Prologis报告2023年第三季度业绩

高质量的全球投资组合继续推动创纪录的业绩

旧金山，2023年10月17日/美通社/--全球物流地产领先者Prologis，Inc.(纽约证券交易所代码：PLD)今天公布了2023年第三季度业绩。

2023年第三季度稀释后每股净收益为0.80美元，而2022年第三季度为1.36美元。2023年第三季度，来自运营的核心资金(核心FFO)*稀释后每股为1.30美元，而2022年同期为1.73美元。2023年第三季度不包括稀释后每股净促销收入*的核心FFO为1.33美元，而2022年第三季度为1.16美元。

Prologis联合创始人兼首席执行官哈米德·R·莫加丹表示：“我们的业绩反映了我们团队的强大执行力和我们全球投资组合的质量。”“话虽如此，但在经济进一步稳定之前，客户的负面情绪将拖累需求。我们仍专注于获取我们的租约按市值计价，将我们的土地储备扩大为一个有利的未来供应环境，并与我们的客户合作，解决他们最关键的痛点。”

经营业绩：

拥有和管理

第三季度

备注

平均入住率

97.1%

租约开始

46.4MSF

42.3MSF运营组合和4.1MSF开发组合

保留

76.8%

前言分享

第三季度

备注

Cash Same Store Noi*

9.5%

有效租金净变动

84.0%

创历史新高；美国以96.6%领先

现金租金变动

54.2%

创历史新高；美国以63.1%领先

部署活动

前言分享

第三季度

收购

6600万美元

加权平均稳定上限利率(不包括其他房地产)

4.1%

稳定发展

4.56亿美元

预估加权平均收益率

6.4%

预估加权平均利润率

25.8%

预期价值创造

1.18亿美元

5%构建到套装

10.9%

开发开始

9.43亿美元

预估加权平均收益率

7.4%

预估加权平均利润率

28.1%

预期价值创造

2.65亿美元

5%构建到套装

72.6%

处置和贡献合计

4.86亿美元

加权平均稳定上限利率(不包括土地和其他房地产)：*

4.6%

资产负债表实力和流动性Prologis首席财务官蒂莫西·D·阿恩特表示：“我们努力工作，严守纪律，建立了行业领先的资产负债表，我们将继续谨慎管理。”“令人难以置信的是，我们的资产负债表在过去一年里只是在覆盖面和流动性方面有所增强，这是我们非常自豪的，并使我们能够在充满挑战的市场中机会主义。”

第三季度，Prologis及其合资公司共发行了14亿美元的债券，加权平均利率为3.2%，加权平均期限为5.9年。

截至2023年9月30日，债务占总市值的百分比为22.3%，公司占总债务的加权平均利率为2.9%，加权平均期限为9.5年。此外，该公司在2026年之前没有重大债务到期日。

外汇策略Prologis通过借入其投资的货币并使用衍生金融工具来对冲其对外汇波动的风险敞口。截至2023年9月30日，Prologis 96%的股本为美元，2023年、2024年和2025年的预测收益分别为99%、99%和98%，或通过衍生品合约进行对冲。

Prologis投资者论坛2023与Prologis Leaders一起参加12月13日星期三在纽约证券交易所举行的投资者论坛。Prologis正处于历史上最复杂和最令人兴奋的转型的前沿-推动创新并与客户合作，以保持领先地位。我们邀请您听取Prologis高级管理团队的意见，他们将带您深入我们的业务并探索塑造其未来的机会。请立即注册，参加纽约的现场直播或在线直播。

下表中包括Prologis的净收益指导以及Core FFO*的指导，这些指导在我们的补充信息中进行了协调。

2023年指导

每股摊薄收益

上一页

修订

在M.P.更改

普通股股东应占净收益

3.30美元至3.40美元

3.30美元至3.35美元

$(0.025)

普通股股东/单位持有人的核心FFO*

5.56美元至5.60美元

5.58美元至5.60美元

0.010美元

归属于普通股股东/单位持有人的核心FFO，不包括推广净收入*

5.06美元至5.10美元

5.08美元至5.10美元

0.010美元

运营

平均入住率

97.00%至97.50%

97.25%至97.50%

12.5 bps

Cash Same Store NOI*-PLD份额

9.50%至10.00%

9.75%至10.00%

12.5 bps

战略资本(百万)

上一页

修订

在M.P.更改

战略资本收入

不包括促销收入

520美元至530美元

520美元至530美元

-

推广净收入

475美元

475美元

-

G&A(单位：百万)

一般和行政费用

380美元至390美元

390美元至395美元

7.5美元

资本部署-序曲份额(百万)

稳定发展

$2,600至$3,000

$2,600至$3,000

-

开发开始

$2,500至$3,000

3,000美元至3,500美元

$500

采购1

300美元至600美元

500美元至800美元

200美元

投稿

1,250美元至1,750美元

1,200美元至1,300美元

$(250)

处置

800美元至1,200美元

500美元至1,000美元

$(250)

网络资源/(使用)%1

$(750)到$(650)

$(1,800)至$(2,000)

$(1,200)

