MAA报告2024年第二季度业绩

亚洲网田纳西州日耳曼敦7月31日电中美公寓社区公司(纽约证券交易所市场代码：MAA)今天公布了截至2024年6月30日的季度经营业绩。

2024年第二季度经营业绩

截至6月30日的三个月

截至6月30日的6个月

2024

2023

2024

2023

普通股每股收益-稀释后

$

0.86

$

1.24

$

2.09

$

2.40

每股运营资金(FFO)-稀释后

$

2.06

$

2.39

$

4.47

$

4.70

每股核心FFO-稀释后

$

2.22

$

2.28

$

4.44

$

4.56

MAA普通股股东可获得的净收入与FFO和核心FFO的对账，以及对FFO和核心FFO组成部分的讨论，可以在本新闻稿的后面部分找到。稀释后的每股FFO和稀释后的核心FFO包括稀释后的普通股和单位。

董事长兼首席执行官Eric Bolton表示：“第二季度的业绩超出预期。随着对公寓住房的需求保持强劲，进入我们几个市场的新供应继续以稳定的方式被吸收。我们仍然相信，我们将在今年下半年和2025年开始看到新公寓交付的下降。在强大的运营和居民服务平台的支持下，AMAA独特的多元化投资组合，以负担得起的价位提供有吸引力的公寓产品，在整个公寓周期中继续提供更高的表现和更低的波动性。”

亮点

同一商店投资组合经营业绩为了确保与前几个时期的报告具有可比性，同一商店投资组合包括由MAA拥有并在前一年年初稳定下来的物业。与前一年同期相比，截至2024年6月30日的三个月和六个月的Same Store Portfolio结果摘要如下：

截至2024年6月30日的三个月对2023年

截至2024年6月30日的六个月对2023年

收入

费用

噪声

单位平均有效租金

收入

费用

噪声

单位平均有效租金

同店经营增长

0.7%

3.7%

(1.0)

%

0.5%

1.0%

4.5%

(0.8)

%

1.0%

MAA普通股股东可获得的净收入与NOI的对账，包括Same Store NOI，以及对NOI组成部分的讨论，可在本新闻稿的后面部分找到。

截至2024年6月30日的三个月和六个月的同店投资组合运营统计数据与之前的指导预期一致，摘要如下：

截至2024年6月30日的三个月

截至2024年6月30日的6个月

2024年6月30日

单位平均有效租金

平均物理占用率

单位平均有效租金

平均物理占用率

居民流动率

同店经营统计

$

1,690

95.5%

$

1,690

95.4%

43.5%

2024年第二季度生效的新租赁的同店组合租赁定价下降了5.1%，比2024年第一季度提高了110个基点。续订租赁定价增加了4.6%，这反过来又导致2024年第二季度在混合基础上的新租赁和续订租赁定价都增加了0.1%，比2024年第一季度提高了70个基点。

在截至2024年6月30日的六个月内生效的新租约和续订租约的同一商店组合租赁定价，在混合基础上比前一次租赁下降了0.2%，这是由于新迁入居民的租约下降了5.5%，部分被续订租约增加了4.8%所抵消。

总裁兼首席投资官Brad Hill表示：“我们在7月份继续保持积极势头，新租赁和续订租赁的混合定价与前一季度相比提高了20个基点。截至2024年7月29日，与2024年第二季度相比，7月份生效的新租赁定价比2024年第二季度提高了90个基点，下降了4.2%，续订租赁增加了4.0%。我们对整个投资组合持续强劲的需求感到鼓舞，这体现在我们7月份的入住率稳定，60天的风险敞口较低，以及强劲的流量和引流量。”

收购活动在2024年5月，MAA以大约8100万美元的价格收购了一个目前正在出租的、位于北卡罗来纳州罗利的306个单元的多户社区。

2024年4月，MAA还通过其预购开发计划完成了对位于亚利桑那州凤凰城的一块地块的收购。这块地块上有345个单元的多户公寓社区于2024年6月开工建设。

开发和租赁活动截至2024年第二季度末MAA在建开发社区摘要如下(以千美元为单位)：

截止日期单位

截至

的开发成本

预期项目

合计

2024年6月30日

2024年6月30日

按年完成

发展

预期

花费

预期

项目(%1)

合计

已送达

租赁

合计

至今

剩余

2024

2025

2026

7

2,617

737

462

$

866,250

$

537,948

$

328,302

3

2

2

(%1)

其中三个开发项目目前正在出租。 在2024年第二季度，MAA为当前和计划中的项目，包括开发前活动，提供了7940万美元的费用。

2024年4月，MAA开始在北卡罗来纳州夏洛特市的一个包含302个单元的多户公寓社区建设，该社区以前是通过其预购开发计划获得的。该开发项目预计将于2026年第四季度完成，预计2027年第四季度稳定下来，预计总成本约为1.02亿美元。

