“第二增长曲线”成转型关键

　　又到中报季，房企上半年成绩单陆续发布。截至8月30日，已有百余家A+H股房企发布2024年半年报或中期业绩公告。

　　市场持续调整中，构建房地产新的发展模式势在必行。纵观多家房企业绩，降低有息债务规模、提升商业运营、代建市场、长租公寓等经营性收入占比，正成为房企摆脱传统驱动路径，构建发展内生动力的必经之路。

　　华润置地

　　营业收入：791.3亿元，同比增长8.4%

　　核心净利润：107.4亿元，同比下降4.7%

　　点评：与去年的营收利润双增长不同，今年上半年的华润置地“增收不增利”。虽然营业收入实现显著增长，但利润的表现却稍显逊色。业内人士指出，受行业高利润时代结束的影响，“利润王”华润也无法幸免。

　　从收入贡献上看，开发销售业务仍是华润置地的核心任务，不过面对行业现状，华润置地在近年来积极打造“第二增长曲线”。

　　今年上半年，华润置地的资本运作业务表现亮眼。华润置地董事会主席李欣在业绩会上表示，目前华润置地的资产管理规模约4500亿元，经营性不动产营收占比超过25%，华润置地的经营性不动产+资管业务正处于蓬勃壮大的状态，向大资管转型已经具备规模势能优势。

　　龙湖集团

　　经营性收入：131亿元，同比增长7.6%

　　有息负债：1874亿元，较年初减少52亿元

　　点评：经营性收入已经成为龙湖业绩增长的重要引擎。上半年，龙湖集团经营性业务在核心权益净利占比超八成，意味着龙湖多航道的战略布局迎来收获期。同时，据龙湖管理层透露，预计2028年可以实现第二曲线收入超过第一曲线，届时龙湖整个业务模式将切换至新的发展模式。

　　新旧动能转换中，龙湖集团还通过降低总负债、优化债务结构等方式确保财务稳健，获得了银行、券商、评级机构等金融机构的信赖。汇丰银行在研报中表示，随着地产行业的尾部风险弱化且2024年下半年不大可能出现大规模违约，行业股票的估值重建将持续进行。作为仍在按时足额偿还债务的房企，汇丰相信龙湖规模可观的投资物业将继续为公司带来优势。

招商蛇口

　　营业收入：512.73亿元，同比下降0.33%

　　扣非净利润：13.99 亿元，同比增长0.45%

　　点评：2024年上半年，招商蛇口实现营业总收入512.73亿元，较去年同期略有下降。扣除非经常性损益后的净利润为13.99亿元，同比微增0.45%。与此同时，上半年招商蛇口累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1009.52亿元。中指研究院认为，2024年上半年，招商蛇口保持业务稳定与财务稳健。

　　面对行业新形势，招商蛇口同样坚持“多条腿”走路，持续发力产业园、商业、长租公寓等多元业务，资产运营收入保持增长。半年报数据显示，2024年上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%。

　　值得注意的是，在财报发布当天，招商蛇口租赁住房REIT获得证监会注册批文。这是继招商局商业房托、蛇口产园REIT后，招商蛇口的第三个REIT平台。

保利发展

　　营业收入：1392.49亿元，同比增长1.66%

　　回笼金额：1466亿元，回笼率84.6%

　　点评：2024年上半年，保利发展营业收入同比微增。从盈利水平看，2024上半年保利的毛利率为16.02%，与2023年全年水平保持一致。亿翰智库认为，整体看来，保利发展盈利水平高于行业平均水平。

　　2024年上半年保利发展累计实现回笼金额1466亿元，回笼率高达84.6%。业内人士指出，保利发展行业内较高水平的销售回笼率有助于企业实现稳定的现金流循环。

　　在融资端，保利发展自2023年以来融资成本持续降低。据克而瑞分析，2024上半年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资，2024年中期企业的综合融资成本相比于期初下降了0.25个百分点至3.31%，融资成本持续处于行业极低水平。

　　绿城中国

　　营业收入：695.62亿元，同比增长22.1%

　　股东应占核心净利润：49.49亿元，同比增长27.5%

　　点评：2024年上半年，绿城中国营业收入695.62亿元，股东应占核心净利润49.49亿元，较去年同期分别增长22.1%、27.5%。亿翰智库认为，这意味着绿城中国营业收入创下新高，净利润维持正值；虽然毛利润率为13.1%较上年同期有所降低，但与2023年末的13.0%基本持平，在行业下行背景下仍旧保障了公司的正向盈利。

　　在业务结构方面，绿城中国对于轻重资产之间的尺度把握较为合理。绿城中国的轻资产业务大约占30%，重资产业务大约占70%。绿城中国的子品牌绿城管理作为第一家上市的代建企业，常年保持行业第一，市占率连续8年在20%以上。亿翰智库分析，从中长期看，代建业仍有较大发展空间和机会，绿城管理的代建业务模式符合当前的房地产市场需求。

　　越秀地产

　　营业收入：353.4亿元，同比上升 10.1%

　　商业物业总经营收入：13.31亿元，同比上升4.8%

　　点评：越秀地产是本次财报季中为数不多的仍公布销售目标的房企之一。越秀管理层表示，暂不调整2024年完成1470亿元的销售目标。克而瑞研究中心数据显示，上半年越秀地产实现合同销售额554亿元，跻身行业TOP10，广州、杭州、北京三城市贡献近7成业绩。

　　与大多数房企一样，越秀地产也积极打造“第二增长曲线”。上半年，越秀地产商业物业总经营收入13.31亿元，同比上升4.8%。其中，直接持有商业租赁收入2.97亿元，其余部分均由越秀房托所贡献，为10.34亿元。克而瑞认为，越秀地产与越秀房托构建的“地产+基金”双平台互动模式，有效实现商业地产投、融、管、退的完整链条。文/陈天奕