除牌大限将至，当代置业紧急复牌

9月13日，当代置业宣布将于9月14日上午9时起恢复公司股份买卖；而此时距离当代置业2022年4月1日起停牌，已经过去17个月零13天，距离18个月除牌大限只剩17天。

同日，当代置业按照复牌指引要求也发布了2022全年业绩公告及2023中期业绩公告。在今年4月28日发布2021年报、在6月27日发布2022年半年报，满足复牌条件。

上半年亏损收窄、业绩有所回暖

盈利方面：截至2023年6月30日，当代置业的收益约33.34亿元，较2022年同期约24.17亿元增加约37.9%；毛利约1.87亿元，毛利率为5.6%，较2022年同期的4.4%增加约1.2%。截至期末，净亏损11.28亿元，同比收窄23.99%；归母净亏损10.02亿元，同比收窄19.13%。

业绩方面：截至2023年6月30日，当代置业、其合营企业及联营公司合约销售额约33.25亿元，较2022年同期增加约14.4%；销售总建筑面积29.78万方及604个车位，较2022年同期分别减少约16.1%及78.6%。

资产负债率100.45%，资不抵债

截至2023年6月30日，当代置业总资产563.2亿元，较上年末减少3.73%；总负债565.73亿元，较上年末减少1.83%；资产负债率100.45%，已资不抵债。

而在2022年，当代置业总资产585亿元，总负债576.29亿元，净资产仍为正数。

现金远不能覆盖短期债务

截至2023年6月30日，当代置业现金、受限制现金及银行结余11.21亿元，较上年末减少28.6%。同时，总借款为233.33亿元，较上年末增加5.3%，包括银行及其他借款114.48亿元，优先票据111.05亿元，公司债券7.8亿元。其中一年内到期的银行及其他借款103.79亿元，较上年末增加 2.23%。

复牌成功的当代置业，面临的债务压力依然大。减去银行结余及现金（包括受限制现金）后，净负债为222.12亿元。

当代置业在2023年半度业绩中指出：集团内部资金日益有限的前提下，基于目前的债务情况，其获得外部资金为建筑项目提供资金的渠道也更加有限，集团产生营运资金流入或为优先票据、公司债券及其他借款再融资可能比以往更具挑战性。

自身产品与所在城市错配是源头

当代置业的核心“IP”绿色科技建筑，使其成为了最早一批绿色科技地产开发商。北京的当代MOMΛ用新奇的设计和应用绿色环保科技，一炮而红，成为了北京的地标建筑。

当代选择了绿色科技建筑，击中了大多数中国高收入家庭对健康的需求。后来的金茂紧抓这种需求，打造了金茂府系列。朗诗也同样在绿色科技建筑领域开辟出了自己独特的细分赛道。

然而，绿色建筑的问题在于造价成本高于普通住宅，其在售价上肯定比普通的住宅要贵。换句话来说，只有富裕的中产以上人群，才是绿色科技建筑的主力消费群体。

但是，当代置业的项目主要集中在湖北、陕西、安徽、山西、重庆、山东等地，这几个区域的土地储备占了当代置业总土地储备的70%左右。并且，在这些省份中，高能级城市的土地储备占比也很低，大部分都是相对偏远和偏刚需的区域。一旦出现市场波动，以中西部城市和北方城市为主要粮仓的当代置业，受到的影响就很大。

2022年，当代置业项目的平均售价为7356元/㎡。

化债是接下来的重点

如何进一步化解债务成为工作重心，在业绩报告中，当代置业提出若干解决问题的办法：

在重组优先票据方面，管理层预期于首两年以实物支付利息，并可成功取得优先票据持有人同意进一步延长到期日。优先票据重组后，管理层会继续专注评估市场状况变化及政策变更，保持警惕，确保持续实施更长期的可持续财务管理计划。

账面值约为人民币7.53亿元的公司债券方面，到期日已延长至2023年10月31日。在每三个月取得公司债券持有人批准的前提下，公司债券的到期日可延长至2024年7月30日。管理层会每三个月与公司债券持有人接洽，争取彼等批准延长到期日。

当代置业正与其他现有贷款人商讨将集团若干借款续期及/或不要求即时偿还，直至集团成功完成物业建筑项目及自此产生充足的现金流为止；将继续与主要承建商及供应商保持沟通，以维持持续及正常的业务关系，包括与彼等协定付款安排并按计划完成施工进度。

