港股物业板块崩了！金科服务暴跌33%，物管股未来何去何从？

今日早盘，港股物业管理板块大跌，截至发稿，金科服务跌超33%，旭辉永升服务跌逾12%，碧桂园服务、世茂服务跌超8%，融创服务跌超7%，新城悦服务跌逾6%。

市场担忧引发股价大跌

消息面上，7月29日，金科智慧服务科技有限公司发布相关借款合同公告。金科地产为补充流动资金，金科服务作为出借人，向金科地产提供不超15亿元借款，借款日期自提供借款之日起算，至2024年12月20日，年化利率8.6%。

同时，自借出之日起，金科地产将按照以下期限归还金科服务总金额20%：2023年1月20日、2023年6月20日、2023年12月20日、2024年6月20日、2024年12月20日，金额均为借款总金额20%。另悉，金科地产提供下属子公司资产作为抵押担保，且抵押资产价值总额不得低于未归还借款本金60%。

物业公司的涨跌与关联房企密切相关，此次金科地产为补充流动资金向金科服务提供不超15亿元借款的行为，引发市场担忧，是今天金科服务股价大跌的重要原因。在房地产行业景气度下降，房企销售回款压力大，资金紧张的背景下，地产股的下跌，也会让物业公司受牵连，股价一同下跌。

金科服务近年来业绩不错，2021 年公司实现营业收入59.68亿元，同比增长77%；归母净利润10.57 亿元，同比增长71.4%。公司外拓能力出色，在管面积中第三方占比从2020 年的48.6%提升至57.7%，新增在管面积中第三方占比从2020 年的60%提升至77.1%，第三方占比持续提升。

近期物业龙头港股碧桂园服务也大跌，6月底至今，碧桂园服务股价跌超50%，距离去年6月的高点更是直接跌去80%。

近日，兄弟公司一则配售融资的消息，引发碧桂园服务股价大跌。7月27日，碧桂园服务就紧急召开了投资者电话会议。

首席财务官黄鹏直言，兄弟公司融资，引发大家对资金链的担忧，也担心碧桂园服务会成为下一个恒大物业。对此，黄鹏表示，碧桂园服务作为一个有良好现金流造血能力的头部轻资产型企业，是不需要牺牲来填坑的。还表示，公司不存在对兄弟公司的担保。

但这次回应似乎并没有挽回碧桂园服务股价的跌势，可见投资者的担忧并未消散。从财报来看，其物业管理服务收入大半来自关联方支持。2021年碧桂园服务的物业管理收入约为137.9亿元，其中76.19亿元来自碧桂园等关联公司开发的项目，占比55.2%；61.75亿元由第三方物业提供，占比44.8%。

物业是房企的优质资产，不同于房地产的“拍地-盖楼-出售”模式，物业走的是“存量+增量”模式，依靠的是在管面积。由于物业续约率非常高，所以品牌物业公司的存量楼盘几乎是永续的，而新接管的楼盘又能带来增量。

物业行业有着稳定的现金流、抗周期性强，商业模式较好，头部物业公司的业绩也比较稳健。但由于房地产景气度的下滑，不管是物业行业的新接管增量，还是关联房企的债务问题都令投资者担忧。

机构怎么看？

国金证券认为，近期召开的政治局会议， 强调要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。同时银保监会表明要稳步推进银行业保险业改革化险工作，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展；配合防范化解地方政府隐性债务风险，坚决打击非法金融活动。此次会议再度明确了宽松的基调， 预计三季度房地产相关政策会进一步宽松， 利好有优质货值储备的房企。

花旗发布研究报告称，短期而言，投资者关注物管行业的资产负债表及经营现金流多于盈利表现，前景则取决于新增在管面积及毛利情况。行业中，该行偏好防守性股份，包括保利物业及中海物业。该行预计，内地物管行业今年上半年盈利质量将有所改善，但利润增长放慢至同比升8%，占该行全年预测41%，主要受到疫情等影响。另估计行业上半年收入同比增长22%，其中基础及增值服务收入同比增长36%/20%，但预计发展商服务收入跌25%。

天风证券表示，把握基本面复苏的交易价值与销售弹性的超预期分化，该行看好房地产行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。该行看好具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。

华西证券研报指出，6月地产数据整体呈现一定复苏迹象，显示前期一系列宽松政策效果初显，需要仍需时间起效，基本面有望复苏；另一方面，各项数据虽然底部企稳，但绝对增速仍然较差，未来政策进一步放松的空间仍然较大，地产板块估值仍有空间。