美国地产怎么样了？

本文来自格隆汇专栏：国君宏观董琦，作者：董琦、张陈

导读

美国地产数据如销售、房价对美国增长、失业、通胀具有领先性，从近期指标来看，销售已经明显走弱，房价还处于高位，但从利率对房价的领先性来看，房价也已经处于回落方向。微观层面也有较多迹象表明地产的进一步快速走弱，如新房取消率大幅提升、新屋及成屋库销比大幅提升。

正文

美国房地产数据对宏观主要指标具有领先性

房地产在美国经济中也具有比较重要的作用。虽然美国对房地产市场的依赖度远远低于我国，但地产仍然是美国经济中的重要组成部分。从GDP角度来看，美国住宅投资占GDP比例中枢在4.5%左右，若考虑对其他行业的拉动占比会进一步提高，因此地产在经济体量上对美国来说仍然具有比较重要的作用。从居民资产配置角度来看，美国居民接近1/4资产是配置在房地产领域，地产也是美国居民资产的重要组成部分，房价的起伏也会通过财富效应影响美国居民的消费决策。

也正是由于地产的重要作用，所以地产数据一定程度上领先于美国经济。我们对地产数据和主要经济数据进行梳理，新屋销售、新屋开工、成屋销售等销售、建造数据走势基本一致，由于新屋销售会带来相应的土木建设和耐用品支出，因此我们会看到新屋销售与宏观数据相关性更强。分别从通胀、增长、就业这几个主要经济维度来看，美国地产价格对CPI具有12个月左右领先性，美国新屋销售对GDP有6个月左右领先性，对失业率有12个月左右领先性。

美国地产已经走弱，但还未到最差时候

从目前现状来看，美国地产景气度已经回落到疫情前水平。近期美国地产数据已经明显走弱，疫情前2019年新屋销售全年平均约为68万套，22年6月新屋折算全年销售已经降至59万套，而成屋销售19年均值为530万套，22年7月折年数仅为480万套，新屋和成屋销量均弱于疫情前均值，美国房子已经卖不动了。但开工数也已经在回落，新屋开工22年6月折年数为145万套，相比4月180万套已有大幅下行，不过仍高于19年均值129万套；同时房价基本触顶，房地美房价指数同比涨幅22年3月开始就已经处在高位走平的状态。

往后看，美国地产可能还未到最差的时候。利率无论对房价还是地产销售都具有领先性，从数据上来看，美国30年期抵押贷款利率领先新屋开工和销售6个月左右，领先美国房价6个月左右，而美国上半年加息进程急剧加快，这意味着未来半年可能将面临房地产数据的进一步快速走弱。微观调研数据上已经有一些迹象显示地产的进一步快速降温，比如根据美国地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）统计，7月新房买家取消率进一步飙升至17.6%（美国签订新房购买合同后是可以取消的，但新屋销售并不会对取消的合约进行修正），已经超过20年的高峰（20年4月的16.5%）；新屋库销比也已经处于近十年来的最高值，成屋库销比也有明显回升。