此外，还将继续实施政策，加快开发中及竣工物业的预售及销售，并加快收回未收销售所得款项及其他应收款项。视乎市场气氛是否好转，积极调整销售及预售活动，以应对不断变化的市场环境，达致最新的预算销售、预售数量及金额。

当代置业也还将通过处置项目资产、缩减开支等方式进行开源节流。

其他爆雷房企进展

由信托、基金违约，美元债、理财产品违约引起的爆雷房企，大都是“高杠杆、快周转”的模式，目前债台高筑，正经历着债务重组、变卖资产、内部优化或总部撤回大本营的艰难时刻。

年内8家A股房企退市，皆为亏损状态

根据公开数据显示，今年以来退市摘牌的房企2022年归母净利润皆为亏损状态，其中阳光城、中天、蓝光3家企业亏损额均超百亿元。

7家房企复牌，债务重组仍是重点

复牌，是停牌房企恢复正常经营的重要一步。今年以来，已有包括佳景瑞控股、佳兆业、融创、世茂、花样年、恒大、当代置业等7家房企完成复牌。

在复牌首日，这些房企的股价普遍下跌。

3月10日，佳兆业集团成为今年港股首个复牌的内地房企，复牌首日股价一度跌近40%，截至当日收盘，佳兆业集团每股报0.660港元，跌幅为21.43%。

3月14日，景瑞控股复牌，在盘前交易时段一度暴涨255.93%，报2.10港元。但开盘后股价一路走低，截至收盘跌超38%。

4月13日，融创复牌，截至收盘跌幅56.11%，报2.01港元/股，刷新了2017年2月以来新低。停牌前，融创中国股价为4.58港元/股。

7月31日，世茂复牌首日，公司股价暴跌65.61%至1.520港元/股。

9月14日，当代置业开盘之后，其股价一路走低，截至午间收盘，跌幅23.36%，每股0.082港元。午后股价持续下跌，收于每股0.079港元，跌幅26.17%。

行业尚未完全回暖，复牌成功后的房企在经营、债务重组等问题上仍面临较大压力。景瑞控股、花样年已完成债务展期，佳兆业、世茂、恒大的债务重组正在进行中，融创的债务充足取得较大的进展，9月18日将就债务重组计划举行表决会议。

17家港股上市房企仍停牌：

截至最新数据显示，目前仍有中国奥园、旭辉控股集团、祥生控股集团等17家港股上市房企处于停牌状态。

根据上市规则规定，联交所有权将已经连续停牌18个月的股票摘牌。目前，中国奥园、阳光100中国、天山发展控股、南海控股4家房企停牌均达到17个月，距离9月30日退市预警仅剩半个月。

根据复牌指引，相关房企需要刊发所有尚未公布的财务报告。具体来看，阳光100中国、天山发展控股等3家房企包括2021年年报在内已有3个会计报告未披露。而祥生控股集团、大发地产等房企均未披露2022年年报。三盛、力高等未披露有关公司内部消息。

处在停牌中的部分房企也正在加速复牌进程。

奥园在8月30日公布的2023年半年度业绩公告中指出：“将继续沟通债权人全力推进境外债务重组及境内公开市场债券展期，持续整合优化资源，盘活项目建设与销售，降低运营开支，全力改善资金状况，尽早回归健康可持续经营发展轨道”。

该公司表示将从多个方面采取措施，朝“复牌”的目标步步靠近。

境外债务重组：奥园已制定境外全面债务重组计划，9月10日，75.89%的持有奥园现有票据尚未偿还本金的债权人正式签署或加入重组支持协议。

境内债务重组：截至目前，奥园就本金及相关利息合共约人民币74.64亿元作出经修订还款安排，还款期延长至2026年，利率不变。另外，奥园与若干境内金融机构达成合同安排，本金金额约197.51亿元借款的现有境内融资获得展期。

资产变现：将继续寻找出售资产的潜在机会，增加流动资金，缓解或解决债务问题。

爆雷房企即便是从退市的悬崖边被拉回来，也并不意味着绝对的安全，但确实被赋予了更多种活下去的可能。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）