吴亚军：龙湖这样穿越地产周期！

8月26日，龙湖集团召开2022年中期业绩发布会，龙湖集团董事会主席吴亚军、执行董事兼首席执行官陈序平、首席财务官赵轶等高管出席。

数据显示，期内，龙湖实现收入948.05亿元，同比增加56.4%；实现毛利201.47亿元，同比增加20.09%，毛利率为21.25%；净利润为108.83亿元，同比增加7.44%，净利润率为11.48%。2022年上半年，龙湖集团实现合同销售额858.1亿元，销售总建筑面积518.5万平。

土地储备方面，上半年，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积226万平，权益面积134万平，权益地价131亿元。截至6月30日，龙湖集团的土地储备合计6767万平，权益面积4690万平。

龙湖提前多年就为穿越周期布局

数据显示，截至6月30日，龙湖集团的综合借贷为2123.8亿元，净负债率为55.3%，剔除预收款后的资产负债率为68.1%，平均借贷成本为年利率3.99%，一年内到期债务为215.2亿元，占总债务比例为10.1%，剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为3.09倍。

龙湖集团董事会主席吴亚军介绍，年中，集团现金短债比超四倍，一年以内到期的短债占比约10.1%。目前到年底已基本无偿债压力。

对于市场，执行董事兼首席执行官陈序平表示，上半年政府陆续出台多项政策，6月市场上扬，7月持续筑底；今年整体市场算是低开但稳中向好，预期今年全年房地产市场销售将出现30%降幅。

对于公司的销售目标，陈序平称，公司更注重现金流的安全，维持合理的利润，下半年可售货值约4000亿元。公司会根据市场调整目标，不会为了销售任务做被动动作，以维护利润和资金的安全。陈序平称，目前公司进入了68个城市，但未来会更聚焦。

对于近期的股价下跌等做空事件，吴亚军表示，“心情还可以，做空是正常市场行为，但造谣不是，公司股价和PE好一点会遭遇这种事情，我们有预料，经过这件事情以后，大家对龙湖会看得更清楚，尤其是半年业绩发布后，我们感觉还可以。”

吴亚军称，“我们也看到一些表现好的优秀同行，龙湖和大家都能穿越周期。同时，也看到很多优秀的同路人，包括供应商等也在和龙湖一起应对困难。战略合作方和龙湖的关系还是很好的。”

吴亚军称，这次周期调整，让公司的管理层会更谦逊、勤勉，穿越周期不一定全是坏事，虽然过程痛苦，但公司还是有些准备，做了些常规动作，公司提前很多年就预测到这个大周期，也进行了布局。“新CEO给我们带来很多新的惊喜，他能做好是预料中的，做的这么好是超出预期的。”

吴亚军称，“有金融机构管理风险的给说我过这样一句话‘泰坦尼克号撞上冰山那一刻再去调风险已经来不及，一定要在没看到冰山的时候有所应对’，这句话十多年了，对我影响很大，我总在想，有没有我们看不到的冰山，我们要撞上怎么办。”

织一张资金安全网

龙湖原则具体是什么，吴亚军没说，但有一条肯定是“不借贵钱”。

龙湖早期的内部信中有提到，龙湖在进入房地产不久，就研究了国外许多房地产公司的死法，其中很重要的一条就是敢用“贵”的钱。房地产与资金密不可分，但过度借贷和承担过高的利息，一定会让企业“背着棉花包下水——越背越沉”，所以龙湖就此定下一个规矩：借钱，但不借“贵”的钱。

这条规矩的结果是，龙湖融资成本一直保持低位运行，还有不断下降的趋势。2022年中报显示，龙湖平均借贷成本进一步降低至3.99%，跟大多数有国字背景的地产公司持平。

用“三道红线”来衡量，龙湖连续六年保持绿档，截至2022年6月31日，龙湖集团净负债率为55%，现金短债比达到4.07倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.09倍）。

可以窥见龙湖负债维持较为安全的水平，“进可攻退可守”，既没有过高的负债隐患，也不会太过保守而浪费上市公司的融资机会。2022年上半年，龙湖平均借贷年限长达6.28年。在融资较为困难的今天，龙湖还在持续优化债务结构，提高长债的比例，一方面可以避免债务过于集中到某一个时间段，另一方面长债的利率更低，达到不借“贵钱”的目的。

