绿城服务(02869.HK)港股公司首次覆盖报告：扩面提质 非住破局 四大板块协同助力业绩腾飞

拓展规模扩面提质，四大板块协同助力业绩腾飞，给予“买入”评级绿城服务以物业服务为根基、以生活服务与城市服务为两翼，股权独立，第三方拓展占比高企。公司物业服务板块在管面积保持增长，储备面积充足，园区服务、咨询服务和科技服务业务协同发展、稳中有进。我们预计公司2024-2026 年归母净利润为7.41、8.95、10.18 亿元，对应EPS 为0.23、0.28、0.32 元，当前股价对应PE 为12.4、10.3、9.0 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。

收入增长盈利能力稳定，第三方拓展占比高企公司2018-2023 年营业收入连续稳健增长，2023 年实现营收174.11 亿元，同比增长17.1%；实现核心经营利润12.96 亿元，同比增长32.1%。公司主要通过与央国企及行业头部客户参股或者战略合作等方式进行业务扩张，截至2023 年末，公司在管面积和储备面积中来自关联方绿城中国的占比分别为15.7%和8.0%，第三方在管面积占比高于同行，在合作央国企客户超200 家。

物业服务稳健压舱，管理面积持续扩张

由于在管面积稳定增长，公司2023 年物业服务收入111.0 亿元，同比增长17.5%，占主营收入的63.8%，物业服务毛利率为13.0%，同比提升0.9 个百分点。公司聚焦区域深耕，形成了杭州、宁波、合肥等多个高市占深耕区域。截至2023 年末公司在管面积达448.4 百万方，同比增长16.7%，其中住宅业态占比约80%。

公司2023 年平均物业费为3.24 元/平/月，新拓存量住宅平均单价3.65 元/平/月，项目收缴率95.2%。截至2023 年末公司非住宅业态项目在管面积占比20.3%，新拓非住营收占比提升3.4 个百分点至46.9%，未来非住业态占比提升空间较大。

园区服务、咨询服务、科技服务协同发展，稳健增长公司2023 年园区服务、咨询服务和科技服务主营收入占比分别为20.5%、13.2%和2.5%，分别同比+25.0%、+11.1%、-12.6%。三大板块完善了公司在文化教育、居家生活、资产管理、地产咨询、数字化建设等领域的建设，是公司实现全生活场景和地产全生命周期物业服务的重要补充，公司有望依托四大板块的协同发展，实现收入和盈利的双重提升。

风险提示：房地产行业加速下行、公司拓展速度不及预期。