于房地产及房地产相关金融产品的投资。包括全球性的基金以及特别聚焦于欧洲与亚洲地区的基金。BREP寻求投资高资量的资产，聚焦那些具有高速增长潜力的区域。BREP在全球范围内投资了大量物流、办公杰、租赁住房、渡假休闲、零售物业等资产，以及一系列物业管理运营公司。

黑石核心增益型基金（Core+Real Estate Strategies），包括黑石财产合伙人基金（Blackstone PropertyPartners，BPP）聚焦于美、欧、亚区域的高质量资产；还包括石房地产收益信托（BREIT），主要投资美国成熟市场中以收益为导向的商业地产及房地产相关的证券；还包括黑石欧洲房地产收益基金（BEPIF）为那些注重收益的个人投资者提供机构投资者质量的房地产。2020年的时候，黑石还发起成立了黑石BioMed生命科学房地产有限合伙（BPP Life）。

BREDS，Blackstone Real Estate Debt Strategies，黑石房地产债权投资基金

主要定位与房地产相关债权投资机遇。基金在主要集中在美国和欧洲的公开市场和私募市场开展投资。基金为借款人提供借款的选择时，也为投资者提供了投资机遇。这些投资的资产类别包括商业不动产抵押贷款、夹层贷款、住房抵押贷款包以及房地产相关的证券。BREDS的业务平台包括高收益房地产债权基金、高流动性房地产债权基金以及一家在纽交所挂牌的REIT即黑石抵押贷款信托公司（BXMT）。

截至2021年，房地产板块AUM规模为2795亿美元，占比31.7%，贡献业务收入32.24亿美元，占比46.3%。2021年，黑石房地产板块的总收入增长了52亿美元，除了业务收入增长之外，主要原因是BREP及核心增益房地产基金持有的投资，形成的高的未实现的升值。BREP 基金的投资增长了43.8%，而上年只增长了3.4%。核心增益房地产基金的持有值增长了25%，而在上年只增长7.9%。

私募股权板块：

黑石集团首只私募股权基金于1987年开始封闭运作，目前共有545名员工，成功募集运营27只私募股权基金，其中6只已获利退出，全球共投资95家公司。黑石私募股权基金主要有以下几类投资策略，

1）公司私募股权基金，包括最早的旗舰基金BCP，2011年开始成立的能源基金（BEP），及2017年成立的亚洲基金（BCP Asia）等；2）黑石战略机会基金；3）战略伙伴基金解决方案，成立于1990年，是黑石的FOF业务，为其他私募股权基金提供流动性；4）基础设施合伙基金（BIP），投资于美国的能源、水、废物、运输、通讯等基础设施建设；

5）生命科学基金（BXLS），投资重点在制药和处于后期临床开发中的生物技术；6）成长型权益投资平台，黑石成长型基金（ Blackstone Growth BXG)；7）多元化资产投资项目，为那些合格的高净值客户提供投资另类投资策略，黑石总另类解决方案基金（Blackstone Total Alternatives Solution，BTAS）；8）资本市场服务业务，黑石资本市场（Blackstone Capital Markets BXCM）。

截至2021年，私募股权板块AUM规模为2615亿美元，占比29.7%，贡献业务收入25.3亿美元，占比36.3%。

对冲基金解决方案：

1990年发起设立的另类资产管理部门（BAAM）即为黑石对冲基金板块的主体，目前共有265名员工。截至2021年，对冲基金板块AUM规模为813亿美元，占比9.23%，贡献收入6.67亿美元，占比9.58%。

私募信贷板块：

私募信贷板块于2008年后开始发展壮大，包括1）2008年收购的GSOCapital Partners，是全球最大的担保贷款凭证（CLO）管理者，2）2017年收购的HarvestFund Advisors LLC，投资于在美国持有中游能源资产的MLP（上市有限合伙企业），以及3）黑石保险部门（BlackStone Insurance Solution，BIS）。截至2021年，该板块共有480名员工，AUM规模为2586亿美元，占比29.3%，贡献收入5.41亿美元，占比7.77%。

2019年黑石宣布放弃合伙制，转为公司制，在转制的同时，黑石的投资策略也有所转变，从以往的追求被低估资产的超额收益转向追求有较高确定性的高增长资产，并开始关注以往较少涉足的科技板块，在全公司范围内推行“生命科学”、“可持续发展”、“最后一公里物流”、“数字化”和“内容制作”几大主题投资策略。在此基础上，黑石正努力通过公司内部的交叉协作来发挥规模化和知识资本的协同作用。