已实现的发展收益

300美元至400美元

425美元至475美元

100美元

*：这是一项非GAAP财务指标。请参阅我们补充信息中的注释和定义以进行进一步解释，并与其他最直接可比的GAAP衡量标准进行对账。

1.不包括于2023年6月29日完成的31亿美元投资组合收购。

上述盈利指引包括从房地产交易确认的潜在收益，但不包括任何未来或潜在的外币或衍生工具损益，因为我们的指引假设外币汇率不变。在从净收益到核心FFO*的核对过程中，Prologis进行了某些调整，包括但不限于房地产折旧和摊销费用、房地产交易确认的收益(亏损)和提前清偿债务、减值费用、递延税款和外币或衍生品活动的未实现收益或亏损。该公司的核心FFO*与2023年净收益指引之间的差异主要与这些项目有关。请参考我们的季度补充信息，这些信息可在我们的投资者关系网站https://ir.prologis.com和证券交易委员会网站www.sec.gov上获得，以了解核心FFO*和Prologis使用的其他非公认会计准则衡量标准的定义，以及这些项目与最接近公认会计准则衡量标准的协调，作为我们的结果和指导。

2023年10月17日，电话会议详情电话会议将于2023年10月17日(星期二)上午9：00举行。PT/中午12：00Et.要收听电话会议的现场直播，请拨打+1(877)897-2615(美国和加拿大免费)或+1(201)689-8514(来自所有其他国家/地区)。现场网络直播可从www.prolog.com.的投资者关系栏目获得。

电话重播将在10月17日至10月31日期间收看，电话号码为13741600。网络直播重播将发布在www.proloise.com“活动和演示文稿”下的投资者关系栏目中。

Prologis，Inc.是物流地产领域的全球领先企业，专注于高壁垒、高增长市场。截至2023年9月30日，该公司以全资或联合投资方式拥有或投资于19个国家/地区的房地产和开发项目，预计总面积约为12亿平方英尺(1.14亿平方米)。Prologis将现代化的物流设施出租给大约6700名客户，主要涉及两大类：企业对企业和零售/在线履行。

前瞻性陈述本文中非历史事实的陈述是符合修订后的1933年证券法第27A节和修订后的1934年证券交易法第21E节的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述是基于对我们经营的行业和市场的当前预期、估计和预测，以及管理层的信念和假设。这类陈述涉及可能对我们的财务业绩产生重大影响的不确定性。诸如“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”和“估计”等词汇，包括此类词汇和类似表达的变体，旨在识别此类前瞻性陈述，这些陈述通常不具有历史性。所有涉及我们预期或预期未来将发生的经营业绩、事件或发展的陈述，包括有关租金和入住率增长、收购和开发活动、贡献和处置活动、我们经营地区的一般情况、我们的债务、资本结构和财务状况、我们从共同投资企业获得收入的能力、形成新的共同投资企业以及现有或新的共同投资企业的资本可用性的陈述，都是前瞻性陈述。这些陈述不是对未来业绩的保证，涉及某些难以预测的风险、不确定因素和假设。尽管我们认为任何前瞻性表述中反映的预期都是基于合理的假设，但我们不能保证我们的预期一定会实现，因此，实际结果和结果可能与这些前瞻性表述中表达或预测的内容大不相同。可能影响结果和结果的一些因素包括但不限于：(I)国际、国家、地区和当地的经济和政治气候和条件；(Ii)全球金融市场、利率和外币汇率的变化；(Iii)对我们物业的竞争加剧或意想不到；(Iv)与收购、处置和开发物业相关的风险，包括重大房地产投资组合的业务整合；(V)维持房地产投资信托地位、税收结构以及所得税法律和税率的变化；(Vi)融资和资本的可获得性、我们维持的债务水平和我们的信用评级；(Vii)与我们在共同投资企业中的投资有关的风险，包括我们建立新的共同投资企业的能力；(Viii)在国际上开展业务的风险，包括货币风险；(Ix)环境不确定性，包括自然灾害的风险；(X)与全球流行病有关的风险；以及(Xi)我们在提交给美国证券交易委员会的报告中以“风险因素”为标题讨论的其他因素。除非法律要求，我们不承担更新本文件中的任何前瞻性陈述的责任。