2024年6月，MAA还在通过上述预购开发计划获得的土地上开始建设位于亚利桑那州凤凰城的345个单元的多户公寓社区。该开发项目预计于2026年第四季度完成，预计2027年第四季度稳定下来，预计总成本约为1.18亿美元。

2024年7月，MAA同意资助第三方开发目前正在建设的位于北卡罗来纳州夏洛特市的一个拥有239个单元的多户公寓社区。该开发项目预计将于2025年第二季度交付首批单元，2026年第一季度完工，并在2026年第四季度达到稳定，总成本约为1.12亿美元。MAA有权在稳定后购买该开发项目。

MAA预计在未来18至24个月内开始4至6个多家庭开发项目。

截至2024年第二季度末，MAA出租社区的总单位、实际占用情况和成本摘要如下(以千美元为单位)：

合计

截至2024年6月30日

租赁

合计

物理

花费

项目(%1)

单位

入住率

至今

4

1,321

75.8

%

$

380,877

(%1)

其中一个租赁项目预计在2024年第三季度稳定，一个在2024年第四季度，一个在2025年第一季度，一个在2025年第二季度。 目前租赁的三个正在进行的开发社区和一个最近完成的开发社区的预期平均稳定NOI收益率为6.5%。

物业重建和重新定位活动截至2024年第二季度末MAA的内部重建计划摘要如下：

截至2024年6月30日

单位

平均成本

平均值增加

已完成

每单位

单位有效租金

年初

年初

年初

重新开发

2,796

$

6,213

$

107

截至2024年6月30日，MAA已在其公寓社区组合中的94,000多个单元完成了智能家居技术(单元门锁、灯光和恒温器的移动控制以及泄漏监测)的安装，自2019年第一季度该计划启动以来，每单元的平均有效租金增加了约25美元。

在2024年第二季度，MAA继续其物业重新定位计划，在项目完成和单位完全重新定价后，升级和重新定位选定公寓社区的便利设施和公共区域，以实现更高和高于市场租金的增长。在截至2024年6月30日的六个月里，MAA在这一计划上花费了100万美元。MAA预计在2024年下半年开始这一计划下的六个项目。

资本支出截至2024年6月30日和2023年6月30日的三个月和六个月，MAA的资本支出和可用资金(FAD)摘要如下(以百万美元为单位，不包括每股数据)：

截至6月30日的三个月

截至6月30日的6个月

2024

2023

2024

2023

归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO

$

266.6

$

273.3

$

532.8

$

545.5

经常性资本支出

(36.3)

(32.7)

(55.3)

(49.0)

归属于普通股股东和单位持有人的核心调整FFO(核心AFFO)

230.3

240.6

477.5

496.5

重新开发、增加收入、商业和其他资本支出

(52.9)

(57.4)

(85.6)

(108.8)

归属于普通股股东和单位持有人的FAD

$

177.4

$

183.2

$

391.9

$

387.7

每股核心FFO-稀释后

$

2.22

$

2.28

$

4.44

$

4.56

每股核心AFFO-稀释后

$

1.92

$

2.01

$

3.98

$

4.15

MAA普通股股东可获得的净收入与FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD的对账，以及对FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD组成部分的讨论，可在本新闻稿的后面部分找到。

资产负债表和融资活动截至2024年6月30日，MAA在MAALP的无担保循环信贷安排下拥有10亿美元的现金和可用能力。

2024年第二季度普通股和非控股权益的股息和分配为1.763亿美元，而去年同期为1.677亿美元。

于2024年5月，麦高梅公开发行4亿元于2032年2月到期的无抵押优先票据，年息率5.300厘，发行价99.496厘。利息每半年支付一次，从2024年8月15日开始，每年的2月15日和8月15日到期支付。出售票据所得款项用于偿还MAALP商业票据计划的借款。这些票据的实际利率为5.382%。

截至2024年6月30日的资产负债表要点摘要如下(单位：十亿美元)：

总负债与调整后总资产之比(%1)

净债务/调整后EBITDAR(2)

未偿债务总额

平均实际利率

固定利率债务占总债务的百分比

总债务平均到期年限

28.1%

3.7x

$

4.7

3.8%

93.3%

7.4

(%1)

根据MAALP发行的债券的契约定义。

(2)

调整后EBITDARE是针对截至2024年6月30日的过去12个月期间计算的。

应付无担保票据和应付净债务的有担保票据的对账，以及对调整后EBITDARE的净收入的对账，以及对净债务和调整后EBITDARE组成部分的讨论，可在本新闻稿后面部分找到。

