研究显示，即使美联储没有紧缩，住房负担能力也会下降

根据达拉斯联邦储备银行的一项研究，如果美联储没有在2022年和2023年加息，美国的住房负担能力可能会恶化，因为房价会上涨更多。

自2022年3月以来，随着抵押贷款支付的增加对潜在购房者造成打击，中国央行启动了数十年来最激进的紧缩周期，以降低通胀，住房负担能力大幅恶化。达拉斯联邦储备银行的文件指出，具体地说，全美房地产经纪人协会的住房负担能力指数自2021年12月以来下降了近30%，着眼于上世纪80年代末的水平。

不过，请记住，许多房主在很大程度上没有受到当前抵押贷款利率上升的影响。事实上，截至2023年9月，房主平均支付的税率只有3.9%。这远远低于截至2024年4月4日的30年期固定利率抵押贷款6.82%的平均利率。研究称，重要的是，“购房者的比例相对于房主的人口来说很小”。

在供应不足的情况下，房价也出现了大幅上涨，尽管新上市的房屋已经开始增加，房价增长正在回归到普遍存在的常态。相比之下，回顾以往的房地产周期，由于需求增加，当利率上升时，房价通常会下降。

住房建设公司(ITB)通常通过降价或提供抵押贷款利率回购来应对住房负担能力问题。当然，这意味着利润率较低，但在大流行的房地产热潮期间实现强劲利润率后，单户住宅建筑商有了喘息的空间。

达拉斯联邦储备银行研究员Alexander Richter和周晓青指出，房价在推迟的时代经历了如此大的涨幅，以至于即使抵押贷款利率保持在平均水平，住房负担能力也会下降。 下图显示，美联储加息恶化了人们的住房负担能力。然而，如果不考虑加息，2022年后的可负担性仍将下降(黑线)。紫线排除了较低利率对房价的影响。红线是实际的住房负担能力指数。

作者写道：“当货币政策宽松时，抵押贷款利率往往会下降，而由于需求增加，房价往往会上升。”有趣的是，“这些相反的渠道意味着，对可负担性的净影响是模棱两可的，可能与单纯基于抵押贷款利率的直觉所暗示的相反。”

房地产经纪股：Anywhere Real Estate(HOUS)、Re/Max Holdings(RMAX)、Redfin(RDFN)、Zillow(ZG)、Compass(Comp)、OpenDoor Technologies(OPEN)、OfferPad Solutions(Opad)、Exp World Holdings(Exp)。

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