众安集团的局面（一）：惊人的土储，施中安错了，还是疯了？

面对日益严峻的困局，每一步都需谨慎前行，因为真相的砝码不容丝毫作假

“众安集团土地储备总建筑面积约为8.1亿平方米？”怼叔发来一条信息，顿时让市值哥大吃一惊，这不是众安集团错了，就是众安集团疯了。

市值哥立马点开这家自诩为中国长三角地区领先的房地产开发商——众安集团有限公司（股份代码︰00672.HK）2024年的中期业绩报告。

然后，一种不祥的预感悄然袭来，让人不禁脊背发凉。土储，少数股东权益、现金流疑虑重重，施中安大老板的困局浮现，众安集团深陷不安漩涡。

惊人的土储：一个众安集团相当于27个绿城中国？

深耕于杭州的众安集团，曾被视为小而美的区域型房企样本。8.1亿平方米的土储，这可不仅仅是一家区域房企的量啊，况且已经快2年没有拿地了。

为此市值哥特意找到了这个数字的出处。

字面意思810.0百万平方米，的确是8.1亿平方米的土储，相比杭州老大哥绿城中国的3193万平方米土储，一个众安集团的土储居然相当于27个绿城中国。

市值哥隐隐约约感到一种不安，大概率是众安集团业绩报出错，但这种错误到现在为何还在？公司未发布任何修正公告，难道这个数据是真的？不得不说，这惊人的土储，施中安先生的证券团队不是错了，就是疯了。

再回看这家大土储企业2023年的年报，或许会更清楚是错还是疯。

2023年年底，众安集团的土储才863万平方米，而且一直没提拿地，土储向下才合理，是不是撰写这个中期业绩的证券在土储上面多加了一个“百”字？公司的CFO和老板们也没有发现，最后中期业绩公告就这样签发了。

虽然只是市值哥的猜测，时隔十多天，对此数据的偏差问题，众安集团并没有发布任何澄清公告，这个也有点意想不到。

少数股东权益：同比增长了236.76%

除开土储的疑团之外，更让人感到不安的是净利润的变化。

看一下今年上半年的数据，众安集团收入约为人民币92.83亿元，较2023年同期增长约127.6%；毛利约为人民币18.30亿元，同比增加约161.7%；毛利率约为19.7%，同比增加约2.6个百分点；从财务数据来看，这里表现尚属不错。

但关键是利润约人民币1.18亿元；本公司拥有人应占利润约为人民币0.63亿元，同比下滑68.2%，而非控股权益，也就是少数股东权益，却从去年同期约-0.42亿元，提升到了今年的0.55亿元，同比增加了236.76%。

归母净利润同比下滑60%，而少数股东权益却同比增加了236.75%。这种情况不难引发市场对公司是否存在利益输送的疑虑。

利益输送通常指的是公司通过某些交易或安排，将利益从母公司转移到少数股东手中，可能会损害母公司股东的利益。

市值哥虽然有疑惑，但是并不能妄下结论。因为从财务角度而言，少数股东权益的增加可能与公司在某些子公司或联营企业中的持股比例变化有关，或者是由于这些子公司或联营企业的业绩表现好于母公司，导致少数股东按其持股比例享有的权益增加。这并不一定意味着存在利益输送。

为此，市值哥又看了一下众安集团主席施中安另外两家上市公司的情况，主营商用物业开发、租赁及酒店营运的中国新城市（01321.HK），以及主营物业管理的众安智慧生活（02271.HK）。

8月23日，中国新城市（施中安持股比例67.48%）业绩公告显示，2024年上半年实现营收29.21亿元，同比增长256.9%；毛利15.79亿元，同比增长589.7%；公司取得归母净利润3.78亿元，同比增长666.7%，去年同期则净亏损约6667万元。

2024年上半年，众安智慧生活（施中安持股比例73.44%）实现收入1.82亿元，同比增长9.9%；毛利为5771.1万元，同比增长3.1%；期间溢利为1426万元，同比下降7.5%；母公司拥有人应占溢利为1435万元，同比下降6.7%。