宣布连续第122个季度普通股分红

MAA宣布其连续第122个季度普通股股息，于2024年7月31日支付给2024年7月15日登记在册的持有者。目前的年度股息率为每股普通股5.88美元。未来分红的时间和数额将取决于经营的实际现金流、MAA的财务状况、资本要求、1986年国内收入法REIT条款下的年度分配要求以及MAA董事会认为相关的其他因素。MAA董事会可能会不时修改股息政策。

2024年收益和同店投资组合指导

MAA正在更新其先前的2024年稀释后普通股每股收益指引、每股稀释后核心FFO指引、稀释后每股核心AFFO指引和同店业绩指引。MAA预计将每季度更新其2024年稀释后普通股收益、稀释后每股核心FFO和稀释后每股核心AFFO指引。

FFO、核心FFO和核心AFFO是非GAAP财务指标。收购和处置活动对折旧和资本利得或损失有重大影响，这两项加在一起，通常占普通股股东可获得的净收入与FFO之间差额的大部分。正如在本新闻稿后面的非GAAP财务指标定义中讨论的那样，MAA对FFO的定义符合全国房地产投资信托协会(NAREIT)的定义，核心FFO代表针对不被视为MAA核心业务运营一部分的项目进行调整的FFO。MAA认为，核心FFO有助于理解经营业绩，因为核心FFO不仅排除了房地产资产的折旧费用和某些其他非常规项目，而且还排除了某些项目，这些项目的性质在一段时间内是不可比较的，因此往往会掩盖实际的运营业绩。

2024年指导

上一范围

上一个中间价

修订范围

修订中间价

收益：

2024全年

2024全年

2024全年

2024全年

普通股每股收益-稀释后

4.66美元至5.02美元

4.84美元

4.37美元至4.65美元

$4.51

每股核心FFO-稀释后

8.70美元至9.06美元

8.88美元

8.74美元至9.02美元

8.88美元

每股核心AFFO-稀释后

7.74美元至8.10美元

7.92美元

7.78美元至8.06美元

7.92美元

MAA同一商店文件夹：

房地产收入增长

0.15%至1.65%

0.90%

0.15%至1.15%

0.65%

物业运营费用增长

4.10%至5.60%

4.85%

3.75%至4.75%

4.25%

噪声增长

-2.80%至0.20%

-1.30%

-2.50%至-0.10%

-1.30%

MAA预计2024年第三季度核心FFO将在稀释后每股2.08美元至2.24美元的范围内，或按中间价计算每股稀释后2.16美元。2024年第二季度稀释后每股核心FFO与MAA第三季度指引中值之间的预测差额摘要如下：

稀释后每股核心FFO

2024年第二季度报告结果

$

2.22

同店收入

0.01

同一门店费用

(0.05)

非同店NOI，不包括风暴成本

0.03

NOI(1)中包含的风暴成本

(0.03)

一般和行政费用

(0.01)

利息支出和其他营业外(费用)收入

(0.01)

2024年第三季度指导中点

$

2.16

(%1)

与飓风贝丽尔相关的预计风暴成本。

MAA不按季度预测稀释后普通股每股收益，因为MAA通常无法预测特定季度(而不是全年)内预测的收购和处置活动的时间。本新闻稿的补充数据中提供了更多详细信息和指导项目。

我们的财产和意外伤害保险计划于2024年7月1日续签，总保费下降约1%。但我们之前的指导假设增加了约15%。

本新闻稿的补充材料和电话会议补充数据可在MAA网站www.maac.com的“面向投资者”页面上找到。MAA将于2024年8月1日中部时间上午9点主持电话会议，进一步讨论第二季度业绩。电话会议电话号码是(800)715-9871。您也可以通过访问MAA网站www.maac.com的“面向投资者”页面，加入电话会议的网络直播。MAA向美国证券交易委员会(SEC)提交的文件是以中美公寓社区公司和中美公寓公司的注册人姓名提交的。

S公司是一家房地产投资信托公司，专注于通过拥有、管理、收购、开发和重新开发主要位于美国东南部、西南部和大西洋中部地区的优质公寓社区，为股东提供全周期和卓越的投资业绩。截至2024年6月30日，MAA在16个州和哥伦比亚特区拥有103,614个公寓单元的所有权权益，其中包括目前正在开发的社区。欲了解更多详情，请访问MAA网站www.maac.com，或联系投资者关系部，电子邮件：Investor.Relationship@maac.com，或通过电子邮件：AMAA6815 Pplar Ave.，Suite500，Germantown，TN 38138，Attn：Investor Relationship。

