恒大物业终于发年报了：资不抵债，134亿被占用资金仍无解

作为许家印的“现金奶牛”， 已停牌超14个月的恒大物业于2023年6月5日晚间一口气补发了之前所有未能按时刊发的业绩报告，包括2021年年报、2022年半年报以及2022年年报，但均被审计机构上会栢诚出具了“非标意见”。

根据港交所给出的恒大物业复牌指引，补齐这几份业绩报告是其复牌的重要事项之一。上述三份业绩报告的发布，意味着恒大物业在复牌的路上终于迈出了第一步，但离复牌还有漫长的一段路。

恒大物业复牌需满足六个条件：公布所有未公布的财务业绩，并解决任何审计保留意见的事项；完成134亿质押担保的独立调查；管理层或对恒大物业管理及运营有重大影响的任何人的诚信需证明没有合理的监管质疑；需证明已制定足够的内部监控及程式等。

134亿被控股股东中国恒大占用资金是恒大物业及中国恒大、恒大汽车在去年3月停牌的“导火索”，也是如今恒大物业复牌路上的最大阻碍。然而据2022年年报，就被占用资金的解决方案，恒大物业仍在与中国恒大商讨偿还方案。

从业绩来看，恒大物业2021年归母净亏损为约3.16亿元，2022年扭亏为盈，实现归母净利润为14.23亿元，但总体仍旧资不抵债。

身为恒大系当前唯一可以产生稳定现金流的上市平台，恒大物业的持续经营能力仍面临不小挑战。

重大损失

恒大物业于2020年12月2日在港交所上市，当时的发行价约8.8港元/股的，上市当日小幅上涨后市值约956亿港元。2020年，恒大物业的净利润超26亿元，在当时上市物业公司中，仅次于排名第一的碧桂园服务。

从最新发布的2021年报、2022年半年报和2022年报来看，恒大物业受恒大债务危机以及134亿元占用资金事项影响，出现了重大损失。

在中国恒大陷入流动性困难的2021年，恒大物业被深度拖累，2021年净利润由盈转亏，归母净利润亏损3.16亿元。

恒大物业表示，2021年净利润由盈转亏，主要是对2021年度关联方经营性应收尚未收回部分，按全额计提减值拨备所致。

据财报，恒大物业2021年计提金融资产减值损失约为25.8亿元，2022年继续计提金融资产减值约1.08亿元。

由于资产减值变少，恒大物业在2022年的归母净利润扭亏为盈，但收入和毛利均录得下跌。据财报，恒大物业2022年营业收入为118.09亿元，同比下降10%，毛利润则从上年36.6亿元下滑至27.19亿元，归母净利润录得14.23亿元。

恒大物业的营业收入主要来自三大块，分别为物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务，其中非业主增值服务在2022年下滑幅度最大，收入同比下滑95.1%至8810万元。

恒大物业表示，非业主增值服务大幅下滑主要由于受中国恒大流动性危机影响，其基于市场化原则对非业主增值服务进行战略收缩，主动大幅减少了向关联方提供案场服务、维保修服务等业务。

中国恒大对恒大物业的拖累也体现在基础物业服务上。恒大物业指出，2022年内物业管理服务收入剔除了向关联方提供的基础物业服务部分收入约10.3亿元。若不剔除该部分收入，基础服务收入将从约94.4亿元增加至104.7亿元。

恒大物业在年报中特别提到，由于中国恒大流动性困难，恒大物业管理层预计从中国恒大获得的经济利益具有高度不确定性。但由于物业服务客户包括全体业主并涉及社区的各个方面，其作为一个整体具有整体性及不可分割性，将之撇除并不可行，且该服务不会产生额外的成本，因此，其继续向中国恒大提供物业服务。

就管理规模而言，恒大物业仍旧处于行业第一梯队。截至2022年12月31日，恒大物业总合约面积约为8.19亿平方米，总在管面积约为5亿万平方米，较2021年度增加了2700万平方米。

在恒大物业的总在管面积中第三方项目占比约为30%，与2021年末的占比基本持平，其中新增的第三方管理面积占其新增总在管面积比例约为37%。

在中国恒大未来能输送的管理面积十分有限的情况下，恒大物业必须要直面市场竞争，不断提升自己第三方拓展能力。

危机仍在

从资产负债表来看，与中国恒大一样，恒大物业如今也已陷入资不抵债的境地。

据财报，截至2022年底，恒大物业总资产约为71.48亿元，归属母公司权益约为-20亿元，总负债约为86.6亿元。

在此背景下，恒大物业补发的三份年报均被审计机构上会栢诚出具了“非标意见”。带强调事项段的无保留意见，也有一定的可信赖度，但会所可能认为，公司的持续经营能力存在不确定性。

上会栢诚提请恒大物业注意综合财务报表附注，于2022年末，净流动负债（流动负债减去流动资产）和净负债（总负债减去总资产）分别约为33.21亿元和15.13亿元。

上会栢诚指出，这些状况加上综合财务报表附注其他事项，表明存在可能影响恒大物业持续经营能力的重大不确定性。

鉴于上述情况，恒大物业在年报中指出，公司董事已检讨集团直至2024年6月30日期间的现金流量预测。董事认为，考虑到截至2022年12月31日止年度已採取的以下行动及将实施的计划及措施，恒大物业将拥有充足营运资金以满足其直至2024年6月30日的财务责任。

其中，恒大物业已与若干债权人（包括应付贸易账款、业务合併应付对价及关联方）达成协议，同意延长还款期，由一至四年不等。恒大物业董事认为，在必要时可以获得进一步延期。

此外，恒大物业将继续通过进一步精简集团营运实施行政及其他开支方面的成本控制，以改善集团的经营及财务状况。

2021年以来，受恒大集团债务危机影响，恒大物业股价持续下跌，许家印也曾有意出售恒大物业股权来缓解资金压力，这对恒大物业自身摆脱困境也是有帮助的。

恒大物业2021年确实也接到了一些房企抛出的橄榄枝，合生创展更是在2021年10月与中国恒大签订了收购协议，收购恒大物业已发行股份的50.1%，总交易代价拟定为200.4亿港元。

这是恒大物业距离被成功收购最近的一次，后因双方在付款条件上的分歧，合生创展收购恒大物业股权事项作罢。

到2022年3月，恒大物业因134亿元人民币的存款被银行强制执行而开始停牌。这笔大额存款属于质押保证金，恒大物业将相关贷款违规提供给中国恒大。

中国恒大和恒大物业相关管理层都承担了相应的责任，包括中国恒大执行董事兼行政总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣、恒大集团有限公司执行总裁柯鹏辞任，以及恒大物业董事会主席甄立涛、执行董事赵长龙、安丽红辞任。

据去年7月公告，中国恒大将透过转让资产给恒大物业来抵消相关款项，但至今还未有落实。

除了资金占用的事项未解决外，自陷入债务危机以来，中国恒大所持有的恒大物业股权已多次被动减持，从此前的60.96%减少至51.71%，港交所披露持股减少的原因是“有关方面已采取步骤以针对其执行股份的保证权益或持有作为保证的股份的权利”。

在今年3月中国恒大公布的境外重组方案中，恒大物业股权成为债转股的一部分。

面对如今越来越复杂的情况，恒大物业引战纾困也几乎变成了不可能的事项。