百万美元，每股/单位数据除外

截至9月30日的三个月

截至9月30日的9个月

2023

2022

2023

2022

租金和其他收入

美元，一，778美元

美元的人民币，1,156美元

美元的人民币、人民币，5063美元

美元人民币、人民币3337元

战略资本收入

137

595

1,071

885

总收入

1,915

1,751

6,134

4,222

普通股股东应占净收益

746

1,014

2,424

2,773

普通股股东/单位持有人的核心FFO*

1,238

1,328

4,132

3,010

普通股股东/单位持有人的AFFO*

1,017

1260

3,677

2,987

调整后的EBITDA归属于普通股股东/单位持有人*

1,619

1,610

5324

3,956

发展稳定创造的估计价值-序言份额

118

425

642

1,203

普通股分红和普通有限合伙单位分红：

829

605

2,485

1,814

每股普通股-稀释后：

普通股股东应占净收益

美元人民币、人民币0.80

美元人民币、人民币1.36

美元人民币、人民币2.61

美元人民币、人民币3.72

普通股股东/单位持有人的核心FFO*

1.30

1.73

4.34

3.93

业务线报告：

房地产业务*

1.26

1.05

3.60

3.05

战略资本*

0.04

0.68

0.74

0.88

普通股股东/单位持有人的核心FFO*

1.30

1.73

4.34

3.93

已实现的发展收益，税后净额*

0.09

0.10

0.26

0.49

每股普通股/单位的股息和分配

0.87

0.79

2.61

2.37

*这是一个非公认会计准则的财务指标。有关进一步的解释，请参阅我们的注释和定义。

单位：千

2023年9月30日

2023年6月30日

2022年12月31日

资产：

房地产投资：

运营属性

美元人民币，人民币73,866,759美元

元人民币，73,543,219美元

美元/美元，69,038,795美元

开发组合

4,420,246

4,219,758

4,212,154

土地

3,730,346

3,620,821

3,338,121

其他房地产投资

5,004,234

5,166,622

5,034,326

87,021,585

86,550,420

81,623,396

减去累计折旧

10,439,374

9977,207

9,036,085

房地产净投资

76,582,211

76,573,213

72,587,311

对未合并实体的投资和垫款，包括对未合并实体的投资、对未合并实体的垫款、对未合并实体的投资、对未合并实体的垫款、对未合并实体的投资、对未合并实体的垫款、对未合并实体的投资、对未合并实体的垫款、对未合并实体的投资、对未合并实体的垫款、对未合并实体的投资、对未合并实体的垫款、对未合并实体的投资、对未合并实体的垫款、对未合并实体的投资、对未合并实体的垫款、对未合并实体的投资、对未合并实体的垫款、对未合并实体的投资、对未合并实体的预付款、对未合并实体的投资、对未合并实体的垫款、对未合并实体的投资、对未合并实体的垫款、对未合并实体的投资

9,091,824

9,931,261

9,698,898

持有以待出售或出资的资产

797,758

616,571

531,257

房地产净投资

86,471,793

87,121,045

82,817,466

现金和现金等价物

740,841

531,110

278,483

其他资产

4,736,775

4,739,886

4,801,499

总资产

美元人民币，人民币91,949,409美元

美元人民币，人民币92,392,041美元

美元人民币，人民币87,897,448美元

负债和权益：

负债：

债务

美元人民币，27,578,197美元

美元人民币：28,129,473美元

美元人民币，人民币23,875,961美元

应付账款、应计费用和其他负债

6,110,350

6,184,744

6,158,394

总负债

33,688,547

34,314,217

30,034,355

股权：

股东权益

53,635,831

53,465,630

53,237,282

非控股权益

3,298,296

3,302,401

3,317,767

非控股权益--有限合伙单位持有人持股比例

1,326,735

1,309,793

1,308,044

总股本

58,260,862

58,077,824

57,863,093

负债和权益合计

美元人民币，人民币91,949,409美元

美元人民币，人民币92,392,041美元

美元人民币，人民币87,897,448美元

截至三个月

截至9个月

9月30日

9月30日

以千为单位，每股金额除外

2023

2022

2023

2022

收入：

出租

1,777,359美元，1,777,359美元。

美元，人民币1,151,846元

美元的现金储备，1,062,583美元

美元人民币，人民币3,322,159元

战略资本

136,848

594,752

1,070,584

884,916

开发管理及其他

457

4,294

1,055

15,025

p总收入

1,914,664

1,750,892

6,134,222

4,222,100

费用：

出租

416,076

284,707

1,216,568

830,846

战略资本

84,069

130,555

306,684

239,418

一般和行政

96,673

87,903

292,097

245,663

折旧和摊销

642,010

401,450

1,846,545

1,200,410

其他

12,342

7,004

31,686

28,214

总费用

1,251,170

911,619

3,693,580

2,544,551

扣除房地产交易收益前的营业收入，净利润

美元人民币、人民币663,494美元

美元人民币，839,273美元

美元人民币，人民币2,440,642元

1,677,549美元，1,677,549美元。

处置开发物业和土地的收益，净额

89,030

74,678

273,907

390,686

房地产投资的其他处置收益，净额(不包括开发物业和土地)

129,584

1,019

158,392

585,854

营业收入

美元人民币、人民币882,108美元

美元人民币、人民币，914,970美元

美元人民币、人民币2872,941元

美元人民币、人民币2,654,089元

其他收入(费用)：

未合并实体净收益

71,365

84,925

217,786

241,481

利息支出

(181,053)

(63,884)

(466,882)

(188,241)

外币和衍生工具收益及其他收入净额

67,964

171,832

102,682

364,623

提前清偿债务损益，净额

-

-

3,275

(18,895)

其他收入(费用)合计

(41,724)

192,873

(143,139)

398,968

所得税前收益

840,384

1,107,843

2,729,802

3,053,057

当期所得税费用

(36,702)

(32,512)

(142,705)

(94,011)

递延所得税费用

(4,541)

(6,157)

(9,836)

(23,714)

合并净收益

799,141

1,069,174

2,577,261

2,935,332

非控股权益应占净收益

(32,613)

(24,979)

(87,833)

(79,257)

非控股权益有限合伙单位应占净收益

(18,901)

(28,731)

(61,150)

(78,433)

可归因于控股权益的净收益

747,627

1,015,464

2,428,278

2,777,642

优先股分红

(1,453)

(1,531)

(4,381)

(4,600)

