年报解读| 合景悠活：坚持区域深耕与独立发展，不断扩大城市服务版图

2022年3月31日,合景悠活（股票代码：03913.HK）发布了2022年全年业绩公告。据企业业绩公告披露，合景悠活2022全年实现营收40.26亿元，同比增长23.7%，其中非住宅物业管理及商业运营收入21.51亿元，同比增长63.1%，整体营收占比达53.4%，住宅与非住收入占比为47:53。报告期内，毛利润12.41亿元，毛利率30.8%，核心净利润约5.65亿元。

报告期内，合景悠活在管面积达2.15亿㎡，第三方项目的管理建筑面积达1.90亿㎡，第三方在管面积占比达88%。其中大湾区及长三角在管面积占比达61%，营收占比69%。截至2022年12月31日，合景悠活已进入全国21个省份132个城市。

| 左起：合景悠活集团首席执行官王建辉，合景悠活集团执行董事兼行政总裁孔健楠，合景悠活集团执行董事兼首席财务官杨静波，合景悠活集团投资者关系及资本市场部总监陈嘉欣

2022年，合景悠活实现营业收入40.26亿元，同比增长23.7%。其中住宅物业管理服务收入18.75亿元，非住宅物业管理及商业营运服务收21.51亿元，住宅与非住宅收入比例为47:53，而2021年该比例为59:41，非住宅板块收入首次超过住宅板块收入成为首要创收来源，合景悠活非住宅板块发展势头强劲。

从非住宅物业管理及商业营运服务板块来看，非住物业管理收入达到18.66亿元，占非住板块收入比例为86.8%，是非住板块的主要收入构成，同时其增速达到76.5%，为非住板块增速最快的业务条线。

根据2022年财报数据，非住板块物业服务收入主要由商业物业、公建及城市服务两部分组成，分别占比32%、68%，由此可见，非住板块物业服务收入增长的主要源自于公建及城市服务收入的增长，表明合景悠活在公建及城市服务领域的不断探索取得了不错的成绩。

坚持区域深耕与独立发展

第三方在管面积占比88%

根据2022年财报，合景悠活在管面积达2.15亿㎡，合约面积2.87亿㎡。在管面积中，住宅物业管理面积1.09亿㎡，同比增长9.4%，非住宅物业在管面积1.07亿㎡，住宅与非住在管面积比约为5:5，实现了较为均衡的状态。

分区域来看，合景悠活大湾区在管面积占比最高，保持在35%以上，其次是中西部地区及海南、长三角地区以及环渤海经济圈，大湾区及长三角在管占比达61%；对比2022年与2021年在管面积的区域分布情况，四个区域在管面积占比保持基本稳定，其中长三角地区略微增长2.3个百分点。总体而言，合景悠活在深耕大湾区的同时，巩固现有区域，并不断加强长三角等区域的渗透。

此外，根据合景悠活年报数据披露，第三方在管面积占比达到88%。同时根据业绩发布会披露数据，其营业收入的第三方占比达到79%，充分体现了合景悠活较强的独立性。

以环卫业务为切入点，不断扩大城市服务版图

城市服务是合景悠活业绩增长的重要增量来源之一，根据2022年财报，合景悠活的公建及城市服务板块实现快速增长，由2021年的6.68亿元大幅增长至2022年的14.52亿元，全年实现117%的增长。而其之所以在公建及城市服务业务上实现如此快速的增长，一方面是由于收购环卫公司带来的城市服务能力的提升，同时也离不开自身在轨道交通等公建业务领域的深耕。

小结

经过近几年的发展，合景悠活已形成住宅、商业、公建三足鼎立、多元业态共同发展的格局，尤其是城市服务业务的发展表现亮眼；同时企业的独立性不断增强，第三方在管与第三方营收均在行业显著领先，随着外部环境的逐渐改善，其市场竞争力必将不断凸显。

合景悠活定位是全业态智慧服务运营商，数字化已深深刻进其企业基因。2022年其通过项目工单智能化上线，赋能前台服务人员，提升其人均管理效能；在商场数字化和提效升级方面，其上线了三大数字化平台，通过深化应用赋能业务发展。通过这些数字化措施，不仅取得了一些实际上的成效，如人效的提升，也将推动企业的数字化进程，逐步实企业的现数字重生。

2023年，合景悠活的增长策略是有质量的增长，侧重点不会落在单纯数量上的增长，更会注重有质量的增长。通过在现有覆盖区域深耕外拓、加大和国企的合作，以及把握部分城市和地区的城市服务业务市场化机遇等方式，推动企业业务实现更高质量的发展。

总而言之，物业行业利空已然出尽，对于合景悠活而言，坚定区域深耕、独立发展以及数字化等发展战略，未来依然充满较大的想象空间。

文 | 研究员 吴斌