个债点评 | 瑞安房地产(00272.HK)两度出售资产回流资金，8月下旬5亿美元债到期

瑞安房地产有限公司（简称“瑞安房地产”，00272.HK）为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司，于2004年成立，2006年10月在港交所上市。据公司年报显示，2023年总收入为97.52亿元人民币，同比下降37.3%，净利润人民币 13.97亿元，租金及相关收入总额（包括合营公司及联营公司）增至人民币32.43亿元，同比增长16%。

截至2023年12月31日，公司土地储备达850万平方米，旗下有十四个处于不同开发阶段的项目，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆这五个城市。零售物业组合和办公楼物业的平均出租率均超过90%。年内，瑞安房地产有多个商业项目落成启用，包括上海蟠龙天地及上海鸿寿坊开业。

瑞安房地产保持过去几年的审慎政策，将负债维持在可控范围。截至2023年年底，该公司的净资产负债率仍保持在52%，现金及银行存款总额达人民币89.17亿元。与此同时该公司还获得了新融资，为流动性提供空间。2023年4月，瑞安房地产发行全国最大规模民企私募绿色抵押贷款支持在岸证券（CMBS），规模44.01亿元人民币，以位于上海虹桥中央商业区的虹桥天地为抵押，这是中国首项由一个公共交通导向型商业综合项目提供支持的CMBS。

面对市场挑战，瑞安房地产再度宣布出售资产换取资金，将2023年刚启用的部分项目资产出售，其中在2023年将上海鸿寿坊项目65%的股权以约12亿元人民币售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙，又在今年将上海蟠龙天地项目中的酒店物业以1.05亿元人民币售予上海青浦徐泾。

据久期财经网站数据显示，该公司的美元债SHUION 6.15 08/24/24即将到期。在7月期间，有消息称，瑞安房地产在与摩根大通和瑞银讨论美元债管理的相关事宜。从SHUION 6.15 08/24/24近期持续走高的价格曲线来看，市场对其安排兑付到期美元债的信心较强，目前中间价报99.588。据久期财经的活跃债券版块显示，该债券自7月1日至今的交易量达到了1225万，平均成交价逾98。

离岸债券发行概况

据久期财经数据显示，瑞安房地产在2005年定价了首只离岸债，至今其成功发行了23只离岸债，融资规模折合约102亿美元，主要以美元计价，期限主要集中在3至5年之间，有4只为永续债，3只为可转债。

目前，该公司尚有3只存续美元债，未偿余额近14亿美元。从这3只存续债券的过往的价格曲线来看，瑞安房地产的美元债价格涨跌主要受地产行业的波动影响。

结合瑞安房地产的发展历史和过往债券定价情况，该公司可分为两个发展阶段，在2015年之前，其离岸债的息票率基本处于6%及以上区间。

自2015年开始，瑞安房地产转向了轻资产策略，将非核心资产进行变卖，其净负债率从2015年的81%大幅下降至2018年的45%。在策略调整影响下，集团除了获得了充裕的流动性，还获得更低成本的融资，离岸债的定价区间整体下移，平均息票率下降至5.8%。

存续债券二级市场走势

在过去三年房地产市场调整期中，瑞安房地产财务指标受宏观市场影响，整体趋于疲软，营收和利润逐年下滑。据2023年财报显示，瑞安房地产的年度总收入为97.52亿元(人民币，下同)，同比下降37.3%（2021年和2022年分别为175.55亿元和155.65亿元）；年度溢利及股东应占溢利亦经历三轮下滑，2023年同比分别下降约14%和10.6%。

目前，瑞安房地产信用状况仍然保持良好，并未出现信用风险事件。2023年，该集团偿还及/或再融资银行借贷107亿元，发行一笔44.01亿元的CMBS，并悉数赎回5亿美元的优先票据。截至2023年末，该集团未提取的银行融资总额约为37.16亿元(2021年末和2022年末为17.30亿元和21.96亿元)，现金及银行存款合计为89.17亿元(2021年末和2022年末为133.68亿元和172.84亿元)。

自2021年9月地产爆雷以来，市场避险情绪迅速升温，加之美联储持续加息引发美元流动性紧张，高收益中资美元债整体持续下挫，瑞安房地产3只存续美元债的平均价格曲线亦由90美元以上高位同步下拉，并于2022年11月跌至42美元的历史低位。同期，瑞安房地产提出将瑞安新天地分拆上市，该IPO并未完成，但此举并未对其美元债估值产生明显影响。

进入2022年末，随着监管层出台多项房地产利好政策，万达商业境外发债为地产破冰，投资热情小幅回升，瑞安房地产美元债曲线迎来反弹，均值回升至80-90美元高位。然而，由于行业回暖动能不足，碧桂园等龙头房企亦相继出现违约风险，市场信心再度受挫导致投资热潮减退，2023年中旬地产行业重返筑底阶段，瑞安房地产曲线亦跟随板块整体动势而下行，均值于8月下旬跌破50美元。

过去一年内，监管层加速落地全国楼市销售松绑、下调购房首付比率及优质项目“白名单”等多项政策，带动销售市场回暖，逐步修复房企融资环境，促进房企流动性的改善。瑞安房地产美元债曲线与高收益中资美元债曲线一致，整体呈现波动中小幅上升的态势，均值已回升至88美元以上较高位。