申港证券-物业管理行业研究周报：而今迈步从头越，金科服务减值后再出发-230319

每周一谈：而今迈步从头越：金科服务减值后再出发

　　事件：3月13日，金科服务发布业绩预告，公告称预计公司2022年全年亏损约18-23亿元，但同期经营性净现金流入约3.5-4.5亿元。公司2022年录得亏损的原因主要为应收账款及其他应收款的减值计提、主动收缩非业主增值业务以及商誉合理减值。

　　受关联方及部分第三方大业主流动性危机影响，公司对应收账款及其他应收款进行减值计提，截至22H1，公司应收账款为24.57亿元，其中关联方款项约占24.57%，为6亿元，公司其他应收款为18.85亿元，其中关联方款项约占78.06%，为14.7亿元。关联方款项合计达20.7亿元，由于关联方金科股份为已出险房企，故此部分款项预计将全部计提减值拨备。

　　受地产行业整体下行影响，公司主动收缩了部分回款保障较差的非业主增值服务业务，预计主要收缩了部分地产销售情况较差的案场服务。

　　公司对历史期间的并购商誉计提了合理减值，截至22H1，金科服务商誉达6.31亿元，就目前上市物企商誉来看，金科服务的商誉并不算高，在A+H63名物企中排名第11。

　　预计公司本次减值约为25-30亿元，2021年全年，金科服务归母净利润达10.57亿元，同期经营性净现金流达4.45亿元，2022年公司预计经营性净现金流为3.5-4.5亿元，考虑到2022年公司非业主增值服务业务收缩，对公司归母净利润影响约为3亿元，我们参考2021年公司归母净利润-非业主增值业务预计减少利润，公司本次减值合理区间约为25.57-30.57亿元。公司公司关联方应收账款+关联方其他应收款+商誉合计27.01亿元，我们预计金科服务关联方风险敞口已基本全部计提减值拨备。

　　展望2023年，公司在管面积在关联方交付逐渐减弱的前提下仍有望保持增长，基础物管作为公司的固本之源，仍能为公司带来高确定的收入，此外，公司业主增值服务中超过50%为旅居+餐饮类业务收入，2023年此类业务有望迎来较大回升，公司目前控股股东已非金科股份，关联方借款及利益输送等风险减弱，目前民营物企估值仍在历史低位，仍然看好公司2023年盈利回归及估值修复。

数据追踪（3月13日-3月17日）：

资金及交易追踪：

　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年3月17日，持有825.26万股，较上周下跌4.74%，持股市值1.26亿元。。

　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年3月13日至3月17日，增幅最大的是绿城服务，本周增幅7.32%。降幅最大的是碧桂园服务，降2.17%。持股比例最高为保利物业，为67.78%。持股数量最多为融创服务，为5.18亿股。

　　投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。

　　风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。