本新闻稿中的前瞻性陈述部分包含符合1933年证券法第27A节(经修订)和1934年《证券交易法》(经修订)第21E节的含义的关于我们对未来时期的预期的前瞻性陈述。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是包括与预期、预测、意图或其他与未来有关的事项有关的陈述。这些前瞻性表述包括但不限于有关预期经营业绩和结果、物业稳定、物业收购和处置活动、合资企业活动、开发和翻新活动和其他资本支出、筹资和融资活动以及租赁定价、收入和支出增长、入住率、利率和其他经济预期的表述。诸如“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“计划”、“假设”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“预算”、“目标”、“展望”、“形式”、“机会”、“指导”以及此类词语和类似表述的变体意在确定此类前瞻性陈述。此类前瞻性表述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，如下所述，这些因素可能导致我们的实际结果、业绩或成就与此类前瞻性表述明示或暗示的经营结果、财务状况或计划大不相同。尽管我们认为本文中包含的前瞻性陈述的假设是合理的，但任何假设都可能是不准确的，因此本新闻稿中包含的此类前瞻性陈述可能被证明是不准确的。鉴于本文中包含的前瞻性陈述中固有的重大不确定性，包含此类信息不应被视为我们或任何其他人表示此类陈述中所描述的结果或条件或我们的目标和计划将会实现。

除其他因素外，以下因素可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的结果、业绩或成就大不相同：

也可能不时出现新的因素，可能会对我们的业务产生实质性的不利影响。除非法律要求，否则我们没有义务公开更新或修改本新闻稿中包含的前瞻性陈述，以反映本新闻稿发布后的事件、情况或预期的变化。

财务重点

千美元，每股数据除外

截至6月30日的三个月

截至6月30日的6个月

2024

2023

2024

2023

租金和其他物业收入

$

546,435

$

535,146

$

1,090,057

$

1,064,179

MAA普通股股东可获得的净收入

$

101,031

$

144,766

$

243,858

$

279,754

总噪声(%1)

$

340,639

$

340,813

$

686,459

$

687,043

每股普通股收益：(2)

基本

$

0.86

$

1.24

$

2.09

$

2.40

稀释

$

0.86

$

1.24

$

2.09

$

2.40

每股运营资金-摊薄：(2)

FFO(%1)

$

2.06

$

2.39

$

4.47

$

4.70

核心FFO(%1)

$

2.22

$

2.28

$

4.44

$

4.56

核心AFFO(%1)

$

1.92

$

2.01

$

3.98

$

4.15

宣布的每股普通股股息

$

1.47

$

1.40

$

2.94

$

2.80

股息/核心FFO(稀释)派息率

66.2

%

61.4

%

66.2

%

61.4

%

股息/核心AFFO(稀释)派息率

76.6

%

69.7

%

73.9

%

67.5

%

合并利息支出

$

41,265

$

36,723

$

81,626

$

74,004

按市值计价债务调整

-

12

-

25

债务贴现和债务发行成本摊销

(1,213)

(1,530)

(3,055)

(3,061)

资本化利息

3,724

3,137

7,140

5883

产生的总利息

$

43,776

$

38,342

$

85,711

$

76,851

应付票据本金摊销

$

-

$

368

$

-

$

730

(%1)

以下项目的对账和对其各自组成部分的讨论可在本新闻稿的后面部分找到：(I)MAA普通股股东可用于NOI的净收入；以及(Ii)MAA普通股股东可用于FFO、Core FFO和Core AFFO的净收入。

(2)

有关其他信息，请参阅“共享和单位数据”部分。

千美元，股价除外

2024年6月30日

2023年12月31日

总资产(%1)

$

16,712,648

$

16,349,193

房地产总资产(%1)

$

16,467,005

$

16,089,909

总债务

$

4,700,864

$

4,540,225

普通股和已发行单位

119,951,751

119,838,096

股价

$

142.61

$

134.46

账面权益价值

$

6,206,019

$

6,299,122

市场权益价值

$

17,106,319

$

16,113,430

净债务/调整后EBITDAR(2)

3.7x

3.6倍

(%1)

总资产与总资产、房地产净资产与房地产总资产的对账，以及对其组成部分的讨论，可在本新闻稿的后面部分找到。

(2)

调整后的EBITDAR是为每个列示日期的后续12个月期间计算的。以下项目的对账和对其各自组成部分的讨论可以在本新闻稿的后面部分找到：(I)应付净债务的无担保票据和担保票据；以及(Ii)EBITDA、EBITDARE和调整后EBITDAre的净收入。

合并业务报表

千美元，每股数据(未经审计)除外

截至6月30日的三个月

截至6月30日的6个月

2024

2023

2024

2023

收入：

租金和其他物业收入

$

546,435

$

535,146

$

1,090,057

$

1,064,179

费用：

营业费用，不包括房地产税和保险

126,213

116,604

244,412

225,208

房地产税和保险费

79,583

77,729

159,186

151,928

折旧和摊销

145,022

138,972

288,042

277,473

物业运营费用合计

350,818

333,305

691,640

654,609

物业管理费

17,201

16,091

37,196

34,019

一般和行政费用

12,671

13,882

29,716

29,805

利息支出

41,265

36,723

81,626

74,004

出售折旧房地产资产的损失(收益)