普通股股东应占净收益

美元人民币，746,174美元

10,013,933美元，10,933美元。

美元人民币、人民币2,423,897元

美元人民币，人民币2,773,042元

加权平均已发行普通股-稀释

951,908

766,372

951,643

766,019

普通股股东每股净收益-稀释后

美元人民币、人民币、人民币0.80

美元人民币、人民币、人民币1.36

美元人民币、人民币2.61

美元人民币、人民币3.72

截至三个月

截至9个月

9月30日

9月30日

单位：千

2023

2022

2023

2022

普通股股东应占净收益

美元人民币，746,174美元

美元人民币，1,013,933美元

美元人民币，人民币2,423,897美元

美元人民币，2773,042美元

添加(扣除)NAREIT定义的调整：

与房地产相关的折旧和摊销

629,402

388,953

1,810,781

1,163,265

房地产投资其他处置收益，税后净额(不包括开发物业和土地)

(128,382)

(1,019)

(155,708)

(591,496)

对账非控股权益相关项目

(5,441)

(1,113)

(24,240)

3,813

我们在与未合并的共同投资项目有关的对账项目中的份额

98,632

79,633

301,544

224,920

我们与其他未合并企业相关的对账项目份额

13,412

5,314

40,847

16,332

NAREIT定义了普通股股东/单位持有人的FFO*

美元人民币1,353,797美元

美元人民币1,485,701美元

美元人民币，人民币4,397,121美元

美元人民币，3,589,876美元

添加(扣除)FFO定义的调整：

未实现外币和衍生工具收益净额

(36,624)

(76,140)

(26,027)

(231,481)

递延所得税费用

4,541

6,157

9,836

23,714

与获得税负债相关的处置的当期所得税费用

-

72

-

72

我们在与未合并的共同投资项目有关的对账项目中的份额

(111)

(15,599)

(6,095)

(14,044)

FFO，经Prologis修改，归因于普通股股东/单位持有人。

美元人民币1,321,603美元

美元人民币1,400,191美元

美元人民币，人民币4,374,835美元

元人民币、3,368,137美元

添加(扣除)核心FFO定义的调整：

处置开发物业和土地的收益，净额

(89,030)

(74,678)

(273,907)

(390,686)

资产处置的当期所得税支出

5,037

963

23,610

7,047

提前清偿债务损失(收益)，净额

-

-

(3,275)

18,895

对账非控股权益相关项目

27

-

9,359

4,484

我们在与未合并的共同投资项目有关的对账项目中的份额

409

1226

1,780

1226

我们与其他未合并企业相关的对账项目份额

-

655

-

655

普通股股东/单位持有人的核心FFO*

美元人民币1,238,046美元

美元，人民币1,328,357美元

美元人民币、4,132,402美元

元人民币，3,009,758美元

添加(扣除)AFFO定义的调整：

处置开发物业和土地的收益，净额

89,030

74,678

273,907

390,686

资产处置的当期所得税支出

(5,037)

(963)

(23,610)

(7,047)

直线租金与租赁无形资产摊销

(173,990)

(36,688)

(477,798)

(111,928)

物业改善

(82,720)

(61,747)

(156,520)

(117,563)

周转成本

(102,957)

(86,697)

(271,011)

(262,177)

债务溢价、融资成本和管理合同摊销净额

20,090

3,264

56,912

8,853

股票薪酬摊销费用

57,248

61,670

210,022

140,022

对账非控股权益相关项目

13,199

11,587

23,581

33,602

我们与未合并实体相关的对账项目份额

(35,948)

(33,668)

(90,798)

(97,448)

普通股股东/单位持有人的AFFO*

美元/美元，1016,961美元

美元人民币1,259,793美元

美元人民币，人民币3,677,087美元

美元/欧元，2986,758美元

*这是一个非公认会计准则的财务指标。有关进一步的解释，请参阅我们的注释和定义。

截至三个月

截至9个月

9月30日

9月30日

单位：千

2023

2022

2023

2022

普通股股东应占净收益

美元人民币，746,174美元

美元人民币，1,013,933美元

美元人民币，人民币2,423,897美元

美元人民币，2773,042美元

房地产投资的其他处置收益，净额(不包括开发物业和土地)、净收益、净收益、净利润。

(129,584)

(1,019)

(158,392)

(585,854)

折旧及摊销费用

642,010

401,450

1,846,545

1,200,410

利息费用

161,046

63,884

435,044

188,241

当期和递延所得税费用净额

41,243

38,669

152,541

117,725

可归因于非控股权益的净收益-有限合伙单位的净收益为美元

18,901

28,731

61,150

78,433

形式调整

(499)

6756

33,406

8,542

优先股分红

1,453

1,531

4,381

4,600

未实现外币和衍生工具收益净额

(36,624)

(76,140)

(26,027)

(231,481)

股票薪酬摊销费用

57,248

61,670

210,022

140,022

提前清偿债务损失(收益)，净额

-

-

(3,275)

18,895

对账非控股权益相关项目

(24,733)

(30,536)

(88,514)

(76,745)

我们与未合并实体相关的对账项目份额

142,022

101,228

433,504

320,476

调整后的EBITDA归属于普通股股东/单位持有人**

1,618,657元人民币

美元人民币1,610,157美元

美元人民币，人民币5,324,282美元

元人民币，3,956,306美元

*这是一个非公认会计准则的财务指标。有关详细说明，请参阅我们的注释和定义。

调整后EBITDA。我们使用可归因于普通股股东/单位持有人的调整后EBITDA(“调整后EBITDA”)，这是一种非GAAP财务指标，作为我们经营业绩的衡量标准。与调整后EBITDA最直接可比的GAAP指标是净收益。

