中信建投：旧改带动四大建材品类需求，十四五有望新增三千亿市场

中信建投指出，老旧小区改造带来建材增量机会，各类项目主要涉及防水、外墙涂料、外墙保温、管材四大板块，而这四大板块主要集中应用于基础类项目，通常直接有财政资产支持，因此旧改有望为建材带来更加确定的增量市场。此外根据国外发展经验，旧改并非一蹴而就，存在着中长期的周期性需求。我们预计十四五期间，因老旧小区改造而带来的建材新增市场空间为3634.87亿元，其中防水材料增加749.54亿元，外墙涂料增加943.10亿元，保温材料增加1100.93亿元，管材增加841.30亿元。

摘要

旧改纳入保障性安居工程，政策推进拉动万亿级市场

我国城镇化进入城市更新时代，老旧小区改造接力棚改，成为保障性安居工程的主要项目。在十四五期间，全国重点改造2000年底前建成的21.9万个老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类3大类。相较于棚改，老旧小区改造力度更大、增速更快，能在短期内带动投资快速增长，现已成为惠及民生、扩大内需、助力稳增长的重要举措。老旧小区改造涉及产业链较长，根据国务院参事仇保兴测算，十四五期间做好城市建设、扩大内需的重点工作可拉动投资和消费约30万亿元，其中城镇老旧小区改造约5.8万亿元。

模式更新参与资金多元化，机制健全落地效率逐渐提高

旧改项目落地程序复杂，涉及环节众多，需要从资金和制度两方面保障实际进度。①资金方面：目前旧改项目商业模式不断更新，注入资金更加多元化，中央财政资金支持力度最大，专项债明显发力；社会资本参与程度不断提升，个人也可通过公积金形式参与其中，三者对旧改资金形成保障。②制度方面：各环节的保障机制更加完善，政府统筹安排明确各部门责任，旧改纳入地方考核指标，审批速度不断加快提升效率，严格执行保证旧改质量。2021年，全国新开工老旧小区改造共5.56万个，连续两年超过既定目标。

旧改带动四大建材品类需求，十四五有望新增三千亿市场

老旧小区改造带来建材增量机会，各类项目主要涉及防水、外墙涂料、外墙保温、管材四大板块，而这四大板块主要集中应用于基础类项目，通常直接有财政资产支持，因此旧改有望为建材带来更加确定的增量市场。此外根据国外发展经验，旧改并非一蹴而就，存在着中长期的周期性需求。我们预计十四五期间，因老旧小区改造而带来的建材新增市场空间为3634.87亿元，其中防水材料增加749.54亿元，外墙涂料增加943.10亿元，保温材料增加1100.93亿元，管材增加841.30亿元。

目前多省老旧小区改造项目招标以综合打分为主，对企业能力提出要求；而建材龙头有望凭借自身产品及渠道优势，抢占更多市场份额。①东方雨虹：多品类直接受益，渠道优势突显。②三棵树：战略层面重视旧改，涂料防水全面发力。③中国联塑：生产基地布局全国，深化央企合作有利参与旧改。

风险分析：1）政策推行速度不仅预期；2）财政资金落实不到位；3）工程进度未达目标

正文节选

一、旧改开启城镇化高质量发展，相关产业链直接受益

老旧小区改造正式纳入保障性安居工程，接力棚改持续促进经济内循环。从2019年开始，我国棚户区改造数量大幅降低，预计到2021年改造数量将不足100万套，棚户区改造接近尾声。而老旧小区改造登上历史舞台，相比较棚改，老旧小区改造力度更大，增速更快，同时在资金支持方面，自老旧小区改造被纳入保障性安居工程中央预算内投资后，分配金额不断增大，占比不断提高，2021年分配金额占比超过70%。对比棚改带来的经济效益，老旧小区改造更能在短期内带动投资快速增长，现已成为惠及民生、扩大内需、助力稳增长的重要举措。

老旧小区改造关联行业众多，预计十四五期间将拉动投资及消费5.8万亿。老旧小区改造产业链较长，前端涉及旧改方案设计，施工端涉及到外部改造，竣工端多涉及到内部改造。因此，旧改关联了众多相关行业，进而带动周边经济增长，根据相关数据统计，每年我国通过城市老旧小区改造可拉动区域经济 GDP 增长 2.5%——3.4%。国务院参事仇保兴在《对城镇老旧小区改造正当时》中提到，经初步测算，“十四五”期间做好城市建设领域、扩大内需的重点工作可拉动投资和消费约30万亿元，其中城镇老旧小区改造约5.8万亿元。

2020年、2021年连续两年超额完成目标，2021年新开工数量同比大幅增长。截至2020年底，全国新开工改造老旧小区4.03万个，新开工率达102.49%；而2021年旧改势头不减，全年计划新开工改造小区数量5.3万个，同比增长35.90%；截至2021年底，全国新开工老旧小区改造共5.56万个，连续两年超过既定目标。目前部分省份已经下发了2022年计划旧改数量，考虑到开工到完工之间半年到一年的时滞性以及“十四五”整体目标的完成压力，预计大部分省份2022年旧改目标仍高于2021年，老旧小区改造仍然处于加速过程中。

