投资者是否低估了Cushman & Wakefield Plc（纽约证券交易所代码：CWK）21%？

在本文中，我们将通过预测高纬物业(纽约证券交易所代码：CWK)未来的现金流并将其折现为今天的价值来估计其内在价值。在这种情况下，我们将使用贴现现金流(DCF)模型。在你认为你将无法理解它之前，只需继续阅读！它实际上比你想象的要简单得多。

公司的估值方式有很多，所以我们要指出的是，贴现现金流并不适用于所有情况。任何有兴趣更多地了解内在价值的人，都应该阅读一下简单的华尔街分析模型。

我们使用的是两阶段增长模型，这意味着我们考虑了公司增长的两个阶段。在初期，公司可能有较高的增长率，而第二阶段通常被假设为有一个稳定的增长率。首先，我们需要估计未来十年的现金流。在可能的情况下，我们使用分析师的估计，但当这些估计不可用时，我们会根据上次估计或报告的价值推断先前的自由现金流(FCF)。我们假设，自由现金流萎缩的公司将减缓收缩速度，而自由现金流增长的公司在这段时间内的增长速度将放缓。我们这样做是为了反映出，增长在最初几年往往比后来几年放缓得更多。

一般来说，我们假设今天的一美元比未来的一美元更有价值，因此我们需要对这些未来现金流的总和进行贴现，以得出现值估计：

(“est”=华尔街简单估计的FCF增长率)10年期现金流现值(PVCF)=17亿美元

第二阶段也被称为终端价值，这是企业在第一阶段之后的现金流。戈登增长公式用于计算终端价值，其未来年增长率等于10年期政府债券收益率2.4%的5年平均水平。我们以13%的权益成本将终端现金流贴现到今天的价值。

终端价值(Tv)=FCF2034×(1+g)？(r-g)=美元4.35m×(1+2.4%)？(13%-2.4%)=43亿美元

终端价值现值(PVTV)=TV/(1+r)10=43亿美元？(1+13%)10=13亿美元

总价值是未来十年的现金流总和加上贴现的终端价值，得出总股本价值，在本例中为30亿美元。在最后一步，我们用股本价值除以流通股的数量。相对于目前10.5美元的股价，该公司的估值似乎略有低估，较目前的股价有21%的折让。不过，请记住，这只是一个大致的估值，就像任何复杂的公式一样--垃圾输入，垃圾输出。

现在，贴现现金流最重要的投入是贴现率，当然还有实际现金流。如果你不同意这些结果，你可以自己试一试计算，并玩弄一下假设。DCF也没有考虑一个行业可能的周期性，也没有考虑一家公司未来的资本要求，因此它没有给出一家公司潜在业绩的全貌。鉴于我们将高纬物业视为潜在股东，股权成本被用作贴现率，而不是考虑债务的资本成本(或加权平均资本成本，WACC)。在这个计算中，我们使用了13%，这是基于杠杆率为1.901的测试版。贝塔系数是衡量一只股票相对于整个市场的波动性的指标。我们的贝塔系数来自全球可比公司的行业平均贝塔系数，强制限制在0.8到2.0之间，这是一个稳定业务的合理范围。

虽然DCF计算很重要，但理想情况下，DCF计算不会是你为一家公司仔细检查的唯一分析。用贴现现金流模型不可能获得万无一失的估值。相反，贴现现金流模型的最佳用途是测试某些假设和理论，看看它们是否会导致公司被低估或高估。例如，如果终端价值增长率稍有调整，可能会极大地改变整体结果。股价低于内在价值的原因是什么？对于Cushman&Wakefield，有三个基本因素你应该进一步研究：

PS。Simply Wall ST应用程序每天对纽约证交所的每只股票进行现金流贴现估值。如果你想找到其他股票的计算方法，只需搜索此处。

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