23

%1

25

(14)

出售不可折旧房地产资产的收益

-

-

-

(54)

其他营业外费用(收入)

19,244

(16,992)

(4,282)

(20,459)

所得税前收入费用

105,213

152,136

254,136

292,269

所得税费用

(1,020)

(2,861)

(2,815)

(3,805)

房地产合资经营活动前持续经营收入

104,193

149,275

251,321

288,464

房地产合资企业收入

469

382

951

767

净收入

104,662

149,657

252,272

289,231

可归因于非控股权益的净收入

2,709

3,969

6,570

7,633

股东可获得的净收入

101,953

145,688

245,702

281,598

向MAA系列I优先股股东分红

922

922

1,844

1,844

MAA普通股股东可获得的净收入

$

101,031

$

144,766

$

243,858

$

279,754

普通股每股收益-基本：

普通股股东可获得的净收入

$

0.86

$

1.24

$

2.09

$

2.40

每股普通股收益-稀释后：

普通股股东可获得的净收入

$

0.86

$

1.24

$

2.09

$

2.40

共享和单位数据

以千为单位的股份和单位

截至6月30日的三个月

截至6月30日的6个月

2024

2023

2024

2023

净收入份额(%1)

加权平均普通股-基本

116,783

116,621

116,727

116,401

稀释证券的影响

-

104

-

157

加权平均普通股-稀释

116,783

116,725

116,727

116,558

运营股份和单位资金

加权平均普通股和单位-基本

119,888

119,776

119,848

119,558

加权平均普通股和单位-稀释

119,944

119,823

119,901

119,607

期末股份和单位

6月30日普通股

116,858

116,677

116,858

116,677

6月30日的运营合作单位

3,094

3,155

3,094

3,155

6月30日普通股和单位总数

119,952

119,832

119,952

119,832

(%1)

有关稀释普通股和每股普通股收益计算的更多信息，请参阅MAA截至2024年6月30日的季度报告Form 10-Q中的简明综合财务报表附注，预计将于2024年8月1日左右提交给SEC。

合并资产负债表

千美元(未经审计)

2024年6月30日

2023年12月31日

资产

房地产资产：

土地

$

2,050,760

$

2,031,403

建筑和装修及其他

13,846,434

13,515,949

正在进行的开发和资本改善

391,366

385,405

16,288,560

15,932,757

减：累计折旧

(5,149,781)

(4,864,690)

11,138,779

11,068,067

未开发土地

73,861

73,861

投资房地产合资企业

41,753

41,977

房地产资产净值

11,254,393

11,183,905

现金和现金等价物

62,831

41,314

受限现金

13,669

13,777

其他资产

231,974

245,507

总资产

$

11,562,867

$

11,484,503

负债和权益

负债：

无担保应付票据

$

4,340,660

$

4,180,084

应付担保票据

360,204

360,141

应计费用和其他负债

655,984

645,156

总负债

5,356,848

5,185,381

可赎回普通股

19787

19,167

股东权益：

优先股

9

9

普通股

1,166

1,168

新增实收资本

7,409,258

7,399,921

累计分配超过净收入

(1,398,993)

(1,298,263)

累计其他综合损失

(7,775)

(8,764)

MAA股东权益合计

6,003,665

6,094,071

非控股权益-经营合伙单位

157,905

163,128

股东权益总额

6,161,570

6,257,199

非控股权益-合并房地产主体

24,662

22,756

总股本

6,186,232

6,279,955

负债和权益合计

$

11,562,867

$

11,484,503

对MAA普通股股东可用于FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD的净收入进行对账

以千为单位的金额，每股和单位数据除外

截至6月30日的三个月

截至6月30日的6个月

2024

2023

2024

2023

MAA普通股股东可获得的净收入

$

101,031

$

144,766

$

243,858

$

279,754

房地产资产折旧及摊销

143,623

137,456

285,214

274,254

出售折旧房地产资产的损失(收益)

23

%1

25

(14)

MAA在房地产合资企业房地产资产折旧摊销中的份额

154

152

309

303

可归因于非控股权益的净收入

2,709

3,969

6,570

7,633

归属于普通股股东和单位持有人的FFO

247,540

286,344

535,976

561,930

优先股嵌入衍生工具的亏损(收益)(%1)

9,286

(4,952)

(3,806)

(9,387)

出售不可折旧房地产资产的收益

-

-

-

(54)