二、模式更新参与资金多元化，机制健全落地效率逐渐提高

老旧小区改造涉及责任主体众多，工作链条较长。根据各地实践情况总结，老旧小区改造项目实施流程从前至后基本包含项目动员、前期准备、项目申报、建设准备、改造实施、竣工验收、运营管理、项目审计、考核评价9个大阶段，涉及责任主体包含县区级政府及部门、街道及政府、社区及业主委员会、实施主体以及上级主管部门，各个阶段不同责任主体的工作内容有所不同，有超过21个更微观的工作内容需要上下级部门沟通协作，以此保证项目的顺利进行。而从时间上来看，老旧小区改造从项目动员到考核评价需要经历12-18个月左右，其中建设时长根据改造内容的不同则需要5-8个月，相较于传统普通改造项目，老旧小区改造时间更长。

资金：政府财政提供有力支撑，模式更新带动社会资本参与。①政府财政：中央预算内投资稳健增长，地方专项债额度有所倾斜。目前老旧小区改造的政府财政资金主要来源为中央预算内投资补助、地方政府专项债以及政策性金融机构贷款，组合模式多为“财政资金+专项债券”或“财政资金+专项债券+金融机构融资”等方式。中央预算内投资连续两年实现较大幅度增长，新开工目标指引下2022年仍将稳定增长；政策推动专项债额度倾斜，旧改相关发行金额不断提升；政策性金融机构加大金融服务力度，为老旧小区改造提供相应信贷支持。

②社会资本：模式更新促进收益优化，社会资本参与度逐渐提升。目前旧改已形成三种基本资金平衡模式，社区自平衡、大片区统筹以及跨片区统筹，进而带动不同的社会资本参与。其中社区自平衡模式下社会参与程度较低；大片区统筹模式社会参与程度尚可；而跨片区统筹模式下社会资金参与程度最高。细分来看，每种模式下均已出现标杆项目，示范效应下有助于带动收益率整体优化。

③居民自筹：政策支持提取公积金用于旧改，提高居民资金参与程度。居民资金可通过直接出资、使用住宅专项维修资金以及提取居民住房公积金等共担旧改责任，其中提取公积金用于旧改获得中央以及地方层面政策支持。

制度：项目流程逐步优化，保证旧改顺利落地。旧改前通过建立健全政府统筹协作工作机制，在统一安排的情况下保证施工衔接，实现信息互联共享，解决了因过往信息不畅通而导致的项目施工进度缓慢、权责不清晰带来的问题无法解决等痛点；旧改中通过政策推动审批速度加快，老旧小区改造效率提高；旧改后明确老旧小区改造绩效考核目标，各地严格执行保证旧改质量。

三、旧改带动四大建材品类需求，十四五有望新增三千亿市场

十四五期间旧改容量充足，四大板块将迎千亿需求。从目前已经公布的旧改方案来看，在基础类、完善类、提升类三类旧改内容中，主要涉及的建材板块可以分为四大类，分别为：外墙涂料、外墙保温、屋面防水以及管材。我们预计十四五期间，因老旧小区改造而带来的建材新增市场空间为3634.87亿元，其中防水材料增加749.54亿元，外墙涂料增加943.10亿元，保温材料增加1100.93亿元，管材增加841.30亿元。

我国旧改尚处于初期阶段，城市更新存在周期性需求。从世界上其他国家的发展过程来看，老旧小区改造是必然趋势，而我国的旧改还处于初期阶段，各项安排和其他国家仍有差距。同时，改造并非一蹴而就，我国老旧小区将面临多轮更新。老旧小区改造工程与其他修缮工程不同，改造完成只意味着一轮工作的结束，而改造成果随着时间推进将不可避免的面临折旧，因此每经历一个周期，城市就会迎来新一轮的住宅更新。

龙头积极参与旧改，渠道优势抢占市场。从需求侧来看，龙头资金充裕，项目招标优选龙头。目前多省老旧小区改造项目招标以综合打分为主，在该方法下，投标人所得总分为商务标得分、技术标得分以及信用标得分三大类总分之和，商务标打分占比较高，而龙头企业由于自身规模较大，全国布局广泛，因此在成本上更有优势，进而在报价时有望获得更多的得分。同时，龙头企业产品的品控更为严格，交付速度更快，因此在技术标方面相较其他厂商更具优势。

从供给侧来看，龙头企业积极布局，自建+战略合作抢占更多市场。从老旧小区综合改造项目来看，防水、涂料、保温及管材为主要使用的建材产品。多数企业对旧改市场较为重视，如防水行业的东方雨虹、装饰涂料行业的三棵树，细分赛道的龙头公司将通过多种渠道参与其中。

四、风险提示

1）政策推行速度不及预期；2）财政资金落实不到位；3）工程进度未达目标

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