复牌压力下 鑫苑服务终于补发两份并不好看的财报

观点网自房地产行业进入下行阶段以来，许多物企都受到了关联地产公司的影响，鑫苑服务便是其中典型案例之一。

2022年，因4亿存款被关联地产公司用于抵押融资一事，鑫苑服务陷入了停牌风波，至今仍在致力于复牌。

今年3月13日，鑫苑服务补发了缺席已久的2022年全年业绩以及2023年半年度业绩。

从业绩来看，该公司营收及利润终止了上市以来的上涨趋势，2022年录得总营收6.87亿元，同比下降10.9%，归母净利润更是由盈转亏。

2023上半年，鑫苑服务营收再次下滑6.0%，归母净利润则同比下降37.3%。

据了解，鑫苑服务从2022年11月16日停牌至今已接近16个月。根据上市规则，对于连续停牌18个月的证券，港交所可以对其进行摘牌。

也就是说，鑫苑服务距离“死线”还有两个月时间。如今补发两份业绩报告，距离复牌更近一步。

只是，与关联方之间的纠葛并非一朝一夕便能理清的。

业绩转亏

从鑫苑服务补发的这两份业绩报告来看，期内外拓能力有所下降，与关联方的联系越发紧密，受到的影响也越深。

营业收入方面，鑫苑服务2019-2022年分别实现营收5.34亿元、6.54亿元、7.7亿、6.87亿元，分别同比变动35.8%、22.4%、17.8%、-10.9%。可以看出，前些年的营收增速虽逐年下降，但处于正向增长状态，直到2022年出现负增长。

同期，归母净利润分别录得0.81亿元、1.31亿、1.23亿、-3.34亿元，2022年由盈转亏。

业绩转亏与关联方有很大关系，据财报披露，鑫苑服务2022年录得来自关联方的金融资产及合约资产减值拨备达2.32亿元，占总营收比例约33.8%；同期还录得与抵押事项有关的亏损达2.01亿元，占总营收的29.2%。

仅这两项造成的损益就超过了营收六成。

2023上半年，鑫苑服务营收业绩再次同比下降6.0%至3.35亿元；录得净利润0.41亿元，同比下降37.3%。

从规模上来看，鑫苑服务于2019-2022年以及2023上半年的物管服务在管规模分别为2006.4万、3466.7万、3741万、3139.9万以及3255.8万平方米。在管规模于2022年同步出现下降，同比缩减约16.1%，2023上半年则较年初略增3.7%。

上述报告期中来自第三方的在管面积比例分别为36.52%、61.65%、61.83%、52.77%、53.77%。

资料显示，该公司于2020年收购了重庆鸿企，一举增加了1060万平方米的第三方外拓面积，因此第三方比例于当年实现飞跃性增长。

2022年，鑫苑服务退出的在管项目面积约926.5万平方米，大部分为第三方项目。或许是受近年各种事项带来的影响，第三方续约意愿不强，也可能是公司有选择性地放弃部分低质项目。

据财报披露，该公司第三方项目带来的的盈利并不高，在各报告期中提供的收入占物业管理服务收入比例分别为18.47%、26.58%、34.08%、30.44%以及23.41%，与在管项目规模明显不匹配。

2019-2023年上半年期间，鑫苑服务物管服务部分提供的收入以及比重都在不断提升，各报告期内分别实现收入3.14亿元、3.8亿元、4.46亿元、4.96亿元以及2.52亿元，占总营收比例约为58.8%、58.1%、57.9%、72.2%、75.2%。

依赖于母公司情况也较为严重，该部分收入中来自鑫苑置业集团的比例分别占比81.53%、73.42%、65.92%、69.56%、76.59%。

此外，回款能力也逐年下降，2019年-2022年计提减值拨备前的贸易应收款项分别达1.88亿元、2.48亿元、2.62亿元、3.58亿元，占同期总收入的35.21%、37.92%、34.03%、52.11%。

随着贸易应收款规模提升，鑫苑服务同步录得相关减值拨备575.7万元、1367.1万元、1976.4万元、1.62亿元。其中，2022年计提的减值拨备中，来自关联方部分的金额1.14亿元。

2023上半年，公司录得计提减值拨备前的贸易应收款项进一步增长至4.14亿元，并超过了总营收，占比达123.58%，最终计提减值1.77亿元，达到营收规模的52.84%。

值得注意的是，鑫苑服务整体盈利能力不错，2019-2022年以及2023上半年录得整体毛利率为37.8%、39.4%、34.6%、33.4%以及37.7%，高于行业平均水平。

具体来看，2023上半年，物业管理服务分部毛利率为35.5%，增值服务毛利率为61.3%，交付前及咨询服务为13.2%，物业工程服务为15.5%。

总的来看，鑫苑服务一方面依赖于关联方，另一方面又受到关联方的拖累，可以说是“爱恨交加”。

复牌之路

仅剩两个月时间，鑫苑服务复牌迫在眉睫。

自2019年10月上市至今，鑫苑服务已度过了近四年半时间，其中过半时间都处于停牌状态，且两次停牌均与关联方有关。

2021年，鑫苑服务因内部关联交易等财务问题而无法披露2020年年报，于当年4月1日公告停牌，直至17个月后的2022年9月1日才成功复牌。

复牌仅两个半月，该公司于11月16日再次公告停牌，直至今日尚未完成复牌指引。

此次停牌是受到地产母公司挪用4.02亿存款用于抵押事项的影响，截止目前，鑫苑服务已停牌近16个月，2个月后将面临退市风险。

停牌期间，公司也在积极采取措施以达成复牌指引。

就在停牌两天后，鑫苑服务便公告成立了独立调查委员会，就上述抵押事项开展独立调查；2023年1月10日，委聘了德勤咨询(香港)有限公司对抵押事项进行独立法证调查，及对内部控制及程序进行独立内部控制审查；

同年4月17日，向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑中国的仲裁；10月13日，鑫苑中国被裁决立即向鑫苑服务集团支付合计4.3亿元。

不过，鑫苑服务彼时公告表示，鑫苑置业已多年亏损且债务屡屡违约，收回欠款存在较大困难，以资抵账会是可选的方案。

对鑫苑服务而言，收回欠款肯定是首要选择，且近年来现金及现金等价物账面数据越来越少，2019-2023上半年分别为6.07亿元、3.11亿元、3.22亿元、2.58亿元、2.54亿元。

只不过，鑫苑置业自身难保。

2024年1月8日，鑫苑置业一家附属公司已向纽约南区法院申请美国破产法第11章规定的破产保护。在这种情况下，以资抵账对双方而言都是可接受的方案。

资料显示，2023年10月31日，鑫苑中国向鑫苑服务转让北京鑫苑弘晟全部权益；2024年1月3日，河南鑫苑（鑫苑地产控股间接全资子公司）向鑫苑科技（鑫苑服务控股间接全资子公司）转让六间会所的经营权，总建筑面积约1.07万平方米，经营权估值约4388万元。

2022年11月24日，鑫苑服务最初收到联交所的复牌指引中，仅需完成四项便可重新复牌，此后陆续新增了补发业绩等三项指引。

如今，鑫苑服务已经补发了两份业绩报告，接下来重点关注的便是独立调查及内部控制审查。

该公司先前于2023年8月15日发布有关独立调查的公告，后于11月15日披露了有关内部控制审查情况，然而似乎并未获得联交所认同。

此外，即将到来的2023年全年业绩亦需披露。