我们计算调整后EBITDA的方法是从普通股股东应占综合净收益开始，剔除利息费用、所得税、折旧和摊销、减值费用、处置房地产投资(不包括开发物业和土地)的损益、收购控股权后股权投资重估的收益、提前清偿债务和衍生品合同(包括现金费用)的损益、我们对FFO计量进行的类似调整(见下文定义)，以及其他项目，如基于股票的补偿摊销以及外币和衍生品的未实现损益。我们还包括预计调整，以反映我们在本季度收购或稳定的运营物业的完整时期的NOI，并消除我们在本季度处置的物业的NOI，假设所有交易都发生在季度初。预计调整还包括我们合资企业的经济所有权变化，以反映按新所有权百分比计算的整个季度。

我们相信，调整后的EBITDA为投资者提供了相关和有用的信息，因为它允许投资者查看我们的经营业绩，分析我们履行利息支付义务的能力，并在所得税、折旧和摊销费用、非开发物业处置的收益和亏损以及影响可比性的其他项目(上文概述)的影响之前，在非杠杆化的基础上进行季度优先股分红。虽然所有项目都不是罕见或不寻常的，但这些项目可能是由市场波动造成的，这些波动可能会对我们的运营结果产生不一致的影响。这些项目背后的经济状况反映了短期的市场和融资状况，但可能会掩盖我们的业绩以及我们长期投资决策和战略的价值。

我们根据我们在未合并和合并合资企业中的比例所有权份额来计算我们的调整后EBITDA。我们通过将该期间的平均所有权百分比应用于每个实体的适用调节项目来反映我们对未合并合资企业的调整后EBITDA衡量标准的份额。我们通过调整我们的调整后EBITDA衡量标准来反映我们对于我们不拥有100%股权的合并企业的份额，以根据我们在适用期间的平均所有权百分比来剔除适用调节项目的非控股权益份额。

虽然我们认为调整后的EBITDA是一项重要的衡量标准，但它不应单独使用，因为它排除了净收益的重要组成部分，如营运资本的历史现金支出或未来现金需求、资本支出、分配要求、合同承诺或未偿债务的利息和本金支付，因此作为分析工具的作用有限。

我们对调整后EBITDA的计算可能无法与房地产行业和其他行业的其他公司报告的EBITDA进行比较。我们通过向投资者提供根据公认会计原则编制的财务报表，以及对调整后EBITDA的详细讨论，以及从普通股股东应占综合净收益到调整后EBITDA的对账，来弥补调整后EBITDA的局限性。

业务线报告是一种非GAAP财务衡量标准。核心FFO和开发收益来自我们的三个业务线：(I)房地产运营；(Ii)战略资本；和(Iii)开发。房地产运营业务线代表Prologis核心FFO总额减去分配给战略资本业务线的金额。分配给战略资本业务线的核心FFO金额代表我们从合并和未合并的共同投资企业赚取的资产管理费和交易费的第三方份额减去与我们的战略资本集团和净促进收入直接相关的成本。已实现的发展收益包括我们在处置开发财产和土地方面的收益份额(扣除税收)。为了计算每股金额，每项业务产生的金额除以我们计算核心每股FFO时使用的加权平均稀释后普通股流通股。管理层认为，通过业务线评估我们的业绩是我们经营业绩的有用补充指标，因为它有助于投资大众将Prologis各自业务的经营业绩与其他公司的可比业务进行比较。Prologis按业务线计算的FFO可能无法与其他房地产公司报告的FFO进行比较，因为它们在计算此类衡量标准时可能使用不同的方法。

每股金额的计算

截至三个月

截至9个月

9月30，

9月30，

以千为单位，每股金额除外

2023

2022

2023

2022

净收益

普通股股东应占净收益

$

746,174

$

1,013,933

$

2,423,897

$

2,773,042

可交换有限责任公司的非控股权益

合作单位

19,054

28,792

61,497

78,648

调整后普通股股东应占净收益--稀释后的美国银行*

$

765,228

$

1,042,725

$

2,485,394

$

2,851,690

加权平均已发行普通股-基本

924,395

740,719

924,228

740,585

对汇兑的增量加权平均影响

有限合伙单位

23,627

21,230

23,615

21,246

股权奖励的增量加权平均效应

3,886

4,423

3,800

4,188

加权平均已发行普通股-稀释

$

951,908

766,372

951,643

766,019

每股净收益-基本

$

0.81

$

1.37

$

2.62

$

3.74

每股净收益-稀释后

$

0.80

$

1.36

$

2.61

$

3.72

截至三个月

截至9个月

9月30，

9月30，

以千为单位，每股金额除外

2023

2022

2023

2022

核心FFO

普通股股东/单位持有人的核心FFO

$

1,238,046

$

1,328,357

$

4,132,402

$

3,009,758

可交换有限责任公司的非控股权益

合作单位

239

153

592

317

可归因于普通股股东/单位持有人的核心FFO-稀释

$

1,238,285

$

1,328,510

$

4,132,994

$

3,010,075

推广净收入

(30,720)

