正荣地产：不畏缩不躺平【2021·业绩会直播（14）】

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业绩会直播

正荣地产

2021年对正荣、对整个中国房地产行业而言，是非常不同的一年。在这期间，外部经营环境发生了重大的变化，资本市场黑天鹅事件频频发生，公司面临着前所未有的困难。四季度开始，地产公司的销售受到不同程度的影响，很多公司包括正荣在内，已经无法在公开资本市场上再融资，种种压力接踵而至，公司管理层面对困难没有退出，没有逃避，而是上下一心，维持经营的稳定，努力进行自救。

No.1

2021年业绩以及经营重点

第一、在业绩方面，正荣2021年合约销售为1,456亿元，基本完成了年初所制定的目标。全年收入370亿，同比微增，净利润12亿，核心利润22.8亿。预收账款大幅增长50%至910亿，总资产稳步增长15%到2538亿。

第二、目前正荣的基本面保持良好，公司一直坚持全国化布局，至今深耕长三角、海西、中西部、环渤海、珠三角在内的六大区域。土储当中有82%位于购房需求较为旺盛的一二线核心城市，而我们的产品主要面向市场上主流的客户群，这都有利于销售计划。截止2021年年底，总土储为2595万平方米，对应的货值约为4300亿。2021年我们补充了430万平米的土储，确保了今年的可售资源。

第三、在经营方面，正荣努力保持经营稳定有序，目前公司聚焦有序生产经营和回款两大工作，在战略上以保交付、保供货、保品质、促销售、促回款为我们的5大核心目标。另一方面，在内部管理上，正荣目前核心管理团队稳定，在人员上坚持精简架构，降本增效。最后，正荣积极化解流动性压力。在债务管理上，我们要再次感谢各位投资者的理解和支持，使得正荣境内、境外展期通过。目前公司正在加速回款，年底权益销售在途资金约有120亿。

在盘活市场和资金方面，正荣正在与合作方协商提前退出部分合作项目，出售自持物业，盘活项目的受限资金，争取尽快解决债务问题，维护各位投资者的长期利益。

同时正荣会暂缓拿地，控制规模，以最大程度保存现金，相信给予公司一年的时间，公司可以逐步稳定经营，改善现金流，再加上外部环境正在有序的放松，预计公司的流动性将得以修复，使债务问题得以妥善解决。

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No.2

公司销售和土地储备

首先，在合约销售方面，公司2021年实现合约销售1,456亿，基本完成了年初制定的销售目标。其中，来自一二线核心城市的销售占比高达90.8%。以区域划分来看，销售贡献最大的区域依然是长三角，占比约54%，主要包括南京、苏州、合肥、上海等城市。第二大贡献的区域是海峡西岸，占比约25%，主要是福州、泉州、南昌等城市。中西部的销售贡献约13%，主要包括武汉、长沙、西安等城市，剩余的9%来自于环渤海和珠三角。

纵观2021年，正荣一共在16个城市，新增了29块土地，为今年的销售提供了有力的支撑。2021年新增土储一共430万平方米，权益地价202.4亿元。在新增的项目当中，高达89%位于一二线核心城市。2021年，正荣继续主攻了长三角和海西两个市场，同时加强了珠三角的布局，包括在南京、杭州、苏州、无锡、合肥、厦门、广州、佛山等城市都有项目落地。

在土地储备方面，截止2021年年底，正荣一共有215个项目，土地储备2,595万平方米，总货值4,300亿元，足够两年多的开发使用，其中一二线城市占比达到82%，相信更能对应当下市场的主流需求，也将更有利于日后的销售去划。

另外，在经过两年多的调整之后，目前正荣的土储权益比和并表比已分别改善到了60%和64%。在区域布局上，正荣继续保持比较均衡的分布。长三角和海峡西岸依旧是我们的大本营，两个区域土储占比超过60%，中西部占比维持在23%，环渤海维持在9%。2021年我们也把握了机会，在珠三角进行了一些拓展，土储占比上升到了6%。

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No.3

运营情况

整个公司目前是聚焦在稳定经营及改善现金流两个主要工作。在日常的经营方面，公司的可售货值达到1,300亿左右，主要分布在南京、苏州、福州、武汉、杭州、厦门、广州等强一二线城市。

公司在年底的权益销售在途资金还有120亿左右，目前也都是在正常的回款和积极的沟通推进过程中。我们也在同步做整体库存结构的优化，对长期库存进一步加强去化，加快回流可动用资金。同时，我们内部也是以全面现金回款为考核目标，重点提高销售回款率。

