美国大选对房地产行业的影响

瑞银首席信息官(CIO)乔纳森·沃洛申(Jonathan Woloshin)周五在一份报告中写道，利率的方向和水平，以及共和党通过立法的权力，将决定第二届特朗普政府下的房地产格局。

他说：“重要的是，当选总统特朗普上任后，不会存在不受否决的多数派。”这意味着，国会将需要通过和解来执行任何重大的税收改革，而不是通过法案。也就是说，除非共和党能够从民主党那里获得足够的支持，从而通过一项税收法案。

财政、关税和移民政策将对通胀和10年期美国国债收益率产生最大影响，这反过来又将影响利率的幅度和方向。

沃洛申表示：“我们认为，商业房地产市场有望受益于一系列政策，包括维持1031家交易所不变、维持199A直通免税和加速折旧，以及搁置任何全国性租金控制的尝试。”

对银行业采取更宽松的监管方式也可能提振CRE放贷。此外，瑞银预计将推动降低资本利得税。

在对住房最直接的影响中，新政府预计将专注于开放更多的联邦土地用于开发，扩大州和地方税(盐)上限，目前为1万美元，使2017年的税改法案永久化，提高主要住宅销售的资本利得上限，以及放松监管以促进住房建设。

瑞银最初的预期是基于竞选期间提出的建议，而不是任何官方政策，后者在唐纳德·特朗普2025年1月20日就职之前不会做出任何官方政策。实际实施的内容可能会大不相同。

瑞银主要关注以下几点：

在住房方面，沃洛申指出，特朗普的提议可能会扩大联邦赤字，这可能会导致收益率曲线变得更加陡峭。较低的资本利得税和较低的公司税将有利于企业和消费者，但税率上升可能会损害住房负担能力，并迫使住房建筑商增加激励措施，以保持住房负担得起，抵消了较低税收带来的好处。

这位策略师表示：“特朗普政府的平衡举措将抵消供应面的、以增长为导向的议程，并充分削减支出，以帮助防止赤字进一步扩大。”

关税最终可能会损害新房和维修改造市场。沃洛申说：如果特朗普继续征收关税，特别是为中国提出的繁重关税，它们不仅可能对美国经济造成整体通胀，而且将对建造和/或改建房屋的成本产生重大影响。

严格的移民限制不仅可能增加住房建设的劳动力成本，还可能减少对住房的需求。据估计，来自美国以外的工人在建筑业的劳动力中占很大比例。驱逐工人将意味着更少的消费者和更少的工人。

在上一届特朗普政府中，联邦住房金融管理局试图让齿轮工作，释放房利美(场外交易代码：FNMA)和房地美(场外交易市场代码：FMCC)。拜登上任时，这一点未能实现。拜登政府也没有努力将抵押贷款巨头私有化。虽然GSE不是抵押贷款的发起人，但它们在担保住房抵押贷款和保持抵押贷款市场平稳运行方面发挥着至关重要的作用。瑞银对推动这两家公司私有化持怀疑态度。

“鉴于楼市对整体经济的重要性，而且总的来说，‘抵押贷款管道’运转良好，我们质疑这是否是最好地利用政府的时间和政治资本，”Woloshin说.

自特朗普胜选以来，投资者对房屋建筑商股票的信心一直低迷。安硕美国住宅建设ETF自11月5日S收盘以来下跌了2.6%，与S和S收盘时2.9%的涨幅形成鲜明对比。

不过，瑞银看到了商业房地产的许多积极影响。它认为，1031家交易所将保持目前的形式，在可预见的未来似乎是安全的。1031交换是一种房地产与另一种房地产的交换，允许推迟缴纳资本利得税。 此外，根据税法199A节的规定，即将上任的行政当局可以永久削减部分直通业务收入的20%。这位政治家表示：“这一规定对房地产投资信托基金的股息和房地产投资是一个明显的好处，是TCJA的一部分。”

Woloshin还预计房地产投资信托基金的地位是安全的，认为国家租金管制成为问题的可能性很小。 亲爱的读者：我们认识到政治经常与当天的财经新闻交叉，因此我们邀请您点击此处加入单独的政治讨论。