研究显示，即使美联储没有紧缩政策，住房负担能力也会下降

达拉斯联邦储备银行的一项研究显示，如果美联储没有在2022年和2023年加息，美国的住房负担能力将会恶化，因为房价将会上涨更多。

自2022年3月以来，当央行开始数十年来最积极的紧缩周期以降低通胀时，住房负担能力显著恶化，因为更高的抵押贷款付款对潜在购房者造成打击。达拉斯联储的报告指出，具体而言，全美房地产经纪人协会的住房负担能力指数自2021年12月以来下降了近30%，接近上世纪80年代末的水平。

不过，请记住，大量房主在很大程度上没有受到当前高抵押贷款利率的影响。事实上，截至2023年9月，房主平均支付的利率仅为3.9%。这远低于截至2024年4月4日的30年期固定利率抵押贷款平均6.82%。重要的是，“相对于房主人口，购房者的比例很小，”研究称。

尽管新房源已开始增加，房价增长正在恢复到疫情前的正常水平，但在供应低迷的情况下，房价也大幅上涨。相比之下，在回顾之前的房地产周期时，由于需求缺乏加剧，房价通常会在利率上升时下跌。

房屋建筑公司（TSB）通常通过降价或提供抵押贷款利率买断来应对住房负担能力问题。当然，这意味着利润率下降，但单户住宅建筑商在疫情房地产繁荣期间实现了强劲的利润率后，有了喘息的空间。

达拉斯联邦储备银行研究员亚历山大·里克特和周晓青指出，房价在疫情后时代经历了如此大的上涨，“即使抵押贷款利率保持在平均水平，住房负担能力也会下降”。

下图显示美联储加息加剧了住房负担能力。然而，如果剔除利率上涨，2022年后的负担能力仍会下降（黑线）。紫色线排除了较低利率对房价的影响。红线是实际住房负担能力指数。

作者写道：“当货币政策更加宽松时，抵押贷款利率往往会下降，而房价往往会因需求增加而上涨。”有趣的是，“这些相反的渠道意味着对负担能力的净影响是模糊的，并且可能与仅基于抵押贷款利率的直觉所暗示的相反。”

房地产经纪股票：Anywhere Real Estate（HOUS）、Re/Max Holdings（RMAX）、Redfin（RDFN）、Zillow（Z）（ZG）、Compass（opp）、Opendoor Technology（OPEN）、Offerpad Solutions（OPDA）、eXp World Holdings（EXPI）。

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