密集利好发布！地产股涨声一片，反转时刻到来？

7月31日，地产股持续发展。截至发稿富力地产涨超31%，佳兆业集团涨19%，融创中国涨12%，龙湖集团涨9%，新城发展、龙光集团涨超6%，碧桂园升逾5%。

消息面上，继政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确三大政策支持方向后，上周末，一线城市北京、深圳、广州先后表态，将抓紧贯彻落实工作，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

从上周五板块的领涨标的来看，地产与此前的上涨有着明显的不同。此前的地产更偏向于投机性的炒作，更多以小市值的低价股，而从周五开始换成了大市值权重也迎来集体补涨，整体而言，地产板块内部形成较为良性的局面，在此背景下，其延续性或更为值得期待。

房地产密集利好！京广深集体出手

继中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确了政策支持方向后，意想不到是周末房地产把利好又续上了，北广深纷纷表态，要更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

具体来看，一线城市中北京、深圳、广州相继表态：

合肥：为避免公摊面积比例过大 积极探索商品房销售按套内面积计价。

北京：抓好贯彻落实 更好满足刚性和改善性住房需求

深圳：更好满足居民刚性和改善性住房需求 扎实推进保交楼工作

广州：将尽快推出有关政策措施 满足刚性和改善性住房需求。

其中，北京、深圳、广州相继表态尽快推出新的住房政策，说明最核心的城市都要刺激了。合肥说积极探索商品房销售按套内面积计价，这个意义重大。而城中村改造连夜开会，说明要开始干了。虽然力度赶不上当年的棚改，但也是妥妥万亿的刺激！

总体而言，房地产各地情况不一样，因城调控的可能比较大，有城市带头出来表态，后续随着跟进的政策出炉，可能引发连锁反应，促进房地产市场情绪回暖。 

后市怎么看？

7月27日住建部的适时发声给各地落实新一轮房地产政策优化调整吃下“定心丸”，尤其是四个一线城市中，北京、广州、深圳均结合住建部的表态及时跟进。这在2017年以来历次地产政策松绑中是十分罕见的。

东吴证券认为“挤牙膏”式的调整已是缓不济急，虽然房地产调整的事权在地方，但鉴于住建部已经要求“大力支持刚性和改善性住房需求”，如果一线城市仅采取“挤牙膏”式地调整，很可能会促使上面出台新一轮的指导意见。

当然，在“因城施策”下，指望四个一线城市“一步到位”式地全部放开也是不现实的。我们认为更可能的情况是，为有效释放刚需和改善性需求，各地在取消“认房又认贷”、调整“非普通住宅认定标准”、降低“二套房首付比例”等方面会选择性地出台一揽子措施，并且很可能与试点“一区一策”相结合。

国泰君安房地产首席分析师谢皓宇认为，一线城市改善性需求的门槛极高，使得市场流动性较差。和过往房企从区域走向全国不同，当前全国性房企大多收缩战略，重新退回为区域性公司，因此有资金聚集效应，也即一线城市和强二线城市接下来会有大量资金流入。若进一步宽松改善性需求，一线城市上行压力将增大，且对其他城市有示范效应。看好持有稳定现金流实物资产的房企。

有分析指出，历史经验表明，房地产股票最佳的表现窗口，并不是在政策生效之后，而是在政策出台之时。当然，历史不会回到重新刺激开发投资的老路，开发企业也大多面临发展空间的挑战。但从投资周期而言，政策预期明朗和政策陆续出台的时间，是地产开发板块重要的配置窗口。

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