预计到2030年写字楼房地产危机将恶化：主要城市如何适应

商业地产投资已经触底，根据一份新的报告，大城市中心的写字楼使用率几十年来都不会回到大流行前的水平。

麦肯锡全球研究所是一家专注于经济和商业问题的国际研究公司，周四发布了这份长达88页的新报告。

新冠肺炎大流行是本世纪迄今最具经济破坏性的事件之一。据估计，到2023年，大流行给美国经济造成的总损失将达到14万亿至16万亿美元。

然而，这场大流行还留下了其他在特定行业变得明显的痕迹。对于房地产来说，这意味着大城市的写字楼可能永远不会像以前那样。

该报告调查了六个国家的17个超级明星城市，这些城市通常是对世界GDP及其增长做出重大贡献的大城市地区。大流行引发的工作行为转变，加上技术的进步，极大地改变了员工参与工作空间的方式。

麦肯锡表示：“混合工作将会持续下去。”

如今，员工平均每周访问办公室3.5次。这比2019年的水平下降了30%。

服务业的大公司上座率最低。在拥有超过25,000名员工提供专业服务的公司，员工现在大约每周来办公室3次。

这些数字符合人们的意愿。麦肯锡调查的大多数受访者表示，他们更喜欢每周上班3.2天，其中10%的人甚至表示，如果需要每天上班，他们会辞职。

这种围绕工作的文化转变的后果不仅仅是影响办公空间。城市核心地区居民流失的趋势对美国的大城市造成了不成比例的影响。纽约和旧金山是2020至2022年间城市居民流失最多的城市之一，分别下降了5%和6%。

这导致城市中心商店门面的步行流量减少，从而推动了网上购物的增长。大都市地区商店附近的客流量仍比2019年下降10%至20%。

需求下降也在影响租金价格。从2019年到2022年，在所分析的城市中，零售租金要价平均下降了5.4%。

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该公司表示：“在我们模拟的情景中，大多数城市的办公空间需求量在几十年内都不会回到疫情前的水平。”

根据麦肯锡的说法，疫情造成的行为变化将继续压低大多数大城市中心的房地产需求，原因是办公出勤率下降，从城市向外迁移的速度加快，以及在写字楼密集的社区购物减少。

该公司为2030年模拟了两种情景：一种为中度，一种为重度。更严重的情况假设，到2030年，所有办公室工作人员将遵循知识经济中提供专业服务的大公司的持续趋势，这些公司呈现出最高水平的混合工作和减少的办公室出勤率。

在中等情景下，到2030年，中等城市对办公空间的需求将减少13%。在一些城市的严重情况下，需求降幅高达38%。这可能会导致大城市写字楼的总价值从2019年到2030年下降26%，在中等情况下下降到2030年，在严重情况下下降42%。 可以使城市核心免于衰落的一种趋势可能是采取混合用途发展战略。

麦肯锡说：“把空荡荡的空间变成混合体，这可能是改造超级明星城市的一种方式，并让它们为充满活力、繁荣的未来做好准备。”

这可以通过将现有的写字楼改造成写字楼/住宅的混合体，或者根据这种方法开发新的项目来实现。根据麦肯锡的说法，事实证明，在大流行期间，混合用途社区比以写字楼为主的社区更具弹性。

从开发商的角度来看，用灵活的平面图建造新建筑可以让物业在需求变化的情况下保持其价值。

尽管未来十年写字楼需求面临挑战，但追随商业地产领域的ETF本周表现良好。

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使用中途AI的人工智能制作的图片。