松地产，要看库存“基本面”吗？

作者：张瑜、 高拓

主要观点

一、为什么关心住宅库存？关乎松地产是否仍看“基本面”

年初以来地产需求端政策暖风劲吹，一季度已有逾60城出台楼市松绑政策，3月以来，六部委集体发声稳地产，郑州、哈尔滨、福州、兰州、苏州等二线城市放松限购限售限贷，重点城市房贷利率创2019年以来月度最大降幅……种种迹象表明，“因城施策”正进入加码放松期。

但市场对此仍存疑虑。一种观点认为，放松城市的住宅库存普遍较高，放松仍需楼市“基本面”支撑；我们认为，检验该观点，相当于侧面验证当前“因城施策”是否已入加码放松期——若放松城市住宅库存普遍较高，则本轮放松仍基于各地“基本面”、后续或相对克制；若放松城市库存高低互现，则本轮放松或已部分脱离“基本面”（更多是对抗预期），后续有望迅速扩散、加码放松。

从两个角度验证库存是否仍为放松的主要掣肘：一是从库存出发，看高库存地区是否放松力度普遍较强；二是从放松城市出发，看其库存是否普遍较高。

二、高库存地区放松力度强吗？

首先，当前库存“基本面”较好：全国住宅库存处于历史低位，仅华北、东北库存相对较高，样本二三四线城市库存近年去化较好、去化周期处于历史低位。

其次，一个更直观的结论，是住宅库存去化月数较高地区今年反而少见放松，指向高库存和松地产无必然联系。

三、放松城市库存高吗？

分年初以来放松力度最强（放松限购限贷限购）和次强（降首付）两类城市看，并非普遍偏高：

放松三限9城中，5城库存去化月数低于历史中枢，示范效应最强的郑州、福州库存不高，且同为省会、同样库存不高的兰州迅速跟进，指向库存已不是二三四线城市放松的掣肘。

降首付10余城库存高低互现，整体库存去化周期已降至历史低位，指向库存已不是降首付、降房贷利率等放松三限以外政策的掣肘。

四、高库存或已不是松地产必要条件→“因城施策”已入加码放松期

分别从库存、放松城市出发验证，我们认为目前高库存已不是松地产的必要条件；郑州、福州放松的强示范效应下，“因城施策”已入加码放松期。

地方财政视角，地产政策进一步放松的信号也已出现。目前放松三限的9城中，7个落入我们此前划定的经济增速掣肘型（头部）和付息掣肘型（尾部）省份，其中5个在经济增速掣肘型省份，表明稳增长大省或已不堪地产冲击，释放全国地产政策进一步放松信号。

风险提示：

部分城市历史库存数据缺失，地产政策超预期。

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