扣除税后的投资损益(1)(2)

685

(6,575)

(3,405)

(5,769)

伤亡相关费用(赔偿)，净额(1)

1,135

75

(3950)

371

法律费用、和解和(收回)，净额(1)(3)

8,000

(1,600)

8,000

(1,600)

按市值计价债务调整(4)

-

(12)

-

(25)

归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO

266,646

273,280

532,815

545,466

经常性资本支出

(36,341)

(32,669)

(55,275)

(48,999)

归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO

230,305

240,611

477,540

496,467

重建资本支出

(11,624)

(26,310)

(20,998)

(57,719)

增加收入增加资本支出

(25,629)

(20,388)

(38,642)

(32,045)

商业资本支出

(1,867)

(1,129)

(3,070)

(2,436)

其他资本支出

(13,772)

(9,567)

(22,975)

(16,555)

归属于普通股股东和单位持有人的FAD

$

177,413

$

183,217

$

391,855

$

387,712

已支付的股息和分配

$

176,304

$

167,742

$

352,495

$

333,854

加权平均普通股-稀释

116,783

116,725

116,727

116,558

FFO加权平均普通股和单位-稀释

119,944

119,823

119,901

119,607

每股普通股收益-稀释后：

普通股股东可获得的净收入

$

0.86

$

1.24

$

2.09

$

2.40

每股FFO-稀释后

$

2.06

$

2.39

$

4.47

$

4.70

每股核心FFO-稀释后

$

2.22

$

2.28

$

4.44

$

4.56

每股核心AFFO-稀释后

$

1.92

$

2.01

$

3.98

$

4.15

(%1)

计入合并经营报表中的其他营业外费用(收入)。

(2)

截至2024年6月30日的三个月，投资亏损扣除税收优惠净额20万美元。截至2023年6月30日的三个月和截至2024年6月30日的六个月，投资收益分别扣除税项支出170万美元、90万美元和150万美元。

(3)

在截至2024年6月30日的三个月和六个月，根据其会计政策，MAA确认了800万美元的应计法律辩护成本，预计将在2027年7月之前发生。

(4)

计入合并业务报表的利息支出。

MAA普通股股东可获得的净收入与净营业收入的对账

千美元

截至三个月

截至6个月

2024年6月30日

2024年3月31日

2023年6月30日

2024年6月30日

2023年6月30日

MAA普通股股东可获得的净收入

$

101,031

$

142,827

$

144,766

$

243,858

$

279,754

折旧和摊销

145,022

143,020

138,972

288,042

277,473

物业管理费

17,201

19995

16,091

37,196

34,019

一般和行政费用

12,671

17,045

13,882

29,716

29,805

利息支出

41,265

40,361

36,723

81,626

74,004

出售折旧房地产资产的损失(收益)

23

2

%1

25

(14)

出售不可折旧房地产资产的收益

-

-

-

-

(54)

其他营业外费用(收入)

19,244

(23,526)

(16,992)

(4,282)

(20,459)

所得税费用

1,020

1,795

2,861

2,815

3,805

房地产合资企业收入

(469)

(482)

(382)

(951)

(767)

可归因于非控股权益的净收入

2,709

3,861

3,969

6,570

7,633

向MAA系列I优先股股东分红

922

922

922

1,844

1,844

总噪声

$

340,639

$

345,820

$

340,813

$

686,459

$

687,043

同一家店NOI

$

328,280

$

334,583

$

331,611

$

662,863

$

668,540

非同一商店和其他NOI

12,359

11,237

9,202

23,596

18,503

总噪声

$

340,639

$

345,820

$

340,813

$

686,459

$

687,043

净收益与EBITDA、EBITDAre和调整后EBITDAre的对账

千美元

截至三个月

截至12个月

2024年6月30日

2023年6月30日

2024年6月30日

2023年12月31日

净收入

$

104,662

$

149,657

$

530,872

$

567,831

折旧和摊销

145,022

138,972

575,632

565,063

利息支出

41,265

36,723

156,856

149,234

所得税费用

1,020

2,861

3,754

4,744

EBITDA

291,969

328,213

1,267,114

1,286,872

房地产折旧资产销售损失

23

%1

101

62

调整以反映MAA在未合并附属公司EBITDARE中的份额

339

336

1,356

1,350

息税前利润

292,331

328,550

1,268,571

1,288,284

优先股嵌入衍生工具的亏损(收益)(%1)

9,286

(4,952)

(12,947)

(18,528)

出售不可折旧房地产资产的收益

-

-

-

(54)

投资损益(%1)

859

(8,317)

(1,470)

(4,449)

伤亡相关费用(赔偿)，净额(1)

1,135

75

(3,341)

980

债务清偿收益(%1)

-

-

(57)

