股权基金收购赫莎酒店信托基金：酒店REITs走向狂野

华尔街记者有一个短语来描述当同一行业的另一只股票报告好消息时上涨的股票。他们写道，“其他股票的上涨是出于同情。”这些所谓的同情类股没有任何自身的消息来推动它们走高，但投资者猜测，如果某个板块的一只股票报告了好消息，其他同类股票可能很快就会效仿。其结果是投资者买入股票，推高了同情的股价。

当一家公司被另一家公司收购或与另一家公司合并时，情况尤其如此。并购热潮接踵而至，投资者随后猜测，下一个被收购的可能是来自同一行业的哪些公司，收购价格远高于当前水平。

房地产投资信托基金(REIT)的一家价格较低的公司被以相当高的溢价收购，整个房地产投资信托(REIT)部门最近都表示同情。

赫莎酒店信托基金(纽约证券交易所代码：HT)是一家总部位于宾夕法尼亚州哈里斯堡的酒店房地产投资信托基金，在美国大城市拥有25家豪华和生活方式酒店，拥有3811间客房。

8月28日，赫莎酒店信托公司宣布将与KSL Capital Partners合并。根据协议条款，KSL Capital Partners将以每股10美元的全现金交易14亿美元收购赫莎酒店的所有已发行普通股。这比赫莎酒店8月25日的收盘价溢价60%。

KSL Capital Partners是一家私募股权基金，投资于酒店、娱乐、房地产和旅游服务行业。它成立于1992年，最初名为KSL Recreation。KSL Capital Partners成立于2005年，自那以来已在北美、欧洲、亚洲和澳大利亚投资了150多家企业。

赫莎酒店集团执行董事长Jay H.Shah在宣布合并时说：“这笔交易为我们的股东提供了即时和确定的价值，其价格比我们的公开估值有很大的溢价。”

消息传出后，赫莎酒店的股票暴涨55.89%，收于9.79美元，其中大部分涨幅来自开盘。这一消息也引发了对其他几只酒店房地产投资信托基金的买入。当天结束时，12家REIT表现最佳的公司中，有5家是酒店REITs。让我们看看其中的三个。

Braemar Hotels&Resorts Inc.(纽约证券交易所代码：BHR)是一家总部位于达拉斯的房地产投资信托基金，投资于美国和波多黎各的豪华酒店和度假村。Braemar Hotels&Resorts目前拥有16处物业的投资，拥有4,184间客房。

8月2日，Braemar Hotels&Resorts公布了喜忧参半的第二季度经营业绩。运营资金(FFO)为每股0.20美元，与预期一致，但比2022年第二季度每股0.37美元的FFO低45.95%。然而，营收为1.8671亿美元，超过了普遍预期的1.7387亿美元，比2022年第二季度1.7489亿美元的营收增长了6.76%。

8月14日，B.Riley Securities分析师Bryan Maher将Braemar Hotels&Resorts评级从买入下调至中性，并将目标价从7美元下调至3.50美元。

马赫指出：“由于与Braemar的豪华度假酒店有关，我们已经写了几个季度的每间可用客房收入(RevPAR)疲软的文章。”

赫莎酒店的消息传出后，宝马酒店在一天内飙升了15.57%。

阿什福德酒店信托公司(纽约证券交易所代码：AHT)是另一家总部位于达拉斯的酒店房地产投资信托基金，在26个州拥有100家酒店和22,316间客房。它专注于高档的全方位服务和精选服务的酒店。阿什福德酒店信托基金的外部顾问是阿什福德公司(纽约证券交易所代码：AINC)。

Ashford Hoitality是2022年表现最差的REITs之一，总回报率为负56.73%。今年到目前为止，它继续表现不佳，总回报率为负30.72%。

7月10日，阿什福德酒店集团宣布将放弃全美19家酒店的所有权，以遏制不断恶化的债务。阿什福德酒店停止了对新泽西州纽瓦克的两家酒店、加利福尼亚州奥克兰的一家酒店和加州核桃溪的一家酒店的抵押贷款支付。阿什福德酒店估计，通过不偿还这些抵押贷款，然后偿还其他抵押贷款的债务，它将节省7亿美元。 但在8月2日，Ashford Hoitality宣布第二季度FFO为0.78美元，比普遍预期高出0.31美元。营收为3.7575亿美元，也比华尔街的预期高出572万美元，比2022年第二季度的营收高出7.9%。所有酒店的平均销售收入比2022年第二季度增长了6.7%，达到144.25美元。

赫莎酒店宣布这一消息后，阿什福德酒店当天上涨了10.29%。

Chatham Lodging Trust(纽约证券交易所代码：CLDT)是一家总部位于佛罗里达州西棕榈滩的酒店房地产投资信托基金，拥有39家高档长住酒店，在16个州和华盛顿特区拥有5914间客房。其投资组合包括万豪的Residence Inn和希尔顿的Homewood Suites。

8月2日，Chatham Lodging Trust公布了第二季度的经营业绩。调整后的运营资金(AFFO)为每股0.43美元，比预期的0.39美元高出10.26%，高于2022年第二季度每股0.41美元的AFFO。营收为8448万美元，超过预期的84.06美元，比2022年第二季度8176万美元的营收高出3.32%。在过去的七个月里，RevPAR从157美元上涨到189美元。

尽管今年迄今的跌幅超过13%，但在赫莎酒店宣布这一消息后，查塔姆酒店当天上涨了6.19%。

其他出现显著价格变动的酒店房地产投资信托基金包括Summit Hotel Properties Inc.(NYSE：INN)，上涨6.07%；Xenia Hotels&Resorts Inc.(NYSE：XHR)，上涨5.75%；DiamondRock Hostitality Co.(NYSE：DRH)，上涨5.2%。

酒店REITs自2020年初新冠肺炎首次登陆美国以来一直举步维艰。Airbnb、VRBO和其他短期租赁物业的日益流行削弱了酒店REIT的收益，尤其是在后COVID时代消费者谨慎的时代。

7月20日，Oppenheimer&Co.的分析师泰勒·贝特利将查塔姆住宿信托公司、Braemar Hotels&Resorts和赫莎酒店信托公司的评级从表现优于大盘下调至表现良好。

但显然，随着对赫莎酒店的收购，并购热潮已经蔓延开来，投资者似乎无视分析师的说法，押注其他酒店REITs的价值被严重低估，也准备好进行有利可图的收购。如果没有其他因素，这些股票显然有一天的表现优于其他股票。

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