年报观察 | 弘阳服务另寻大树

观点网 受上游房地产市场承压所累，弘阳服务2023年业绩并不理想。

2023年全年，弘阳服务收入为11.64亿元，较2022年同期收入11.03亿元下降3.6%。与此同时，净利润也从2022年同期的9390万元，大幅下降84.8%，跌至1420万元。

尽管毛利率上升0.5个百分点来到23.7%，但这样的增长幅度，在利润规模下降面前稍显暗淡。

弘阳服务将业绩的下滑归因于地产行业市场环境的不利影响，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低。非业主增值服务收入在报告期内从2022年的12460万元大幅降至6690万元，降幅高达46.3%。

弘阳服务对此表示，本年对关联方应收款项增加计提减值准备。2023年计提减值达1719.9万元，较2022年的927.4万元同比增长85.42%。

弘阳服务2023年贸易应收款项为2.55亿元，较2022年12月31日的1.91亿元增加约33.3%，主要包括就物业管理服务及社区增值服务来自客户的应收款项。

收账不易，弘阳服务还要支付给关联方一笔不菲的保证金。

2023年6月7日，弘阳服务外披露了一则补充公告，内容主要涉及与弘阳地产之间的车位销售及租赁代理协议。

当时弘阳服务已至少向弘阳地产支付历史可退还保证金总额2.01亿元，截至2022年12月31日有1.88亿元未偿还，上述公告日期还有1.54亿元未偿还，同时弘阳服务在披露上还违背了上市规则第14章及第14A章项下的“申报、年度审阅、公告、通函及独立股东批准规定”，公司对此表示遗憾。

据最新公告显示，2023-2025年，弘阳服务对车位代理预期收取的代理费每年约为3601万元，支付给弘阳地产的可退还保证金的最高余额则为3.06亿，这几乎相当于公司一半的现金存款。

尽管车位代理销售的利润率较高，也能使在手现金实现更高的收益率，但也会存在一些需要考虑的问题，一是考虑到地产方的情况，所支付保证金能否按时按量回收，二是因保证金而被占用的现金可能也会影响到弘阳服务自身战略规划。

对于物企而言，现金流如同企业的生命线。截止2023年12月31日，弘阳服务在手现金约为6.38亿元，同比增加16.9%；流动比率1.88，较上一年2.07略微降低，资产负债比率47%，较上一年同期攀升3.3个百分点。

就目前关联房企承压导致自身规模化发展受限情况下，弘扬服务只能另寻“大腿”，与国企进行合作成为了弘扬服务的最佳选择之一。

今年的4月2日，弘阳服务与湖北洪湖市住房和城乡建设局签署合作协议，双方拟共同出资成立合资公司，这是弘阳服务与政府部门合作成立的首家合资公司。

在此之前，已有多家民营物业服务企业通过与国有资源的合作尝到甜头。例如，康桥悦生活与郑轨置业合资成立 “轨道悦生活”，以此布局轨道交通服务。公司成立后，便接连斩获了郑州市轨道交通1号线和城郊铁路一期二期物业服务项目。

同样，正荣服务也与南京玄武环境集团合作，成立城市服务合资公司，共同布局城市综合运用服务、政府资产服等业务。

市场人士分析指出，通过成立合资公司或收购国有物企的方式介入国有资源的优势在于，可以高效地切入城市服务、政府机关、公建类物业业态，在较短时间内补足自身短板，积累经验。

然而，此种模式也存在一定劣势，即面临较大的资金压力，且面临早期价值认同、管控压力、文化融合等一系列风险。

一方面，国企或国有资源的合作争夺激烈，政府或国企往往更倾向于与品牌实力较强的头部物业企业进行合作，如碧桂园、万科等一大批品牌价值优势显著的头部物业企业。

另一方面，对于民营企业而言，合资或收并购往往需要承担较大的资金压力。现金支付是目前最为普遍且直接的支付方式，但是使用内部资金太多，首先就会增加公司现金流压力，提高运营管理风险，容易减缓甚至中断合作。

除了探索合资公司这一深度合作模式，弘阳服务还在上半年中标武汉天河国际机场公安局、武汉孝感公安局临空分局、武汉协和医院质子医院中心&新医技大楼等政府公建/事业单位物管项目，到了下半年，又陆续进驻江宁区百家湖中国邮政网点等项目。

值得注意的是，尽管一年下来单个项目捷报频传，但从年报来看，截至2023年12月31日，弘阳服务“公共建设及其他”项目在管42个，较上年底减少9个，在管建筑面积3855万平方米，同比减少25.8%；商业项目在管24个，也减少了两个，面积流失467.7万平方米。

也就是说，目前弘阳服务在管规模增长仍然依赖住宅业务。

与此同时，2023年弘阳地产收入197.95亿元，同比下降1.09%；归母净亏损72.15亿元，同比扩大85.86%，累计合约销售金额218.29亿元，同比下降37.99%。

弘阳服务急于寻求更稳固的靠山，但过程并不轻松。