金茂服务(0816.HK)：规模扩张加速 收入结构优化

事件：金茂服务2023 年度营收+11%，归母净利润+0.4%，分红比例41%。

金茂服务发布2023 年度业绩公告，公司实现收入约为人民币27 亿元，同比增长11.0%，实现毛利约为人民币7.5 亿元，同比增长1.7%，归母净利润为3.4亿元，同比增长0.4%。公司宣派末期股息每股0.17 港元，分红比例41%。

点评：规模扩张加速，现金充沛分红稳定，业绩增长仍有较大潜力。

1）规模扩张加速，基础物管高速增长，增值服务需求减缓。截至2023 年末，公司合约面积突破1 亿平，覆盖中国70 个城市，在管面积8420 万平，较2022年末增加约2700 万平，规模快速扩张带动公司基础物管业务业绩高增，2023年基础物管/社区增值/非业主增值业务收入分别为15.7/6.2/5.0 亿元，同比+30.5%/-3.1%/-13.7%，非业主增值业务由于地产开发行业影响，前期规划和设计咨询等业务收入下降，同时，业主装修需求和社区消费需求减缓亦影响了社区生活和美居业务开展，导致公司社区增值业务在2023 年下半年收入有所下降。

2）夯实高品质物管定位，持续深耕高能级城市。公司专注于一二线城市高端物业管理，在管项目品质较高，在市场拓展方面，坚持高质量高品质原则，聚焦高能级城市，年内新签约项目154 个，新签约项目83%位于一二线城市，项目整体质量较高；2024 年1 月，公司收购圣瑞物业，标的公司主要为中高端住宅和商业项目提供物业管理服务，与公司战略相匹配；截至2023 年末圣瑞物业在管面积约800 万平，项目主要集中在北京、广州等高能级城市，在管项目地域分布也与公司重合度较高，有利于创造规模效应和协同效应。

3）现金充沛分红稳定，业绩增长仍有较大潜力。2023 年公司经营性现金流净额为4.5 亿元，同比2022 年（1.5 亿元）有大幅增长，公司2023 年度分红金额约1.4 亿元，分红比例稳定，按照2024 年4 月15 日收盘价计算，公司股息率约8.1%，具备较高配置价值；公司关联方中国金茂持续交付高质量住宅项目，公司基础物管增长有较强保障，同时在增值服务层面给予金茂服务更多的业务协同，如打通中国金茂各业态的大会员体系，持续激发客户对于增值服务消费需求，公司未来业绩增长仍有较大的空间。

盈利预测、估值与评级：公司是增长迅速的高端物管标的，规模扩张速度提升，基础物管增长有较强保障；地产关联业务占比降低，收入结构优化，我们调减非业主增值业务收入和利润预测，预测2024-2025 年归母净利润为3.9/4.5 亿元，新增2026 年预测为5.1 亿元，对应EPS 分别为0.43（原预测0.46）/0.49（原预测0.54）/0.56 元，当前股价对应2024-2026 年PE 为4/4/3 倍，公司是央企背景，在管项目品质较高，估值具备吸引力，维持“买入”评级。

风险提示：增值服务开展不及预期，外拓竞争加剧导致项目拓展不及预期。