地产及物管行业周报：融资协调机制积极推进 郑州推出万套“以旧换新”

本期投资提示：

房地产行业数据：上周（24/3/30-24/4/5）34 个重点城市新房合计成交243 万平米，环比-50%；其中，一二线环比-47%、三四线环比-75%；4 月累计一手房月成交同比-41%，较3 月+1pct；其中，一二线同比-36%、三四线同比-72%，分别较3 月+6pct和-35pct。上周13 个重点城市二手房成交87 万平米，环比-39%；4 月截至上周累计成交同比+18%，较3 月+52pct。库存方面，上周15 城推盘111 万平米，对应成交推盘比1.00 倍，最近三个月（24 年1-3 月）分别为1.14 倍、1.07 倍和1.14 倍。截至上周末，15 城可售面积9,873 万平米，环比-0%；3 个月移动平均去化月数为25.1 个月，环比-0.4 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。

主要政策新闻：宏观方面，住建部表示，所有地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制，截至3 月31 日，1,979 个“白名单”项目共获得银行授信4,690 亿元，1,247个项目已获得贷款发放1,554 亿元。央行货币政策委员会召开2024 年第一季度例会，指出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，着力构建房地产发展新模式。央行发布数据，2024 年3 月，国开行、进出口银行、农发行净归还PSL322 亿元，期末PSL余额33,700 亿元。信贷方面，各地房贷政策宽松依旧，至少10 城阶段性取消首套房贷款利率下限，石家庄并未实际上调房贷利率；福州市阶段性取消首套房商业贷款利率下限。因城施策方面，郑州推动房产市场“以旧换新”，计划完成1 万套二手住房交易，其中5,000 套由郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房，5,000 套由群众通过市场交易实现；武汉、青岛、贵阳、银川、蚌埠等多地放松公积金政策。市场方面，香港楼市全面“撤辣”后，3 月一手房市场录得约4,170 宗成交，创近11 年单月新高。

公司动态跟踪：3 月销售额及同比：中国海外宏洋集团34 亿元（-40.3%），绿城中国自投 230 亿元（-12.9%），万科245 亿元（-42.5%），中国海外发展412 亿元（-4.1%），融创中国35 亿元（-68.6%），中南建设19 亿元（-56.1%）；美的置业42 亿元（-51.1%）。1-3 月累计销售额及同比：中国海外宏洋集团79 亿元（-41.4%），绿城中国自投372 亿元（-24.2%），建发国际237 亿元（-32.9%），万科580 亿元（-42.8%），中国海外发展602 亿元（-28.0%），融创中国100 亿元（-65.8%），中南建设47 亿元（-61%），美的置业104 亿元（-56.1%），建发国际权益销售237 亿元（-32.9%）。保利发展发行25 亿元/2.95%/3 年中票；大悦城发行15 亿元/3.18%/3+2 年中票。贝壳三日回购188.9 万股（占总股本0.051%）；世茂股份回购8,618 万股（占总股本2.30%）；金茂服务谢炜辞去公司执行董事、首席执行官及战略及ESG 委员会委员的职务。

一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.45%，沪深300 指数上涨0.86%，相对收益为-2.31%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第27 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：空港股份（维权）、卧龙地产、格力地产（维权）、顺发恒业、荣盛发展，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为京投发展、万科A、中交地产、大龙地产、沙河股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.21%，沪深300 指数上涨0.86%，相对收益为-1.07%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为5.3/4.9 倍；物管23/24PE 均值分别为11/9 倍。

投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求自然底、并有望销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、万科A、新城控股；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。

风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。