厦门大学教授赵燕菁：建议政府设立烂尾楼项目剥离机构，政策制定者必须表现出最大担当

　　来源：中国房地产报

　　中房报记者 苗野 北京报道

　　烂尾楼盘强制停贷潮正在各地上演。

　　打响第一枪的是景德镇恒大珑庭业主，他们给当地相关银行和部门发了一份“强制停贷告知书”，痛斥相关银行违规使用监管资金导致房子停工，“如果到10月份，楼盘仍未全面复工，将会全面停止偿还月供。”

　　无独有偶，武汉绿地光谷星河绘全体业主也于7月10日联名申请自合同交房日期2022年12月31日起，将停止向贷款银行偿还个人贷款，直至楼盘完工验收合格交付。

　　这些只是个开场，相似的强制停贷潮已经在全国多个烂尾楼盘中上演，长沙新力铂园、南昌新力城、武汉恒大时代新城、郑州名门翠园等多个项目业主向官方及银行发出了全体业主强制停贷告知书。据不完全统计，已涉及总房款约347亿元，总影响户数约4.6万户。

　　这场烂尾楼停贷大潮背后，折射的是监管部门失察及房地产开发企业高速发展下的失衡。针对此次突发事件，厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁认为，此时必须有第四方作为最后的履约方，这个第四方就是中央政府，中央政府应当设立专门的烂尾楼项目剥离机构，尽快解决此事。

中国房地产报：据不完全统计，目前全国多地出现烂尾楼停贷事件，总影响户数约4.6万户，对于此次事件您如何评价？这背后折射了什么问题？

赵燕菁：这些违约事件也许每个原因都不相同，但都是前一阶段时间宏观房地产调控政策的一些后继表现。由于城市化从高速度向高质量转型阶段，房地产政策没有从“增量压价”转向“减量保价”，商品房供地通过集中供地、棚户区改造、三旧改造、城中村改造各种渠道大规模入市；售房需求则通过限贷、限购、限价各种打压，导致商品房市场迅速从供不应求跌入供大于求，从而在去年下半年触发了此次房地产大危机。

　　实践证明，过去那套企图在“炒”的基础上解决“住”的问题的思路是不太合适的，其结果和中央政府要求的“房住不炒”是不协调的，背后折射的是房地产泡沫破灭后危机的深化，中央政府为经济画下的最后底线“系统性风险”也面临突破风险。

中国房地产报：您认为上述事件的发生将引发哪些问题，其影响程度如何？

赵燕菁：一旦银行系统因为大面积烂账、不得不减记资本金，房地产危机就能决堤而出导致经济大萧条。因此，必须采取最果断措施坚决止损，在危机面前必须快速行动而不是忙着推卸责任。这时候谴责开发商“贪婪”、银行监管“失控”，对于解决危机毫无意义。“车祸”已经出了，第一行动应当是救人，而不是追责。此时此刻，房地产政策的制定者必须表现出最大的担当，负起止损的责任。

中国房地产报：面对这类社会经济问题，政府应该如何出手解决与推动，您有什么建议？

赵燕菁：我们必须尽快意识到“开发商-银行-业主”三角债务关系内，“停贷”危机根本无法解套，此时必须有第四方作为最后的履约方，这个第四方就是中央政府。中央政府应当设立专门的烂尾楼项目剥离机构，在统一清算开发商违约项目的同时，发行专项债将业主停贷余款自动转变为政府投资，并与业主共有产权，业主可以赎回政府份额或与政府分享未来房产升值。专项债应当优先用于剥离房地产市场坏账（包括烂尾楼），然后才能用于传统基建。有限的救市资金应当用在最急迫的“出血”点上。

　　与此同时，要按照去年底中央经济工作会议的要求，在房地产政策上坚决“纠偏”：

　　一、全面放开对需求端限制措施，出台鼓励住房消费的政策。

　　二、大幅减少土地供给，停止一切通过卖地融资的基建、旧改项目。对已经供出的超量土地，政府要通过发行专项债回购，尽快将商品房市场从供大于求恢复到供不应求。

　　三、立刻停止靠房地产融资的“三旧改造”模式，推广居民参与为主的自主、有机城市更新的模式。

　　四、通过全覆盖的保障房体系，满足“住”的刚需。让商品房市场和居住需求脱钩，真正实现“房住不炒”。

中国房地产报：您认为要如何避免此类问题的再次发生？

赵燕菁：从长远看，仅仅“加强监管”是不足以避免此类问题的发生。发达国家如美国、日本监管不可谓不严格，但都发生过由房地产引发的严重的系统性危机。纵观世界各国，房地产极少出现系统性风险的国家之一就是新加坡，其成功经验，就是将房地产区分为“炒”和“住”两个市场。由政府的“组屋”构成住房市场主体（87%），且在两个市场间存在强大的防火墙，从而实现了房地产市场平稳健康发展。中国未来的房地产市场也应走这条路。