保利物业服务（6049.HK）：结果一致；全面高质量结果

保利物业服务(PPS)2023年收入同比增长10%，至150亿元人民币，与我们的估计一致，比市场预期低6%。虽然物业管理收入同比增长20.5%，但社区VAS收入下降8.1%，这是因为PPS减少了一些低利润率商品的销售，这些商品在2022年也因COVID而得到提振。由于收入结构的这种优化，社区增值服务的毛利率增长了6.4个百分点，达到38.4%。加上物业管理毛利率改善0.4个百分点，整体毛利率上升0.8个百分点至19.6%，符合我们的估计。SG&A占收入的百分比下降了0.6个百分点。因此，净利润同比增长24%，至13.8亿元人民币，符合预期。营业现金流达到24亿元人民币，相当于净利润的1.73倍。股息支付率从2022年的S 25%上调至2023年的S 40%。考虑到住宅GFA增长放缓和VAS增长放缓，我们将2024-25e年度的核心每股收益分别削减了1.5%-4.6%。PPS已证明其有能力提供高质量的增长，平衡效率、利润率、现金流和产品竞争力。我们维持对该股票的买入评级。

评级的关键因素

第三方新签合同额同比增长61%，达到27.7亿元人民币，其中公共项目合同额占54.3%，商业和写字楼合同额占31.7%，住宅合同额占14.0%。公共、商业、住宅工程新签合同额分别增长36.7%、109.9%和92.6%。在继续巩固其在城市整体管理和国有商业物业等公共项目方面的领先地位的同时，PPS还加强了在住宅领域的战略部署，于23年第四季度正式启动既有住宅项目的市场扩张，迅速获得新的合同额人民币1.1亿元，平均费率为3.0元/平方米/月。

在社区VAS方面，PPS正在重新专注于最大限度地利用社区优势和可持续的核心商业模式。PPS战略性地减少了某些利润率较低的商品的销售，我们认为这种销售在新冠肺炎大流行期间出现了激增。因此，虽然部门收入同比下降8%，但毛利润同比增长10.4%。PPS目前专注于社区零售、物业资产管理、家居装饰、家政、停车场销售和空间运营等6个产品线，其中前三个是核心产品。

评级的主要风险

地方财政状况恶化可能导致现金征收情况恶化。