【财经分析】上市遭遇物管板块冷静期？ 万科旗下万物云破发后续跌

在首日股价破发后，30日万物云股价继续下跌，报收44.4港元/股，较发行价下跌约10%。

新华财经广州9月30日电(记者吕光一)万科旗下物业板块万物云空间科技服务股份有限公司(简称“万物云”，2602.HK)29日正式登陆香港联交所主板。在首日股价破发后，30日万物云股价继续下跌，报收44.4港元/股，较发行价下跌约10%。

港股再迎物管龙头

万物云是2022年至今港股非两地上市项目中最大IPO，备受市场关注。其前身为万科物业，最早是万科公司的物业服务部门。2020年10月万科物业从“万科物业发展股份有限公司”变更为“万物云空间科技服务股份有限公司”，万物云正式诞生。

根据弗罗斯特-沙利文的数据，按基础物业管理服务收入计，2021年万物云在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

根据招股书，万物云此次IPO共引入7名基石投资者，包括中国诚通旗下中国国有企业混合所有制改革基金、中国诚通投资，淡马锡、瑞银资产管理、润晖投资、高瓴旗下HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，合计投资2.8亿美元。

招股书显示，万物云在上市后，万科企业及其全资公司拥有62.89%的股权，系万物云的控股股东，58同城CEO姚劲波持有4.76%股权。

万物云旗下共有三大业务板块，分别为社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务及AIoT及BPaaS解决方案服务，其中社区空间居住消费服务为第一大业务。

29日万物云发布的2022中期报告显示，上半年社区空间居住消费服务收入人民币79.95亿元，同比增长35%，占总收入的56.1%；商企和城市空间综合服务收入人民币50.93亿元，同比增长39.8%，占总收入的35.8%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入人民币11.55亿元，同比增长56.2%，占总收入的8.1%。

科技属性是万物云在招股书中强调的重点。据介绍，万物云本次总募集金额约57.60亿港元，其中投入科技部分的占比颇高，约35%将用于在全国范围内推行“万物云街道”模式，约25%投入到AIoT及BPaaS解决方案。

就目前来看，万物云的主要收入来源仍是传统的物业服务，AIoT及BPaaS解决方案服务对总收入的贡献尚不足一成，不过增速可观，其科技属性还有较大的发展空间。

估值引热议

股价破发引来各界对万物云上市节点和估值的热议。2021年11月万科宣布分拆万物云赴港上市时，市场对其估值的期待超千亿港元。截至30日收盘，万物云市值518亿港元，在目前港股上市物管企业中，其市值超过碧桂园服务、保利物业等，仅次于华润万象生活。

有市场观点认为，当前对万物云来说并非最佳的发行窗口期。从2019年开始，从房地产公司分拆出来的物管企业开始密集上市，多家物管公司的市值超过千亿港元，甚至有的市值一度超过母公司。2021年年中至今，地产政策进一步收紧、板块流动性危机加剧，物管企业资本市场表现急转直下，上市物管企业的股价、市值及市盈率也缩水了不少。

申港证券分析师曹旭特认为，当前造成港股物管企业上市步伐放缓及估值回落有多重原因，主要是关联方债务危机风险传导至物管企业；母公司资金链紧张导致间接影响物管企业收购步伐，2022年物管行业收购趋冷，规模扩张阻力大以及港交所新规上市门槛提高，自2021年下半年以来，港股通过率整体较低。

克而瑞物管数据显示，截至2022年7月，59家上市物管企业中有51家的股价相比年初有所下跌。自2021年下半年以来，港股物业股市盈率经历较大滑落，华润万象生活从100倍下降至目前的约30倍，碧桂园服务从80倍下滑至目前的7.4倍。

也有业内人士认为，虽然不像前两年物管股高歌猛进的好时机，但万物云此时上市还是享受到了一定的龙头溢价和科技属性溢价。根据中物研协的数据，截至2022年8月末，59家上市物管企业的平均市盈率首次跌破10倍，仅剩8倍。而当前万物云的市盈率(TTM)为24.31倍。

中泰国际研究部分析师赵红梅认为，万物云按全球公开发售后的11.67亿股本计算，对应市值为550亿-615亿港元，按照2021年换算后约16.7亿元归母净利润计算，公司的市盈率高于行业平均水平。

曹旭特表示，在目前地产行业承压下行的情况下，物管企业板块估值已回归理性。

IPG中国区首席经济学家柏文喜则认为，万物云的估值水平还是较为谨慎并留有余地的。虽然看起来在当前市况较差的情况下万物云上市貌似有些不划算，但是在目前看不到行业转暖时限而万科又存在流动性压力的情况之下，万物云上市至少有助于改善万物云的资金基本面和提升万科的流动性，有助于化解万科的流动性压力，总体上还是利大于弊的。