三重净值租赁REITs展现实力VS看跌市场言论

似乎每天都在讨论一种新的逆风--新冠肺炎、政府停摆、供应链问题、通胀、美联储加息，以及最近的经济衰退。尽管对房地产投资信托基金(REITs)有所有悲观预测，但有一类--三重净值租赁REITs--似乎总是高于喧嚣。

三重净值租赁是长期租赁，其结构除了基本租金和水电费外，租户还支付所有财产费用，如税收、保险和维护。REITs让租户支付费用的优势是显而易见的，但租户也有优势，比如可以自由地改变和定制他们的空间，而不必直接购买房产。在某些情况下，租户还可以协商更低的租金，物业费用可能可以抵税。

房地产投资信托基金的一个缺点是，一些租约包含收入上限，这阻止了房地产投资信托基金将租金提高到一定程度以上。但即便如此，较低的风险和获得的可靠收入使房东感到非常值得。

看看三只三重净值REITs，它们顶住逆风，一个季度又一个季度地继续提供安全可靠的股息收入。

Realty Income Corp.(纽约证券交易所代码：O)是一家总部位于圣地亚哥的三重净租赁零售房地产投资信托基金，在全球拥有超过12,400家物业。广为人知的“月度股利公司”是S 500指数成份股公司和S 500指数股利贵族，自1994年以来已连续637次月度派息，121次股息增加。

由于其稳定性和成长性，Realty Income是当今投资者持有最广泛的REITs之一。自1994年首次公开募股(IPO)以来，Realty Income的复合年总回报率为14.6%。其相对于S指数的贝塔系数仅为0.5%，因此熊市不太容易像酒店或写字楼等其他一些房地产投资信托基金那样摧毁股价。

房地产收入调整后每股运营资金(AFFO)的中位数自1996年以来增长了5%。而且自IPO以来，其每月支付股息的复合年股息增长率为4.4%。

至于租户稳定性，房地产收入对其投资组合入住率的历史中位数为98.3%。它最大的租户包括沃尔格林、Dollar Tree、7-11、联邦快递、CVS、沃尔玛和LA Fitness。截至第一季度末，其入住率为99%。

6月13日，Realty Income宣布将每月股息从每股0.255美元上调至0.2555美元。7月11日，Realty Income再次宣布每股派息0.2555美元，8月15日支付给8月1日登记在册的股东。除息日期为7月31日。

7月13日，瑞银投资银行分析师Brent Dilts维持对Realty Income的买入评级，并将目标价从70美元上调至74美元。这一点值得注意，因为在过去五年中，72.78美元是Realty Income达到的最高价格。

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联邦房地产投资信托基金(纽约证券交易所代码：FRT)是一家总部位于马里兰州的多元化房地产投资信托基金，拥有102个购物中心和综合用途写字楼，以及美国东西海岸较富裕的大城市市场中的3100个住宅单元。

联邦房地产投资信托基金是S标准普尔500指数成份股公司之一，自1962年开始运作，是华尔街历史最悠久的房地产投资信托基金之一。其著名的多元化租户组合包括CVS、The Gap、TJX、Albertsons、Ross Dress For Less和家得宝。

第一季度，联邦房地产投资信托基金宣布FFO为1.59美元，比2022年第一季度的FFO 1.49美元增长6%。

联邦房地产投资信托基金保持着房地产投资信托基金55年来每年增加股息的记录，而且还在继续。去年9月，该公司将季度股息从1.07美元提高到1.08美元，4.32美元的年度股息收益率为4.3%。每年6.28美元的FFO很好地覆盖了股息，中等派息率为68.7%

7月13日，瑞银分析师迈克尔·戈德史密斯对联邦房地产投资公司维持中性评级，并将目标价从100美元上调至109美元。

NNN REIT Inc.(纽约证券交易所代码：NNN)是一家总部位于佛罗里达州奥兰多的三重净租赁REIT，在美国各地拥有多元化的独立零售网点群。NNN REIT也拥有稳定的租户基础，名称包括7-Eleven、Sunoco、Best Buy、Camping World、BJ‘s Wholesale Club和Chuck E.Cheese。

最近的一些事件对NNN REIT来说是相当积极的。

自5月1日起，国泰地产正式更名为NNN REIT。纽约证券交易所的股票代码仍为NNN。首席执行官：

Steve Horn指出，“更名并不意味着我们的投资策略或资产负债表管理有任何变化。这个简化的名称更容易记住，在我们的领域也是独一无二的。”

5月2日，NNN REIT公布第一季度经营业绩，每股0.80美元的FFO比预期高出一分钱，也高于2022年第一季度的0.77美元。营收为2.041亿美元，比预期高出400万美元，比2022年第一季度营收高出1380万美元。此外，NNN REIT重申了每股FFO的全年指引在3.14美元至3.20美元之间。分析师一直估计每股收益为3.19美元。

6月28日，Janney Montgomery Scott分析师罗伯特·史蒂文森将NNN REIT从中性上调至买入。

7月14日，NNN REIT将季度股息从每股0.55美元上调至0.565美元，增幅为2.7%。其2.26美元年化股息目前的收益率为5.3%。

这是NNN REIT自2020年7月以来第五次上调股息。当一家公司不断提高股息时，这通常是收益和收入改善的迹象，同时也是对其未来的持续信心。

简而言之，这些三重净租赁REITs是当今市场上最可靠、最稳定的派息股票之一。

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