在财务上的自律，让龙湖获得更高的信用评级。截至目前，惠誉、穆迪、标普分别对龙湖保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，这在行业里并不多见，龙湖也凭借高信用评级，可以借到更便宜的钱，形成了正向循环。

5月份，龙湖还被监管机构选为“示范房企”，试点发行信用保护债券；8月份，中债全额担保债券发行，又是龙湖打头；遭遇做空后，7家境内外银行还为龙湖提供35亿元的银团贷。这些都是财务自律的奖赏，也构成龙湖稳健的融资来源，保障资金流动性的安全。

遭遇严峻行情之后，龙湖也在争取把更多资金留在公司，比如降低分红比例，大股东以股代息。在特殊时刻，储备更多资金，意味着更多的回旋空间和主动性，而这些都得到股东们的支持，毕竟他们是一群奉行长期主义价值的人。

民营房企融资“吹暖风”

龙湖喝“头啖汤”

8月25日，重庆龙湖企业拓展有限公司完成2022年第一期中期票据发行。这是由中债信用增进公司按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

本期中票发行规模为15亿元，发行利率为3.3%。为优化政策效果，本期中票期限3年，采用全额担保增信模式，募集资金可用于项目建设、回购/偿还企业境外美元债及境内存续债务融资工具。本期中票得到投资者的积极参与和踊跃认购，有效支持了企业中长期限融资需求，降低了企业的融资难度和融资成本。

业内人士绍，“全额担保增信+募集资金灵活使用”显著提升了标的债券的市场认可度，切实回应了优质房企融资诉求，推动了企业境内外债券联动。目前，旭辉集团、新城控股、美的置业等多家企业增信项目也在持续推进中。

市场专家表示，中债信用增信公司提供的全额担保，有助于提振市场对民营房企的信心，确保民营房企项目的正常建设和按期完工。

此前的8月1日，人民银行召开的2022年下半年工作会议上提到，要保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。业内认为，从政策层面看，房地产行业发展将迎来更有利的政策环境。

更多民营房企有望试水新模式

除了龙湖外，此次以中债信用为担保发债所涉及的试点房企还有金地、碧桂园、旭辉、新城控股、远洋集团。

对于近日是否有计划以中债信用担保方式来发债，旭辉方面回应新京报记者时表示：“目前正在推进中。”

当前，民营房企的融资困境依然未解，在流动性趋紧的行业大背景下，亟待从融资端为更多民营房企“输血”。

据中指研究院统计数据，今年1-7月，民营房企发行海外债融资93.3亿元，同比下降94.9%；信用债融资155.8亿元，同比下降83.6%。在当前环境下，优质的民营房企也同样面临渠道狭窄、融资不畅的问题。

随着美元债违约频次增加，房企海外融资持续下降，信用债融资成为民营房企的“救命稻草”。自监管层在5月推出“债券发行+信用保护工具”的模式以来，包括信用违约掉期和信用风险缓释凭证在内的信用保护工具，带动了龙湖、碧桂园、美的置业、新城控股、旭辉等头部民企先后成功发行多笔信用债，实现融资39亿元。

在总体融资下滑之中，包括中期票据在内的信用债融资却较为稳定。据中指研究院统计，7月，信用债已经连续三个月发行额环比小幅正向增长，这一渠道已不再受限，但发行主体仍以央企为主。

那么，此次“中债担保+债券发行”的融资新模式能否惠及更多民营房企呢？对此，IPG中国首席经济学家柏文喜表示：“中债信用公司作全额无条件不可撤销连带责任担保，对于企业成功发债以及发债条件、发债成本有着决定性影响，有利于民营房企以更低的成本、更好的发债条件进行规模更大的融资。但是，这种方式如果是市场化的，只适用于优秀的头部民营房企，而不太可能推广到中小型或者已经出险的民营房企中去。”

“本次流动性支持涉及的民营房企同样以碧桂园、旭辉、龙湖等优质示范企业为主，中小型房企仍未惠及，而后者对补充流动性的需求相对更多。若后续对于风险可控、相对稳健的中小型民企也适度放宽限制，获得相应融资支持，将会为行业带来更大的利好。”中银证券指出。