海通房地产|物业1H2024年综述：估值处于底部区域，股息率成关注重点

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涂力磊（金麒麟分析师）

海通房地产研究首席分析师

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行业营收增速继续回落，企业间分化明显。1H2024，重点跟踪的24家上市物业企业共实现营业收入1142.2亿元，同比增长5.9%，行业营收增速继续回落且分化。其中，碧桂园服务以210.5亿元收入领跑行业，同比增加1.5%。

企业利润首次负增长，部分企业亏损较多。1H2024，重点跟踪的24家上市物业企业共实现归母净利润62.1亿元，同比下滑38.2%。其中，华润万象生活以19.1亿元领跑。

毛利率均值下降，毛利率下降家数占多数。1H2024，重点跟踪的24家上市物业企业毛利率平均值为22.9%，同比减少1.45个百分点；中值为20.8%，同比减少2.39个百分点。其中，6家物企毛利率同比上升，其余18家物企毛利率同比下降。

行政开支平均占比下降，占比下降企业较多。1H2024，重点跟踪的24家上市物业企业行政开支占营业收入比重的平均值为10.2%，同比下降了1.45个百分点。其中，9家物业企业行政开支占比同比上升，15家物企行政开支占比同比下降。

部分企业应收款大于营收，应收情况不良。截至1H2024末，重点跟踪的24家上市物业企业中，应收账款/营业收入占比最高的分别是合景悠活、世茂服务，分别为188.08%、144.85%。从1H2024相对1H2023变化看，应收账款/营业收入占比上升最多的是世茂服务。

部分企业股息率高，部分企业中期不分红。截至2024年8月30日，1H2024重点跟踪的24家上市物业企业平均中期股息率为约1.26%，而中期股息率高于5%的有2家物业企业。其中，股息率最高的分别是万物云、卓越商企服务，分别为6.44%、5.98%。

在管面积整体增速继续下降，格局稳定。1H2024，重点跟踪的24家上市物业企业在管面积同比增速平均值保持11%的中速增长，中位数增速为13%。从在管面积规模来看，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务位居前三，均超过5亿平米。从在管面积同比增速来看，金茂服务、建发物业分别以38%、33%的增速领跑。

估值底部区域徘徊，长期上行空间较大。截至2024年8月30日，我们重点跟踪上市物业企业的Wind一致预期业绩对应的2023年、2024年、2025年、2026年的PE估值均值分别为8.58倍、21.07倍、6.82倍、6.24倍，对应2024年PEG均值为0.50倍。

我们以市值/合同面积、市值/在管面积两个指标观察市值与管理规模的匹配程度，我们重点跟踪上市物业企业的上述两个指标的均值分别为0.48、0.61。其中市值/在管面积比值最高的企业为星盛商业、宝龙商业；市值/合同面积比值最高的企业为星盛商业、华润万象生活。

风险提示：在管面积扩张不及预期，人工成本上升，收并购不及预期，增值服务扩张不及预期，政策风险。