2024年S艰难开局：六家以上REITs评级被下调

11月和12月是大多数房地产投资信托(REIT)行业股价大幅上涨的两个月。许多REITs在10月底触底后上涨了30%或更多。

但通常在这样的活动之后，分析师们开始削尖他们的铅笔，对一些导致价格大幅上涨的问题进行更严格的审查。对于几只在年底股价上涨的房地产投资信托基金来说，今年的开局已经不太顺利。几家房地产投资信托基金最近宣布了积极的消息，但这并没有阻止分析师下调它们的评级。

看看六位以上的分析师，他们以谨慎的态度下调了REITs的评级，开始了新的一年。

Stag Industrial Inc.(纽约证券交易所代码：STAG)是一家总部位于波士顿的工业房地产投资信托基金，在41个州拥有和运营单租户和多租户物业。该公司的568处房产中，大部分是位于中西部和东海岸的仓库和配送大楼。

去年12月，Stag宣布在田纳西州查塔努加签署了两份64.62万平方英尺的租约续约，并在新泽西州完成了三个新的屋顶社区太阳能项目。

尽管有这些积极的事件，1月5日，Baird分析师大卫·罗杰斯将Stag Industrial的评级从强于大盘下调至中性，同时将目标价从38美元上调至41美元。

Stag Industrial最近进行了一次内幕交易。12月22日，首席会计长雅克林·保罗以497,553美元的价格出售了12,900股公司股票。

Rexford Industrial Realty Inc.(纽约证券交易所代码：REXR)是一家总部位于洛杉矶的工业房地产投资信托基金，在南加州高增长地区拥有或管理371处房产，4500万平方英尺。其市值为120.4亿美元。

1月4日，Rexford宣布以1,130万美元出售一处工业地产，并以总计6,950万美元收购另外两处工业地产。这些收购的资金来自公司现金、远期股权结算收益和1031递延纳税汇兑。

1月5日，Baird分析师罗杰斯将Rexford Industrial的评级从表现优于大盘下调至中性，同时将目标价从53美元上调至61美元。

Medical Properties Trust Inc.(纽约证券交易所代码：MPW)是一家总部位于阿拉巴马州伯明翰的医疗房地产投资信托基金，在美国和其他9个国家拥有和运营441家普通急诊护理和其他物业，在欧洲甚至澳大利亚设有办事处。它的投资组合价值190亿美元，其中约64%是普通急诊医院，约三分之二的资产位于美国。

1月4日，Medical Properties提供了其最大租户Steward Health Care System的最新信息。医疗地产表示，它正在加快努力，从2023年第四季度开始收回未收取的租金和Steward的未偿还贷款义务。Medical Properties同意为Steward提供一笔新的6000万美元过桥贷款，以先前存在的抵押品和Steward管理护理业务的新第二留置权为担保。

斯图尔特还在探索出售或保留某些医院业务的可能性，以及剥离非核心业务的可能性。截至2023年底，斯图尔特仍欠医疗财产信托公司约5000万美元。

1月5日，KeyBanc Capital Markets Inc.分析师奥斯汀·沃施密特(Austin Wurschmidt)将医疗地产信托公司的评级从增持下调至行业权重。

华尔街对这一消息相当不安，在消息传出和评级下调之间，投资者推动Medical Properties的股价在早盘交易中下跌超过30%。

医生房地产信托基金(纽约证券交易所代码：DOC)拥有并运营着分布在32个州的291家医疗保健物业。其中大部分是医生租用的医疗办公楼。截至第三季度，其94.6%的办公室已出租。

10月30日，医生房地产信托公司宣布，它已同意与HealthPeak Properties Inc.(纽约证券交易所代码：PEAK)合并，合并后的全股票等值合并价值约为210亿美元。合并预计将在2024年上半年完成。

分析师意见不一。1月5日，KeyBanc分析师托德·托马斯将医生房地产信托公司的评级从增持下调至行业权重。但几天前，Compass Point Research&Trading分析师梅里尔·罗斯(Merrill Ross)维持对医生房地产信托的买入，同时将目标价从19美元下调至18美元。

中美公寓社区公司(纽约证券交易所代码：MAA)是一家自我管理的住宅房地产投资信托基金，专门从事购买和租赁公寓综合体。它在16个州和华盛顿特区的300个社区拥有不到10.2万套公寓。中美公寓社区的大部分房产位于东南部、西南部和大西洋中部各州。

中美公寓社区是S标准普尔500指数成份股公司之一，已上市28年。亚特兰大和达拉斯地区占其同店净营业收入的22%以上。

12月12日，Mid-America将季度股息从每股1.40美元提高到1.47美元，增幅为5%。股息将于1月31日支付给1月12日登记在册的股东。

12月13日，中美洲公司提拔布拉德利·希尔为总裁兼首席投资官。希尔之前曾担任中美公寓的执行副总裁兼首席投资官。

尽管最近有这样的消息，但1月2日，杰富瑞分析师Linda Tsai将中美公寓的评级从买入下调至持有，并将目标价从140美元下调至136美元。

AvalonBay社区公司(纽约证券交易所代码：AVB)是一家收购、开发和管理多家庭社区的住宅房地产投资信托基金。截至2023年第三季度，AvalonBay社区直接或间接在12个州和华盛顿特区的296个社区拥有约89,240套公寓。

12月4日，AvalonBay宣布公开发售4亿美元的优先无担保票据，利率为5.3%，2033年12月7日到期。

分析师在2024年的第一周对AvalonBay态度强硬。1月5日，KeyBanc分析师Wurschmidt将AvalonBay社区的评级从增持下调至行业权重。1月2日，Wolfe Research分析师安德鲁·罗西瓦赫(Andrew Rosivach)将AvalonBay的评级从表现优于大盘下调至同行表现。

最近几周，对Avalon Bay的空头兴趣也在增加，目前已有234万股卖空。

SITE Centers Corp.(纽约证券交易所代码：SITC)是一家总部位于俄亥俄州比奇伍德的零售房地产投资信托基金，拥有106个全资购物中心，其中65%的购物中心位于美国富裕地区的杂货店或优质折扣店。其第三季度的租赁率为94.4%。

10月份，Site Center剥离了61家便利业物业，成立了一个独立的REIT，名为Curbline Properties。剥离预计需要一整年的时间，Curbline预计将从净现金头寸开始，没有债务。合并后，Site Center仍将拥有83处物业。

12月13日，Site Center宣布派发特别股息每股0.16美元，于1月12日支付给12月27日登记在册的股东，除息日期为12月26日。特别股息来自出售Site Center约15%的资产基础。

尽管这些都是积极的消息，但在1月5日，Wolfe Research分析师Rosivach也将Site Center的评级从表现优异下调至同行表现。Site Center在11月和12月上涨了28%以上。但现在是2024年，锋利的铅笔已经过时了。

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