440,133

505,345

430,403

普通股股东/单位持有人的核心FFO

不包括净促销收入-稀释

$

1,269,005

$

888,377

$

3,627,649

$

2,579,672

加权平均已发行普通股-基本

924,395

740,719

924,228

740,585

对汇兑的增量加权平均影响

有限合伙单位

23,627

21,230

23,615

21,246

股权奖励的增量加权平均效应

3,886

4,423

3,800

4,188

加权平均已发行普通股-稀释

951,908

766,372

951,643

766,019

每股核心FFO-稀释

$

1.30

$

1.73

$

4.34

$

3.93

每股核心FFO，不包括净促销收入-稀释

$

1.33

$

1.16

$

3.81

$

3.37

开发组合

包括正在开发中的工业和非工业物业、庭院和停车场以及已开发但尚未达到稳定状态的物业。截至2023年9月30日，庭院、停车场和非工业资产的总TEI分别为8.427亿美元和8.118亿美元(基于自有和管理以及Prologis股份)。我们不披露庭院和停车场的面积。

估计建成(TEI和平方英尺)是指现有地块上的工业建筑建成后可供租赁的估计TEI和完工平方英尺。

预计价值创造代表我们期望通过我们的开发和租赁活动创造的价值。我们通过估计物业将产生的稳定NOI并应用适用于该物业的稳定资本化率来计算估计价值创造。预计价值创造是指价值超过我们的TEI的金额，不包括我们可能赚取的任何费用或促销活动。

估计加权平均利润率是根据估计的价值创造、减去估计的成交成本和预计将出售或贡献的物业的税收(如果有的话)除以TEI来计算的。

估计加权平均稳定收益率是根据开发组合中稳定的NOI除以TEI来计算的。以Prologis股票为基准的收益率如下：

预稳

发展

2023预计完工

2024及以后的预期

完成

总开发组合

美国

6.2

%

5.6

%

6.8

%

6.4

%

其他美洲

6.9

%

7.5

%

8.1

%

7.9

%

欧洲

5.6

%

5.5

%

6.5

%

5.8

%

亚洲

5.0

%

5.7

%

5.0

%

5.2

%

合计

6.0

%

5.8

%

6.8

%

6.3

%

可归因于普通股股东/单位持有人的核心FFO(“核心FFO”)；归因于普通股股东/单位持有人的核心FFO(“核心FFO”)；可归因于普通股股东/单位持有人的AFFO(“AFFO”)；(统称为“FFO”)。FFO是一种非公认会计准则的财务指标，通常用于房地产行业。与FFO最直接可比的GAAP指标是净收益。

全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)将FFO定义为根据GAAP计算的收益，将历史成本折旧和损益从之前折旧的物业的任何相关税收和减值费用的销售净额中剔除。我们也不计入收购控股权时股权投资的重估收益和部分出售我们的投资所确认的收益，因为这些收益类似于出售以前折旧的物业的收益。我们从我们未合并的实体和第三方在我们合并的共同投资企业中的份额中排除了类似的调整。

我们的FFO衡量标准

我们的FFO衡量标准从NAREIT的定义开始，我们进行某些调整以反映我们的业务以及管理层计划和执行我们业务战略的方式。虽然并非罕见或不寻常，但我们在计算FFO时调整的额外项目，如下文定义的Prologis、Core FFO和AFFO所修改的，会在不同时期受到重大波动的影响。虽然这些项目可能会对我们的运营产生实质性影响，并反映在我们的财务报表中，但剔除这些项目的影响使我们能够更好地了解我们物业的长期核心运营表现。这些项目对我们在与我们的长期前景无关的不一致和不可预测的方向上的运营结果既有积极的短期影响，也有消极的短期影响。

我们根据我们在未合并企业和合并企业中的比例所有权份额来计算我们的FFO衡量标准，如下所定义。我们通过按实体将期间的平均所有权百分比应用于适用的对账项目来反映我们对未合并企业的FFO衡量标准份额。对于我们不拥有100%股权的合并企业，我们通过调整我们的FFO衡量标准来反映我们的份额，以根据我们在适用期间的平均所有权百分比去除适用对账项目的非控股权益份额。

这些FFO指标被管理层用作经营业绩的补充财务指标，我们认为，重要的是让股东、潜在投资者和财务分析师了解管理层使用的指标。我们没有，也不应该将我们的FFO指标用作根据GAAP计算的净收益的替代指标，作为我们经营业绩的指标，作为根据GAAP计算的经营活动现金的替代指标，或者作为我们为现金需求提供资金的能力的指标。

我们主要通过房地产租金收入和战略资本业务收入来分析我们的经营业绩，扣除运营、行政和融资费用后的收入。这一收入流不会直接受到我们在房地产或债务证券投资的市值波动的影响。

由Prologis修改的FFO

为了得到经过Prologis修改的FFO，我们调整了NAREIT定义的FFO度量，以排除外币相关项目和递延税金的影响，特别是：

(I)

子公司确认的递延所得税优惠和递延所得税费用；

(Ii)

与收购中记录为递延税项负债的已获得税项负债相关的当期所得税支出，以不包括在我们定义的FFO衡量标准中的收益中的递延所得税优惠来抵消；

(Iii)

外汇汇兑损益：(A)我们与外国实体之间的债务交易；(B)用于对冲我们在外国实体的投资的第三方债务；(C)与任何此类债务交易相关的衍生金融工具；以及(D)与其他衍生金融工具相关的按市值计价的调整。

