融创“柳暗花明”

11月20日晚间，融创中国发布公告宣布公司境外债务各项重组条件已获满足，并于当天正式生效。

受此利好消息影响，11月21日上午，融创中国盘中涨幅一度扩大近25%，截至午间收盘，报价2.78港元/股，总市值为151亿港元。

成功发行57亿美元新票据

伴随重组的生效，融创约百亿美元债将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券及转让现有融创服务股份。

其中，发行的6笔新票据对价为57.04亿美元，强制可转换债券与可转换债券对价为27.5亿美元及10亿美元，融创服务股票对价为7.75亿美元。

公告称，新票据、强制可转换债券及可转换债券预期将于2023年11月21日在新交所上市，而融创服务股份已转让至有关计划债权人的账下。

值得注意的是，融创完成转让有关融创服务股份后，公司于融创服务股份的权益减少至约49.7%，融创服务仍为公司附属公司。

融创赢得了喘息的时间，但是还有很多的关卡要过。“眼下，融创的当务之急是要保持适度的投资，从经验来看，一个没有新投资的企业是没有未来的，债转股方案的前提是债权方看重未来融创企业资产价值创造能力以及价值的提升能力，因此要投资安全边界高的项目，使得公司业务实现循环发展。”同策研究院研究总监宋红卫表示。

此外，中指研究院企业研究总监刘水认为，债务重组是以“时间换空间”，对于出险房企而言，获取宝贵时间后，仍需尽快恢复正常经营状态，回归正轨。如盘活存量项目、保交楼、加快销售促回款等。

而在销售方面，融创上半年实现累计合同销售521.4亿元，回款率超过90%。此外，在9月需求端利好密集实施的背景下，融创也借助政策窗口期加快销售，9月单月实现合同销售金额95.7亿元，合同销售面积约51万平方米，分别环比上涨128.4%及56.92%。

在土储方面，截至上半年末，融创总土地储备面积约为1.86亿平方米，权益土地储备面积约为1.22亿平方米，权益土地储备货值约1.39万亿元，并且超7成分布在一二线城市。

高能级城市的土储是业绩的保障，在政策持续向好的大背景下，如融创后期的项目顺利开发，将进一步扭转基本面。

宋红卫也持同样的看法，他还认为，融创之所以能够成功债务重组原因在于，企业很多项目主要位于一二线城市，随着国家纾困政策的不断加大，核心城市的项目能够获取金融机构的融资支持，项目能够有效盘活，这样让债权人看到希望，这是同意的基础。

房企化债进展提速

据融创方面表示，融创整体重组规模约900亿元人民币，目前债务风险基本解除。由此，融创也成为约50家进行债务重组的上市房企中第一家完成境内外债务重组的大规模房企。

“融创债务解决过程中做到了3个努力，努力处置资产，快速回笼资金；努力跟债权人沟通，协商，寻找可能的解决路径；努力创新，实现财务管理创新和突破。其债务重组成功对于行业来讲可以让出险房企看到曙光，其他房企也要积极展开自救，不能躺平。”宋红卫分析称。

除了融创之外，目前还有多家房企处于化债阶段，并且在近期有了新的进展。11月21日，中梁控股发布公告称，约有92%的同意债权人加入境外债务重组支持协议。

11月初，正荣地产曾发布公告透露，公司39亿美元境外整体债务管理方案取得重大进展，公司与债权人特别小组成员订立重组条款书。该债权人特别小组成员持有约占由公司发行的优先票据及永续证券未偿还本金总额的27.1%。

旭辉债务展期最近也有了新的反馈，据每日经济新闻消息，在境内债务方面，旭辉今年前10月已完成3笔公司债及CMBS的展期工作，合计展期金额超过53亿元。

有业内人士表示，化债房企动作要快，并借助当前政策利好，积极拓展融资通道，保证一定的现金流储备应对临期债务，避免个别临期债务的违约，这对于企业未来信用的建立至关重要。

值得一提的是，近期房地产融资层面迎来暖意。11月17日，央行等三部门联合召开金融机构座谈会，明确要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

此外，据中国证券网消息，11月19日，证监会相关人士表示，要积极发挥中证金融公司与地方担保公司“央地合作”增信模式作用，促进解决民营房企发债难问题，同时，坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险。