除了目前市值最高的中国新城市（01321.HK）（市值约15.89亿港元），其余两家（众安集团和众安智慧生活合计市值约12.5亿港元）净利润都出现了下滑。同时众安集团的财报也指出今年上半年无论是合营企业还是联营公司，业绩均同比下滑。

子公司或联营企业的业绩表现并没有好于母公司，然而少数股东按其持股比例享有的权益却是上涨了2倍多。

到底是否存在利益输送？这需要公司管理层进一步解释。

PART 03 

现金流：平静之下暗流涌动

对于目前的房地产行业，现金为王已经成为了金科玉律。但是众安这块却扑朔迷离。

从2021年至2023年，众安集团的经营性现金流净额先是出现了-2.69亿元的赤字，随后在第二年勉强转正为5.46亿元，但到了第三年却突然激增到27.81亿元。

有分析人士指出，经营性现金流的猛增对公司短期抗风险是有一定正向作用，比如公司日常运营，比如还债等。但大幅度的波动还是一定程度反映了其业务稳定性的不足，作为地产企业，手上现金激增关键在于销售的同时未同步买地， 减少或放缓买地对任何一家地产公司的未来可持续性都有着直接的影响。

同时，众安集团融资性现金流净额出现持续下滑，从20.40亿元降至-49.69亿元，这也意味着集团在融资上出现了比较大的问题。而投资性现金流净额虽然逐年改善，但时至2023年末仍未完全摆脱负值，市值哥暂时认为或许意味其投资回报并未如预期般理想。

再看其财务结构，截至2024年中报期末，众安集团的总资产负债率和净负债率虽然维持在行业所谓的“合理水平”，但高达69.1%和44.8%的比率，是否真的如表面般稳健，特别是短期流动性的压力，现金及现金等价物仅5.88亿元，相比庞大的借款总额77.87亿元，显得捉襟见肘。

更令人担忧的是，超过四成的债务将在一年内到期，达到35.88亿元，这对于公司的资金安排无疑是一个巨大的考验。

此外，应付贸易账款的快速增长，同比增幅高达46%，达到50.58亿元，这也实时考验着众安集团的支付能力。而其他应付款项及应付合联营公司款项的累积，也让人对公司的资金管理和合作关系产生疑问。

众安集团的财务状况令市值哥十分不安。

PART 04 

保交付，一延再延

说到保交付，是目前很多房地产公司发展模式的首要任务，在众安集团的半年报中，也特别提到：

“2024年下半年，面对国内外发展的变化及不明朗因素，本集团将围绕「保交付、稳经营、控风险」，适应新发展模式，加强精细化销售管理及创新策略，并利用区域品牌优势深化落实业务战略目标。”

从根本出发，市值哥认为保交付是一家地产企业必须做到的。但是，这个事情一旦落到实处，真不是那么简单的。

由众安集团开发的青岛未来里项目，近期就有媒体报道其出现了延期交付的情况，按购房合同约定，项目应于2024年3月31日前交付。但受施工进度影响，项目延期至6月30日交付，而在6月30日，满怀期待的业主等来了第二次延期通知，此次将延期至8月30日前交付。市值哥认为众安集团不至于没有交付能力，但在这个事情的处理上，是给业主信任上的双击。

据8月28日大众日报报道，记者联系了青岛开发区管委规划建设部，工作人员称目前仍有部分施工内容进展缓慢，部分功能性试验报告未出具，造成项目竣工进度滞后，已经和项目方进行了对接，督促项目建设单位、施工单位加快进度、提高效率，并提前组织专家多次进行现场检查指导，让项目边施工边整改，加快其施工验收进度。

从工作人员的字里行间，不难发现，想要在8月30日如期交付，很不确定。时至今日，市值君想问问西海岸众安未来里的购房者，你们收房情况如何？

土储的真实性、少数股东权益的分配、现金流的可持续性、保交付的反反复复……每一个问题都像是悬在众安集团头顶的达摩克利斯之剑，让人不禁为施老板及其团队捏了一把汗。这些疑虑和不安会像滚雪球一般越滚越大，最终或将众安集团拖入更深的困境之中。

在这场信任与质疑的较量中，众安集团能否挺过难关？市值哥也和大家一起拭目以待。

（转自：对数）