我们使用Prologis修改后的FFO，以便管理层、分析师和投资者能够对照在美国以外司法管辖区没有类似业务或业务的其他REITs来评估我们的业绩。

核心FFO

除了Prologis修改的FFO外，我们还使用了Core FFO。为了达到核心FFO，我们调整了经Prologis修改的FFO，以排除我们在经Prologis修改的FFO中直接识别的下列经常性和非经常性项目：

(I)

出售土地和开发物业的收益或损失；

(Ii)

与出售房地产投资有关的所得税费用；

(Iii)

确认的减值费用与我们对房地产的投资有关，一般是由于我们改变了贡献或出售这些财产的意图；

(Iv)

提前清偿债务、赎回和回购优先股的收益或损失；以及

(V)

与自然灾害有关的费用。

我们使用Core FFO，包括按部门和地区，以：(I)与其他房地产公司相比评估我们的经营业绩；(Ii)与预期结果和前几个时期的结果相比，评估我们的业绩和我们物业的业绩；(Iii)评估我们管理层的业绩；(Iv)预算和预测未来业绩，以帮助分配资源；(V)为金融市场提供指导，以了解我们的预期经营业绩；以及(Vi)评估特定的潜在投资将如何影响我们的未来业绩。

AFFO

为了得出AFFO，我们调整了核心FFO，以包括处置土地和开发物业的已实现收益、扣除当期税费和经常性资本支出的净额，并排除我们直接在核心FFO中确认的以下项目：

(I)

直线租金；

(Ii)

高于和低于市价的租赁无形资产摊销；

(Iii)

摊销管理合同；

(Iv)

债务溢价、折价和融资成本摊销，扣除资本化金额，以及；

(V)

股票补偿摊销费用。

我们使用AFFO来(I)评估我们与其他房地产公司相比的经营业绩；(Ii)对照预期结果和前几个时期的结果来评估我们的业绩和我们物业的业绩；(Iii)评估我们管理层的业绩；(Iv)预算和预测未来的结果，以帮助分配资源；以及(V)评估特定的潜在投资将如何影响我们的未来业绩。

使用我们的FFO措施的限制

虽然我们认为我们修改后的FFO指标是重要的补充指标，但NAREIT和我们的FFO指标都不应单独使用，因为它们排除了根据GAAP计算的净收益的重要经济组成部分，因此作为分析工具受到限制。因此，这些只是我们在分析业务时使用的众多衡量标准中的一小部分。以下是一些限制：

我们在做出决策时，仅将我们的FFO衡量标准与根据GAAP计算的净收益结合使用，以弥补这些限制。这些信息应与我们根据公认会计原则编制的完整合并财务报表一起阅读。为了帮助投资者弥补这些限制，我们将我们修改后的FFO指标与根据GAAP计算的净收益进行了协调。

指导。以下是我们的年度指导每股净收益与我们指导的核心每股FFO的对账：

低

高

普通股股东应占净收益(A)

$

3.30

$

3.35

我们的份额：

折旧和摊销

2.86

2.88

房地产交易净收益，税后净额

(0.60)

(0.65)

未实现外币损失(收益)、提前清偿债务和其他损失(收益)，净额

0.02

0.02

普通股股东/单位持有人的核心FFO

$

5.58

$

5.60

(A)

盈利指引包括从房地产交易确认的潜在未来收益，但不包括未来的外币或衍生品损益，因为这些项目很难预测。

市值等于市场权益，减去优先股/单位的清算优先权，加上我们在总债务中的份额。

市场权益等于普通股和单位的流通股乘以收盘价加上优先股/单位的清算优先权。

推广收入净额是指在期内从第三方投资者赚取的收入，扣除相关的现金和股票薪酬支出，以及税收和外币衍生工具损益(如适用)。

经营资产组合代表我们拥有和管理的资产组合中已达到稳定的工业物业。持有待售资产、非战略资产和非工业资产不包括在投资组合中。NOI的Prologis份额不包括终止费和调整，包括在所有权变更之前和之后按我们的实际份额贡献给共同投资企业或从共同投资企业获得的物业的NOI。

拥有和管理代表合并物业以及我们管理的未合并的共同投资企业拥有的物业。

Prologis股票代表我们对每个实体的比例经济所有权，或包括在我们拥有和管理的总投资组合中的财产，无论是合并的还是非合并的。

租金变动(现金)指期间内开始的新租约和续期租约的起租费率与同一空间以前的终止租金相比的百分比变化。这一措施不包括任何不到一年的短期租赁、暂缓付款、免费租赁期和定义为稳定利率的50%或更少的介绍性(挑逗性利率)。

租金变动(实际净额)是指在该期间开始的新租约和续订租约的实际租金净额(租赁期内的平均租金)与同一空间以前的实际租金净额相比的百分比变化。这一措施不包括任何不到一年的短期租赁和暂缓付款。

保留面积是指在本报告所述期间内开始由现有租户租用的所有租约的面积除以报告所述期间所有到期租约和原地租约的面积。在租约到期前违约或买断的租户以及一年以下的短期租约的面积不包括在计算中。

同一商店。我们相同的商店指标是非GAAP财务指标，这是房地产行业常用的财务指标，从净有效和现金基础上看都是金融界的预期。我们使用“同店”分析评估我们拥有和管理的经营物业的表现，因为该分析中的物业数量在不同时期是一致的，这使我们和投资者能够分析我们正在进行的业务运营。我们在物业NOI上确定我们的同一门店指标，其计算方法为租金收入减去基于我们的所有权权益的合并和非合并物业在同一门店群体中适用物业的租金支出，如下所述。