在资产盘活方面，我们当前的经营管理工作主要是针对两类资产，首先是一些合作的项目，目前我们已经梳理和铺排了大概20~30个合作项目，也在积极和我们的合作方，包括一些地方的国企央企进行洽谈和股权转让工作。

其次是一些公司自持的商业物业，目前公司有12个自持的投资型物业，分布在南京、福州、上海、西安这些城市，主要是一些商业综合体，购物中心，办公楼等等，总体的建筑面积接近80万平米。投资型物业的公允价值约100亿，净值约40多亿。我们也希望通过出售这些项目和资产，真的可以实现资金提早回笼，同时降低整体的负债规模。

在生产经营方面，正荣所有员工上下一心，大家继续积极的以保交付、保供货为己任，这段时间以来昼夜拼搏，有条不紊的梳理我们的节点，根据整体的经营计划，逐个排除难点，确保整体的生产经营工作正常推进。2021年新开工面积达到506万平米，竣工面积接近800万平米，年底在建面积约1,900万平米。

2021年正荣一共实现了63个项目，88个批次，5万多户的交付。今年一季度我们已经顺利完成了4600多户的交付，预计在二季度量会超过19,000户。我们也致力于为业主提供良好的交付体验，从品质和服务两方面继续着手，不断打磨我们的产品，同时注重交付的体验感，兑现对业主的承诺。

正荣一直在强调提升产品力。经过多年的打磨，目前我们已经制定了正荣府、正荣润宸、正荣紫阙和正荣源邸4大标准产品。我们相信无论市场调控如何变化，始终要坚持长期主义，狠抓产品，长远而言，只有好的产品才能赢得客户的信赖和支持。

在组织层面，正荣也努力做到精总部、实区域、提效能。具体措施包括，第一、我们敏捷了组织，21年我们进一步进行聚焦战略，总部的管理继续扁平化，提高效率。区域也同步资源聚焦，优化布局。我们从原来11个区域架构整合为7大区域，同时深化组织变革，实现分级的授权管理工作。

第二、还是要有稳定的经营管理团队，我们聚焦核心团队以及人才的稳定性，通过组织的变革，加强跨部门之间的协同，建立多样性的激励，共同行事，提升整个核心管理层的敬业度，推动风险共担、成就共享的整体管控机制。

第三、进一步加强降费和增效工作，进一步细化费用管控，持续推进内部三升三降一优化的策略，全年的人均效能同比提升24%。

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No.4

财务情况

2021年收入达到370亿，同比增长2.4%。受到大环境、疫情、项目销售均价的影响，全年实现毛利润54亿，毛利润率14.5%，净利润为12亿。如果不包括评估价值的变动，核心利润为22.8亿元。

在资产负债表方面，截止到2021年12月31日，总资产达到2538亿元，同比增长14.7%，总权益409亿，同比增加8.9%。预收账款增长接近50%，达到910亿，可以确保未来两年的结转收入。

由于过去两年并表的比例有所增加，总借款增长10.2%至741亿，手头现金391亿。剔除预收款的资产负债率74.9%，现金短债比1.14倍，净负债率85.5%，加权平均借贷利率6.8%。

债务结构处于合理水平，主要的原因是公司在过去几年一直在优化融资结构，减少对单一融资渠道的依赖，目前总体结构还算比较合理，传统的银行贷款占50%左右，非银的比例大概是14%。

资本市场融资包括美元债占总体的35%，截止2021年年末，一年内到期的债务为344亿元，其中境外债约大概65亿，公司已经将其中的62亿展期到2023年的3月份，大大减少短期流动性的压力。其他的短期债务，公司会根据销售回款，自身现金流的情况继续安排，希望继续跟不同的金融机构友好协商。

在债务管理方面，3月29号已经完成了5笔优先票据，一笔永续债，大概是将近12亿美元的债务展期到2023年，大幅减少公司的短期流动性压力，一定程度给公司带来稳定的局面，此外，修订条款的通过也避免了公司出现交叉违约的风险。

在境内方面，公司到现在没有出现违约的情况，3月份我们也完成了一笔ABS展期，接下来我们会继续跟境内、境外的金融机构、银行进行友好的协商，努力解决流动性风险和压力，力求现金流稳定。

目前公司也在努力稳定经营，抓销售回款，尽快提前退出部分合作项目，并出售自有资产，已获得资金来偿还我们的总债。通过一年时间换空间，相信公司能处理好现金流和债务的问题。

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