(57)

法律费用、和解和(收回)，净额(1)(2)

8,000

(1,600)

5,146

(4,454)

调整后息税前利润

$

311,611

$

313,756

$

1,255,902

$

1,261,722

(%1)

计入合并经营报表的其他营业外费用(收入)。

(2)

在截至2024年6月30日的三个月和十二个月期间，根据其会计政策，MAA分别确认了预计到2027年7月发生的应计法律辩护费用800万美元和850万美元。

应付无担保票据和应付有担保票据对账净债务

千美元

2024年6月30日

2023年12月31日

无担保应付票据

$

4,340,660

$

4,180,084

应付担保票据

360,204

360,141

总债务

4,700,864

4,540,225

现金和现金等价物

(62,831)

(41,314)

净债务

$

4,638,033

$

4,498,911

总资产与总资产的对账

千美元

2024年6月30日

2023年12月31日

总资产

$

11,562,867

$

11,484,503

累计折旧

5,149,781

4,864,690

总资产

$

16,712,648

$

16,349,193

房地产资产净额与总房地产资产的对账

千美元

2024年6月30日

2023年12月31日

房地产资产净值

$

11,254,393

$

11,183,905

累计折旧

5,149,781

4,864,690

现金和现金等价物

62,831

41,314

房地产总资产

$

16,467,005

$

16,089,909

非GAAP财务指标

调整后息税前利润

就本新闻稿中的计算而言，房地产利息、所得税、折旧及摊销前的调整后收益，或调整后的EBITDAre，是指根据不被视为MAA核心业务一部分的项目进一步调整的EBITDAre，例如与MAA系列I优先股嵌入衍生产品的公允价值相关的调整、出售非折旧资产的收益或损失、投资收益或损失、与意外伤害相关的费用(回收)、债务清偿和法律成本、和解和(回收)的净收益或损失。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为调整后的EBITDAR是衡量核心业务业绩的重要指标，因为调整后的EBITDARE不包括不能反映经营业绩的各种收入和支出项目。MAA计算调整后息税前利润的方法可能与其他公司计算调整后息税前利润的方法不同。调整后的EBITDAR不应被视为净收益的替代指标，作为经营业绩的指标。

运营核心调整资金(核心AFFO)

核心FFO由核心FFO减去经常性资本支出组成。由于增加了非控股权益的净收入，在本新闻稿中使用的核心AFFO代表普通股股东和单位持有人应占的核心AFFO。核心AFFO不应被视为MAA普通股股东可获得的净收入的替代方案，作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为核心AFFO是衡量运营业绩的重要指标，因为核心AFFO衡量的是控制收入、支出和经常性资本支出的能力。

运营核心资金(核心FFO)

核心FFO是指根据不被视为MAA核心业务运营一部分的项目进行调整的FFO，例如与MAA Series I优先股中嵌入的衍生品的公允价值相关的调整、出售非折旧资产的收益或损失、投资收益或损失、税后净额、与意外伤害相关的费用(回收)、净额、债务清偿收益或损失、法律成本、和解和回收(回收)、净额和按市值计价的债务调整。由于增加了非控股权益的净收入，因此在本新闻稿中使用的核心FFO代表普通股股东和单位持有人应占的核心FFO。虽然MAA对核心FFO的定义可能与业内其他公司类似，但MAA计算核心FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。核心FFO不应被视为MAA普通股股东可用净收入的替代方案，作为经营业绩的指标。MAA认为，核心FFO有助于理解其在不同时期的核心经营业绩，因为它剔除了某些项目，这些项目在性质上不能在一段时期内进行比较，因此往往会模糊实际经营业绩。

EBITDA

就本新闻稿中的计算而言，扣除利息、所得税、折旧和摊销前的收益，或EBITDA，由净收益加上折旧和摊销、利息费用和所得税组成。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为EBITDA是衡量核心业务业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不能反映经营业绩的各种费用项目。不应将EBITDA视为衡量经营业绩的净收入的替代指标。

息税前利润

就本新闻稿中的计算而言，房地产扣除利息、所得税、折旧和摊销前的收益(EBITDARE)由EBITDA组成，EBITDA进一步根据出售折旧资产的收益或损失进行调整，并进行调整以反映MAA在未合并附属公司的EBITDARE中的份额。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为EBITDAR是衡量核心业务业绩的重要指标，因为EBITDARE不包括不能反映经营业绩的各种费用项目。虽然MAA对EBITDARE的定义与NAREIT的定义一致，但它可能与其他公司用来计算EBITDARE的方法不同。EBITDARE不应被视为净收益的替代指标，作为经营业绩的指标。

可供分配的资金(FAD)

