中金：下调首套房贷利率下限，地产物业股风险收益走好

5月15日，中国人民银行、银保监会发布通知，下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至相应期限贷款市场报价利率减20个基点，对应5年期以上首套房贷利率下限降至4.40%。

本次利率下限调整是对政治局会议中房地产政策取态的具体落地，以期改善当前销售低迷状态。

4月29日政治局会议明确提出“支持刚性和改善性住房需求”，本次下调首套房贷利率下限重点响应了这一核心精神；尤其考虑到部分地方对“卖旧买新”和清偿首套房贷后再次购房等情况执行首套房贷政策，本次调整除明确支持了刚性需求外，也对改善性需求有所支持。此外，5月以来已又有约30城通过公开文件形式完善了楼市调控政策，涉及城市的能级和政策力度均较此前有所提高（例如长沙允许供作租赁用途的住房不纳入家庭住房套数计算限购，南京、东莞允许二孩家庭多购一套住房等）。4月及5月首周高频口径新房销售面积同比跌幅已走阔至-58%和-69%，我们认为利率下限和楼市政策调整均是对当前销售低迷态势的积极应对。

本次利率下限调整的影响效果，仍须观察终端利率变动情况及房企信用风险应对措施。

本次下调的是首套房贷利率下限而非终端实际利率，4月百城首套房贷主流利率为5.17%，过去半年已累计下调51BP，目前仍较5年期LPR上浮57BP，较调整后的利率下限上浮77BP；我们预计未来各地终端房贷利率仍将继续下行，宜密切观察下行幅度与速度。以100万元25年期商贷为例，若终端房贷利率也下调20BP（与利率下限下调幅度一致），则月还款额将下降117元，占总还款额比例为2.0%；若终端房贷利率下调至下限值4.40%，则月还款额将下降444元，占比7.5%。此外，考虑到近期房企信用风险仍有发酵，存在压制实体市场复苏的可能性，利率政策能否有效提振销售也须关注政策端对该风险的应对情况。

地产/物业股风险收益走好。

当前房地产政策边际持续发力，有助于改善基本面预期，我们在《房地产板块当前六大关键问题》中提出的三种政策演进路径及对应的基本面走势情形中，情形1（全年销售面积同比-7%、销售金额-2%、开发投资-3%、新开工面积-20%、竣工+4%）的可能性正在增大。但疫情反复和房企信用风险发酵仍带来了一定的不确定性，我们建议在基本面指标进入修复通道前，仍以安全边际较高的优质龙头为主。同时对受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注。

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。