三网租赁房地产投资信托基金强势VS熊市

似乎每天都在讨论新的逆风-- COVID-19、封锁、供应链问题、通货膨胀、美联储加息，以及最近的经济衰退。 尽管人们对房地产投资信托基金（REIT）的所有悲观预测，但有一个群体--三重净租赁REIT--似乎总是在喋喋不休中脱颖而出。

三重净租赁是长期租赁，其结构是为了除了基本租金和水电费外，租户还支付所有财产费用，例如税收、保险和维护。房地产投资信托基金让租户支付费用的优势是显而易见的，但对租户来说也有优势，例如可以自由地改变和定制自己的空间，而不必直接购买房产。在某些情况下，租户还可以协商较低的租金，并且物业费用可以免税。

房地产投资信托基金的一个缺点是，一些租约包含收益上限，这阻止房地产投资信托基金将租金提高到一定程度以上。但即使这样，降低的风险和可靠的收入也使房东非常值得。

看看三只三网合一的REITs，它们不畏逆风，一季又一季地继续提供安全可靠的股息收入。

Realty Income Corp.（NYSE：O）是一家总部位于圣地亚哥的三重净租赁零售房地产投资信托基金，在全球拥有超过12，400处房产。众所周知的“月度股息公司”是标准普尔500指数和标准普尔500指数股息贵族的成员，自1994年以来已连续支付637次每月股息，增加121次股息。

Realty Income因其稳定性和增长性而成为当今投资者持有最广泛的房地产投资信托基金之一。 自1994年首次公开募股（IPO）以来，Realty Income的复合年总回报率为14.6%。其相对于标准普尔500指数的Beta值仅为0.5，因此熊市不太可能像酒店或办公室等其他房地产投资信托基金那样摧毁股价。

自1996年以来，Realty Income的每股运营调整资金（AFFO）增长中位数为5%。自IPO以来，其每月支付的股息的复合年股息增长率为4.4%。

至于租户稳定性，房地产收入的历史中位数为98.3%的投资组合入住率。其最大的租户包括Walgreens，Dollar Tree，7-Eleven，FedEx，CVS，Walmart和LA Fitness。截至一季度末，其入住率为99%。

6月13日，Realty Income宣布将每月股息从每股0.255美元提高至0.2555美元。7月11日，Realty Income再次宣布向8月1日在册的股东派发每股0.2555美元的股息。除息日期为7月31日。

7月13日，瑞银投资银行分析师Brent Dilts维持对Realty Income的买入评级，并将价格目标从70美元上调至74美元。这一点值得注意，因为在过去五年中，72.78美元是Realty Income达到的最高价格。

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联邦房地产投资信托基金（NYSE：FRT）是一家总部位于马里兰州的多元化房地产投资信托基金，拥有102个购物中心和综合用途办公室，以及在美国东西海岸较富裕的都会市场拥有3，100个住宅单元。

联邦房地产投资信托基金是标准普尔500指数的成员，自1962年开始运营，是华尔街历史最悠久的房地产投资信托基金之一。其著名的多元化租户组合包括CVS、The Gap、TJX、Albertsons、Ross Dress for Less和The Home Depot。

第一季度，联邦房地产投资信托宣布的FFO为1.59美元，比2022年第一季度的FFO 1.49美元增长了6%。

联邦房地产投资信托基金保持着房地产投资信托基金55年来的年度股息增长记录。去年9月，该公司将季度股息从1.07美元提高到1.08美元，年度股息4.32美元的收益率为4.3%。股息由6.28美元的年度FFO充分覆盖，派息率中等，为68.7%

7月13日，瑞银分析师迈克尔·戈德史密斯（Michael Goldsmith）维持对联邦房地产投资公司的中性评级，并将目标价格从100美元上调至109美元。

NNN房地产投资信托公司(NYSE：NNN）是一家总部位于佛罗里达州奥兰多的三重净租赁房地产投资信托基金，在美国拥有多元化的独立零售店。NNN房地产投资信托基金也有稳定的租户基础，包括7-Eleven、Sunoco、Best Buy、Camping World、BJ's Wholesale Club和Chuck E.奶酪

最近的一些事件对NNN REIT来说相当积极。

截至5月1日，National Retail Properties正式更名为NNN REIT。纽约证券交易所股票代码仍为NNN。CEO

史蒂夫·霍恩指出：“更名并不意味着我们的投资策略或资产负债表管理有任何变化。这个简化的名称更容易记住，并且在我们的领域中很独特。"

5月2日，NNN REIT公布了第一季度经营业绩。 FFO为每股0.80美元，比预期高出一美分，高于2022年第一季度的0.77美元。2.041亿美元的收入比预期高出400万美元，比2022年第一季度收入高出1，380万美元。此外，NNN REIT重申了FFO的全年指引，每股3.14至3.20美元之间。分析师一直预计每股3.19美元。

6月28日，Janney Montgomery Scott分析师Robert Stevenson将NNN REIT从中性上调至买入。

7月14日，NNN REIT将季度股息从每股0.55美元提高2.7%至0.565美元。其2.26美元的年化股息目前的收益率为5.3%。

这是NNN REIT自2020年7月以来第五次提高股息。当一家公司不断提高股息时，这通常是盈利和收入改善的标志，同时也是对未来的持续信心。

简而言之，这些三重净租赁REITs是当今市场上最可靠、最稳定的派息股票之一。

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