美国商业地产“警报”仍未解除，危机会蔓延至银行业吗？

尽管美国通胀数据提振了市场情绪，但华尔街机构警告，美国商业地产的风险仍未完全解除。

具体来看，麦肯锡（McKinsey）的一份报告显示，美国写字楼价格最多将下跌42%。摩根士丹利（Morgan Stanley）的分析师说，在疫情和美联储（Federal Reserve）抗击通胀之后，商业房地产价格一直在走低，但大部分痛苦似乎仍将到来。

5月份，美国公寓楼、写字楼和零售中心的价格与峰值水平相比下降了8%-14%，低于摩根士丹利最初的估计。

但摩根士丹利以罗纳德·卡姆登（Ronald Kamden）为首的房地产投资信托基金研究团队表示，对房地产所有者来说，最糟糕的情况似乎还没有到来。该团队重申，到2024年底，所有商业地产类型的价格将从最高点下跌27.4%。

大摩的数据显示，大约15年前全球金融危机期间，商业地产价格下跌了34.9%，但在疫情期间价格上涨了近150%。

该团队在周一的一份客户报告中写道，商业地产整体价格一直在下跌，但随着交易活动和不良销售的增加，郊区和中央商务区的零售、工业和办公地产仍是主要面临价格下跌的领域。预计美国主要城市金融区中心空置一半的写字楼将受到在家工作、信贷紧缩和利率上升的打击。

根据麦肯锡全球研究所6月初的一份报告，受影响最严重的城市对办公楼的需求可能会比2019年的水平下降38%。该报告还预计，到2030年，在温和的情况下，写字楼价格将平均下跌约26%，而在严重的情况下，写字楼价格将下滑42%。

以艾伦·托德（Alan Todd）为首的美银全球（BofA Global）研究人员还表示，写字楼行业的压力可能会“溢出”到其他房地产类型，包括酒店和零售，因为这会加大再融资的难度。

截至周一的一年里，道琼斯股票型房地产投资信托基金指数上涨了3.1%。尽管美联储已经将利率上调了约500个基点，至5%-5.25%的区间，但随着美国经济的复苏，股市在2023年大幅走高。

美联储官员表示，今年可能还会有两次加息，预计本月晚些时候可能会再加息25个基点。截至周一的一年里，标准普尔500指数上涨了约17.8%，道琼斯工业股票平均价格指数上涨了4.3%，纳斯达克综合指数上涨了36%。

许多人担心，美国商业地产的的风险可能蔓延至银行业绩，甚至导致今年3月银行业危机对市场的冲击再度上演。穆迪分析首席经济学家马克•赞迪（Mark Zandi）此前表示：“更多的价格下跌即将到来。” 他强调了在银行业陷入动荡之后，商业房地产可能成为经济中的下一个风险。

赞迪指出，由于中小型区域性银行为商业房地产行业提供信贷，投资者对美国金融体系的整体健康状况越来越担忧。然而，即使贷款拖欠率和违约率上升，不太可能重新引发银行业危机。

他表示：“商业地产贷款拖欠和违约肯定会增加，导致银行系统不安。但这不应该成为银行业危机卷土重来的催化剂。限由于疫情期间价格大幅上涨，大多数房产积累了充足的股本，从而限制了损失。

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