FAD由核心FFO减去总资本支出组成，不包括开发支出、财产收购、与管理层预计将由保险收益偿还的重大伤亡损失相关的资本支出以及与公司相关的资本支出。由于非控股权益的净收入已加回，因此在本新闻稿中使用时，FAD代表普通股股东和单位持有人应占的FAD。不应将FAD视为MAA普通股股东可获得的净收入的替代方案，作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为FAD是衡量核心业务业绩的重要指标，因为FAD衡量的是控制收入、费用和资本支出的能力。

运营资金(FFO)

FFO是指MAA普通股股东可获得的净收入(根据公认会计准则计算)，不包括处置经营性财产和资产减值的损益，加上房地产资产的折旧和摊销，非控股权益的净收入，以及合资企业的调整。由于增加了非控股权益的净收入，本新闻稿中使用的FFO代表普通股股东和单位持有人应占的FFO。虽然MAA对FFO的定义与NAREIT的定义一致，但它可能与其他公司使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与此类其他公司进行比较。FFO不应被视为MAA普通股股东可获得的净收入的替代方案，作为经营业绩的指标。MAA认为，FFO有助于理解经营业绩，因为FFO不包括房地产资产的折旧和摊销。MAA认为，房地产资产的GAAP历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，这些资产的价值不会像历史成本折旧所暗示的那样随着时间的推移而可预测地减少。

总资产

总资产等于总资产加上累计折旧。MAA认为，总资产可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，房地产资产的GAAP历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，这些资产的价值不会像历史成本折旧所暗示的那样随着时间的推移而可预测地减少。

非GAAP财务指标(续)

房地产总资产

房地产总资产是指房地产资产、净额加上累计折旧、现金和现金等价物以及包括在限制性现金中的1031(B)汇兑收益。MAA认为，房地产总资产可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，房地产资产的GAAP历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，这些资产的价值不会像历史成本折旧所暗示的那样随着时间的推移而可预测地减少。

净债务

净债务是指无担保应付票据和应付担保票据减去现金和现金等价物以及包括在限制性现金中的1031(B)汇兑收益。MAA认为，净债务是评估其债务状况的有用工具。

净营业收入(NOI)

净营业收入是指在此期间持有的所有物业的租金和其他物业收入减去总物业运营费用(不包括折旧和摊销)，无论其为待售状态。NOI不应被视为MAA普通股股东可获得的净收入的替代方案。MAA认为，NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过剔除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心业务。

非同一商店和其他NOI

非同一商店和其他NOI代表非同一商店和其他投资组合中分类的所有财产在此期间的租金和其他财产收入减去总财产运营费用(不包括折旧和摊销)。非同一商店和其他NOI包括与恶劣天气事件有关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。非同一商店和其他NOI不应被视为MAA普通股股东可获得净收入的替代方案。MAA认为，Non-Same Store和其他NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心业务。

同一家店NOI

同一门店NOI代表同一门店投资组合中分类的所有物业在此期间的租金和其他物业收入减去总物业运营费用(不包括折旧和摊销)。Same Store NOI不包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。同一商店NOI不应被视为MAA普通股股东可用净收入的替代方案。MAA认为，Same Store NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过剔除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心业务。

其他键定义

单位平均有效租金

每单位平均有效租金指扣除租务优惠后的租金总额，加上空置单位的现行市价，除以单位总数。租赁优惠代表对当前市场价格的折扣。MMAA认为，平均有效租金是评估平均定价的有用指标。它不代表每个单位实际收取的租金收入。

平均物理占用率

平均实际占用率是指在适用期间内每日实际占用率的平均值。

发展社区

在获得所有正在开发的单位的入住证之前，社区仍被确定为开发项目。一旦所有单元交付并可供使用，社区就会进入租赁社区组合。

租赁社区

在租赁期间获得的新收购和新开发的社区仍保留在租赁社区投资组合中，直到稳定下来。社区在90天内达到90%的平均实际占有率时被认为是稳定的。

非同一商店和其他投资组合

非同一商店和其他投资组合包括最近收购的社区、正在开发或租赁的社区、已被处置或已确定要处置的社区、经历重大伤亡损失的社区、不符合同一商店组合定义的要求的稳定社区、零售物业和商业物业。

居民流动率

居民营业额是指截至报告季度末，居民迁出(不包括同一门店投资组合内的转移)占到期租约的百分比，以过去12个月为基础。

同一商店公文包

MAA在每个日历年年初或根据重大交易或事件的需要审查其同店投资组合。如果社区在前一年年初拥有并稳定，则通常会添加到同店投资组合中。当90天内平均实际入住率达到90%时，社区就被视为稳定。已获得MAA董事会批准处置的社区将被排除在同店投资组合之外。经历重大伤亡损失的社区也被排除在同店投资组合之外。

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来源：MAA