高盛看空Redfin：“负担能力可能取决于房地产复苏”

高盛分析师Michael Ng，CFA，周一将Redfin Corp.(纳斯达克股票代码：RDFN)的评级从中性下调至卖出，理由是竞争加剧、代理商佣金压力以及美国房地产市场的负担能力挑战。

根据专家的说法，尽管美国房地产市场仍然疲软，但Redfin目前筛选出了丰厚的估值。

过去12个月里，Redfin股价上涨了22%，落后于S和S 29%的涨幅。该股目前的股价是其2025年企业价值对EBITDA(EV/EBITDA)的88倍，远远高于Compass Inc.(Nasdaq：COMP)的14倍和Zillow Group(NASDAQ：ZG)的25倍。

根据全美房地产经纪人协会(NAR)的数据，“住房负担能力是有记录以来最差的。”

高盛基于每月抵押贷款还款额与美国家庭收入中位数的比率，结合房屋销售价格中位数和30年期固定抵押贷款利率，显示负担能力处于至少2004年以来的最差水平。

截至2024年11月，30年期固定抵押贷款平均利率为6.79%，较一年前的7.5%略有下降。尽管房价有所下降，但由于房价居高不下和收入增长停滞不前，人们的负担能力仍然受到严重制约。

NAR数据显示，2024年9月，美国现房销售同比下降3.5%，经季节性调整后折合成年率(SAAR)为384万套--这是自2010年疫情爆发以来的最低增速。

房利美预计，2025年美国现房销售将反弹11%，达到450万套SAAR。然而，Ng认为这一前景存在风险，理由是抵押贷款利率居高不下，房价难以承受，收入增长有限。

“我们认为负担能力可能会拖累楼市复苏，给预测带来风险，包括房利美对2025年美国现房销售450万套的预测，”Ng写道

整个房地产行业不断下降的代理佣金率对Redfin的商业模式构成了另一个挑战。

在2023年Sitzer/Burnett诉NAR案做出裁决后，截至2024年10月，买家代理佣金降至2.34%，为Redfin的收入增长带来了额外的阻力。

行业代理佣金压力可能会导致Redfin进一步降低佣金，或者随着其低佣金模式变得不那么差异化而导致逆风转换，Ng说。

在租赁领域，在美国租赁空置率上升的推动下，Redfin 2023年的收入同比增长19%，2024年第三季度达到6.9%。

然而，来自Zillow的竞争正在加剧。Zillow的租赁收入同比增长30%，达到4.3亿美元，令Redfin的2.01亿美元(+14%)相形见绌，Zillow继续投入巨资扩展其平台。

Zillow更大的规模和增长可见性，将打击Redfin的利润。

2024年第三季度，该公司房地产服务毛利率同比下降260个基点，至27.8%，低于普遍预期。

高盛写道：“随着Zillow等规模更大、资本更充裕的竞争对手也在寻求租赁业的机会，Redfin租赁公司的竞争正在加剧。”

Ng还指出，Redfin的“Redfin Next”计划为自营销售提供高达75%的佣金分成，这是利润率压力的关键驱动因素。

市场反应：周一，Redfin的股价下跌3.82%，至8.05美元，创下三个月来的最低水平。高盛分析师Ng预计Redfin股价12个月的目标价为6.50美元，跌幅为23%。

立即阅读：

照片。T.Schneider通过Shutterstock