我们将截至2023年9月30日的三个月的门店数量定义为我们拥有和管理的运营组合中的物业，包括合并物业和未合并共同投资企业于2022年1月1日拥有的物业的NOI，以及在2022年和2023年同一三个月期间拥有的物业。

我们认为，综合投资组合的物业NOI的驱动因素对于我们投资的合资企业拥有的物业通常是相同的，因此我们基于Prologis在物业中的所有权(“Prologis Share”)来评估拥有和管理的投资组合的相同商店指标。

同一门店数量不包括为出售给第三方而持有的物业，以及在期初(2022年1月1日)未稳定的开发物业，以及在此期间收购或处置给第三方的物业。为了得出一个适当的衡量期间间经营业绩的指标，我们通过使用报告的期末汇率将两个时期的当地货币换算成美元来消除外币汇率变动的影响。

作为非GAAP财务指标，相同的商店指标作为一种分析工具有一定的局限性，可能会因房地产公司而异。因此，我们提供租金收入减去租金支出(“物业NOI”)(根据我们根据美国公认会计原则编制的合并财务报表)与我们的同一门店物业NOI指标的对账，如下所示：

截至三个月

9月30，

千美元

2023

2022

更改(%)

合并物业NOI到同一门店物业NOI措施的对账：

租金收入

$

1,777,359

$

1,151,846

租金费用

(416,076)

(284,707)

合并物业NOI

$

1,361,283

$

867,139

调整以获得相同的存储结果：

合并属性中未包含的属性NOI

调整门店投资组合和其他(A)

(522,505)

(105,111)

包括来自未合并的共同投资企业的物业NOI

在同一家门店投资组合(A)(B)

707,194

672,142

第三方在

中包含的物业中的物业NOI份额

购买相同的商店组合(A)(B)

(571,857)

(543,091)

同一门店物业序号份额NOI-Net生效(B)

$

974,115

$

891,079

9.3

%

综合物业直线租金与公允价值租赁

包括在同一商店投资组合中的所有调整(C)

(20,068)

(19,274)

未合并的合资企业直线租金和公平

将价值租赁调整包括在同一门店投资组合中(C)

(12,702)

(13,087)

第三方在直线租金和公允价值租赁中的份额

包括在同一商店投资组合中的所有调整(B)(C)

10,238

10,299

同一门店物业的序幕份额-现金(B)(C)

$

951,583

$

869,017

9.5

%

(A)

我们不包括为出售给第三方而持有的物业，以及在期初未稳定的开发物业，以及在期内收购或出售给第三方的物业。我们还剔除了净终止和重新谈判费用，以便我们能够评估每个物业租金收入的增长或下降，而不考虑不能表明物业经常性经营业绩的一次性项目。净终止和重新谈判费用是指为允许客户终止或重新谈判其租赁而谈判的总费用，但被因调整租赁期内的直线租金而记录的资产注销所抵消。根据向每个物业提供的物业管理服务(一般是根据收入的百分比)，对同一商店物业NOI进行调整，以包括我们综合物业的物业管理费用分配。在合并时，这些金额将被扣除，提供物业管理和租赁服务的实际成本被确认为我们合并租金支出的一部分。

(B)

我们根据我们对基础物业的投资，包括合并物业和共同投资企业拥有的物业的同一商店投资组合的物业NOI。为了从我们拥有少于100%股份的合资企业中计算我们在同一门店物业NOI中的份额，我们使用共同投资合资企业的基础物业NOI作为同一门店投资组合的基础物业NOI，并将我们在2023年9月30日的所有权百分比应用于两个时期的物业NOI，包括在此期间贡献的物业。我们通过减去第三方在合并和未合并的共同投资企业中的份额来调整来自共同投资企业的同一门店投资组合的总财产NOI。

在所述期间，某些全资拥有的物业被贡献给一家共同投资企业，并包括在同一商店投资组合中。无论是我们的综合业绩，还是共同投资企业的综合业绩，当单独来看时，都不能在相同的存储基础上进行比较，这是因为各自投资组合的构成在不同时期发生了变化(例如，出资物业的结果根据我们在期末的所有权权益，计入我们截至出资日期的综合业绩，以及在出资日期之后的合资企业业绩)。因此，只有标记为“Prologis Share of Same Store Property NOI”的行项目在一段时间内是可比较的。

(C)

我们进一步剔除了根据美国公认会计原则编制的财务报表中包含的某些非现金项目(直线租金和公允价值租赁调整摊销)，以反映相同的Store Property NOI-Cash衡量标准。

我们管理我们的业务，并根据我们拥有和管理的投资组合的相同商店结果100%补偿我们的高管，因为我们在所有权盲目的基础上管理我们的投资组合。我们通过将100%的物业包括在我们的同一商店投资组合中来计算这些结果。

稳定是指开发了一年的物业已经建成一年，建成后投入到共同投资项目中，或者90%被占用的较早者。在稳定后，物业被转移到我们的运营组合中。

加权平均利率以实际利率为基础，包括相关溢价和折扣的摊销以及融资成本。

加权平均稳定资本化(“上限”)利率的计算方法为稳定NOI除以收购价格。

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来源Prologis，Inc.