保利物业(06049)半年报点评：盈利能力持续夯实，引领国资大后勤服务时代

投资要点：

稳健经营，业绩高质量增长。2024年上半年，公司实现营业收入78.7亿元，同比+10.2%；归母净利润为8.5亿元，同比+10.8%；毛利率为20.5%，较23年同期降低0.71个百分点；归母净利率为10.9%，较23年同期持平。公司1H2024管理费用率较23年同期下降1个百分点至6.2%。分项业务看，2024年上半年，公司物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务分别贡献收入55.93亿元、10.28亿元和12.5亿元，同比分别+16.1%、-2.1%和-1.8%。

聚焦质量拓展，物管费单价稳步提升。截至2024年6末，公司的合同面积与在管面积分别约为949.9百万平方米与756.8百万平方米，其中36.8%的合同面积来自母公司 保利发展 ，持续为公司输送优质且稳定的业务。另一方面，市场化拓展为公司业绩增长注入强劲动能，公司2024年上半年新拓第三方项目的单年合同金额约人民币1200.2百万元。对于拓展质量的优化上，公司一是聚焦深耕京津冀、长三角、珠三角、中部城市群四大核心经济带，在新拓第三方项目单年合同金额中的占比达77.0%，同比+10.5个百分点；二是加码大型项目拓展，期内取得新拓第三方单年合同金额超千万元的项目达35个，在新拓展第三方项目单年合同额中的占比达约64.3%，同比提升约5.7个百分点。受益于新项目定价标准的提升及部分在管项目的提价，公司平均物业管理费单价实现稳中有升，较2023年同期增加0.04元至2.33元。

引领“大后勤时代”，立足国资商办服务标杆。2024年7月。保利物业于北京召开行业首届国资服务论坛，全新发布“超级快充”服务模式，在原有商办物业服务基础之上，更强调生产性服务的支撑，以嵌入企业生产生活多空间的方式，为企业提供生产、经营、办公、生活等全链条的连续性保障，助力客户更好聚焦主责主业，实现以高质量国资服务全面助力客户发展。同时，公司积极开拓高端制造业与战略新兴产业客户，服务京东北京总部大厦、海尔集团青岛工厂园区、 广联达 广州数字科技大厦、金山集团武汉总部办公区等行业头部客户项目，加速IFM综合设施设备服务布局。24年上半年，公司新拓展第三方商业及写字楼项目的单年合同金额达到约人民币429.6百万元，同比增长约27.0%。

投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务板块均衡发展以及母公司稳定的业务增量交付，我们给予公司2024年EPS为人民币2.81元，10-12倍PE估值，对应市值区间为170-204亿港元，对应合理价值区间为每股30.72-36.86港元。(本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.92元人民币)。