低迷的楼市让你失望？如果你是KE控股，

刘志恒

在过去30年的大部分时间里，从中国所在的房地产市场这样的蓬勃发展的行业中获利是一回事。但普通建筑与现代高层建筑的不同之处在于，即使在像现在这样让该行业感到寒冷的冬天，也能屹立不倒。

过去两年，中国的房地产市场遭受重创，10家私人开发商中有9家正徘徊在破产的边缘。这股寒意已经波及到房地产经纪公司，在未能向开发商收取佣金后，前重量级公司易居集团(2048.HK)被迫进行重组。尽管如此，券商安科控股有限公司(NYSE：BEKE)是去年不仅实现了增长，而且实现了盈利的少数几家公司之一。

这家领先的券商去年扭亏为盈，年利润58.9亿元(8.15亿美元)，扭转了2022年亏损14亿元的局面。该公司今年的收入也增长了28.2%，达到人民币778亿元。根据本月早些时候发布的最新财报，为了炫耀其雄厚的财力，该公司去年年中宣布了每股美国存托股票(ADS)0.171美元的特别中期现金股息，然后是新宣布的每股ADS 0.351美元的末期股息。

在过去的一年里，该公司以传统经纪服务为主体，以房屋装修装修、租赁物业管理为三翼，发展中的北好家业务--促进新房供给侧升级--取得了成功。

尽管去年中国的整体房屋交易量有所下降，但科氏控股的核心业务仍保持稳健增长。现房销售成交2.03万亿元，新房成交1万亿元，分别增长28.6%和16.7%。该公司的现房交易净收入增长15.9%，至人民币280亿元，新房交易收入增长6.7%，至人民币306亿元。

强劲的业绩归因于KE Holdings正在赢得规模较小的竞争对手的地盘争夺战，这是在这样一个境况不佳的市场中实现增长的唯一途径。

随着这些竞争对手缩减业务甚至关闭，科氏控股实际上扩大了足迹，在去年年底将门店数量增加到43,817家，同比增长8.1%。它的个人经纪人销售队伍同比增长了8.5%，达到427,656人，显示出即使在如此艰难的市场中，它也有能力继续扩张。

所有房地产经纪人的一个主要担忧是佣金支付延迟的可能性，这是易居倒闭的一个主要因素。但柯氏控股似乎在回避这个问题，至少目前是这样。其新房交易的应收账款周转天数实际上从2022年的105天下降到去年第四季度的43天。该公司正通过其“提前佣金”模式避免拖欠佣金。去年第四季度，开发商的预付佣金占其新房交易服务净收入的53%左右，高于上年同期的44%左右。 值得注意的是，柯要求更快支付佣金的要求并未抑制其新的房屋交易业务，这一点从去年的收入增长中可见一斑。这反映了该公司与资金紧张的开发商的强大讨价还价能力，这些开发商是该公司的一些最大客户，其中许多人正在艰难地支付账单。

该公司的非经纪业务虽然在总收入中所占比例仍然很小，但去年的表现仍然不错。将其房屋翻新和家具业务整合到其更广泛的房地产交易流程中，帮助提振了这项业务。该公司还丰富了其在该业务中的产品和交付能力，去年来自家居装修和家具服务的收入增至人民币133亿元，较2022年增长146%。

科也继续推进其“无忧租”租赁物业管理业务，其管理的物业从2022年的7万套增加到去年年底的20万套，增长了大约两倍。该部分业务的入住率也上升了6个百分点，达到95.1%。

与许多资金紧张的房地产公司不同，柯氏控股也相对擅长管理其资本。该公司目前的杠杆率为40%，截至去年年底，该公司拥有196亿元现金。这一强劲的地位使该公司去年花费了约7.19亿美元回购了4670万份美国存托凭证，占回购前未偿还美国存托凭证总数的3.7%。与此同时，该公司将闲置资金投资于低风险的理财产品，以确保一定的基本回报，从而避开风险更高、回报更高的产品，这些产品过去往往是由房地产资产支持的。

“我们现在有了坚实的基础--我们有了在广大住宅领域留下印记的空间，我们的团队有了通过共同战斗形成的信任和团结，我们越来越像一个无敌的团队，”董事长兼首席执行官彭永东在业绩中表示。

尽管业绩强劲，但没人知道柯氏控股能否继续成为赢家。这或许可以解释为什么该股在宣布后在纽约下跌2.5%，第二天在香港继续下跌，收盘下跌近3%，至36.90港元。

一些人注意到该公司第四季度业绩放缓，尽管其全年表现强劲。特别是，该季度新房销售总额下降9.7%，至人民币2,380亿元，营收下降8.5%，至人民币76亿元。投资者可能担心，即使柯氏控股保持领先于竞争对手，它最终也可能成为中国供过于求的房地产市场持续恶化的牺牲品。在这样一个充满挑战的环境中，即使是一家管理良好的公司也可能无法保持无限期的增长。

斯坦福大学教授吉姆·柯林斯所著的《从优秀到卓越》一书被全世界的企业家广泛阅读和推崇。柯氏控股目前看起来经营良好，但它能成为柯林斯所描述的那种伟大的公司吗？这在很大程度上可能取决于它能否继续蓬勃发展，即使它周围的房地产市场崩溃了。

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