美国银行业面临“隐雷”：商业地产价格自2011年以来首次下降

穆迪分析(Moody 's Analytics)数据显示，今年第一季度，美国商业地产价格出现自2011年以来首次下跌，凸显出银行业面临更多财务压力的风险。

穆迪分析首席经济学家马克•赞迪(Mark Zandi)表示：“更多的价格下跌即将到来。” 他强调在银行业陷入动荡之后，商业房地产可能成为经济中的下一个风险。他说：“商业地产价格还会出现更多下跌，预计价格将从峰值下降10%。”

赞迪指出，商业地产压力是由许多不利因素共同造成的——包括高利率、信贷条件收紧，以及由于在家工作趋势而导致的办公楼需求减弱。

由于中小型区域性银行为商业房地产行业提供信贷，投资者对美国金融体系的整体健康状况越来越担忧。然而，赞迪指出，即使贷款拖欠率和违约率上升，不太可能重新引发银行业危机。

他表示：“商业地产贷款拖欠和违约肯定会增加，导致银行系统不安。但这不应该成为银行业危机卷土重来的催化剂。由于疫情期间价格大幅上涨，大多数房产积累充足的股本，从而限制损失。”

值得注意的是，伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)副董事长芒格(Charlie Munger)也曾对美国商业地产的状况发出警告，他指出，在房地产价格下跌之际，美国银行背负着“不良贷款”。

芒格在上周表示：“现在远没有2008年那么糟糕。”“但银行业会遇到麻烦，就像其他地方会遇到麻烦一样。在经济好的时候，你会养成坏习惯……当经济不景气的时候，他们失去的太多了。”

伯克希尔哈撒韦公司过去曾在困难时期支持银行，在2007-08年危机和2011年分别向高盛(Goldman Sachs)和美国银行(Bank of America)投资约50亿美元。但现在，随着少数几家银行倒闭，商业地产可能出现崩盘，伯克希尔哈撒韦公司没有参与其中。一个主要担忧是银行投资组合中商业地产贷款带来的风险。

向远程办公的转变打击商业地产，导致空置率上升，房地产价值下跌。芒格说：“很多房地产已经不那么好了。“我们有很多陷入困境的办公楼，很多陷入困境的购物中心，还有很多陷入困境的其他物业。”

他指出，如今的银行对贷款给商业开发商犹豫不决。他表示：“与六个月前相比，每家银行对房地产贷款的收紧程度都要高得多。”“它们似乎都太麻烦了。”

特斯拉首席执行官埃隆·马斯克此前也表示，在所有迫在眉睫的经济威胁中，商业房地产债务市场的状况是“迄今为止最严重的”。

芒格承认伯克希尔哈撒韦过去在银行投资方面取得成功，但他也提到吸取的教训。“我们对银行也有一些失望。明智地经营一家银行并不是一件容易的事，做错事的诱惑有很多。”

摩根士丹利财富管理公司(Morgan Stanley Wealth Management)首席投资官、策略师丽莎•沙利特(Lisa Shalett)则认为，未来美国商业房地产将面临“巨大的障碍”。该策略师在报告中写道：“我们担心，除了利润衰退和/或经济衰退带来的压力之外，其他资产类别的压力将成为大型科技股的另一个逆风。”

她表示：“在接下来的24个月里，2.9万亿美元的商业抵押贷款中有超过50%需要重新谈判，届时新的贷款利率可能会上升350到450个基点。”沙利特指出，在过去的周期中，地区银行占所有新贷款发放的70%-80%，在3月硅谷银行(Silicon Valley Bank)和签名银行(Signature Bank)发生历史性危机后，所有人都在关注该行业。

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