房贷集中度管理新规来了！机构火速点评 这类房企迎利好

2月8日，央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

央行、银保监会表示，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。下一步，央行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

自2020年最后一天房地产贷款集中度管理政策发布以来，对房地产贷款占比以及个人住房贷款占比"两条红线"上提出了进一步对管理要求。房贷"两条红线"、融资"三条红线"以及土地端"集中供地”，这三大政策重塑了整个行业格局。

此次通知将会带来什么样的影响呢？机构又将如何点评？机会在哪？

影响几何？

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，此举将提升房企参与保障性租赁住房的积极性。此次《通知》有利于提升房地产企业参与保障性租赁住房的积极性，充分发挥房屋投资建设的优势，增加保障性租赁住房房源供给。由于保障性租赁住房的开发建设投资回收期长、利润回报相对较低，分开计算额度有助于房企积极参与保障性住房建设的同时，确保现金流的稳定，建立房企资金、运营等层面的良性循环。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进指出，此举有利于金融机构对保障性租赁住房项目的信贷投放。对保障性租赁住房相关贷款的定向放松，体现了政府对保障性租赁住房的重视和支持态度，有利于金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，推动保障性租赁住房的多主体供给。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，此举将有效化解部分困难群体购房难等问题。金融部门此次强调贷款层面，是对接下来保障性租赁住房发展建设进程的有力支撑；加大保障性租赁住房信贷投放力度对于整个市场发展来说具有较为积极的意义。另外，对于租赁企业来说也具有一定的利好，主要体现在加大对保障性租赁住房的信贷支持力度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此举将推进住房租赁金融制度的建立。在贷款利率比较低（保障房贷款，利率可低3.85%-3.90%），期限比较长的情况下，银行此类贷款收益会比商业性贷款低。不纳入贷款集中度，意味着保障房投放没有规模限制，可以多放贷。随着住房租赁金融制度的建立，银行将会单列保租房贷款科目，并对该类贷款在认定、投放、定价、偿还等方面，建立完全不同的贷款管理制度。

机构火速点评

华泰策略表示，央行、银保监会早在20年12月发布房贷集中度管理新规时便提及保障性住房贷款或将分开管理，本次通知是对该预留口的完善，是房地产贷款集中管理制度的既有安排，并不是新规。

去年保障性租赁住房项目联审机制尚未完善，因此部分省市仍将保障性租赁住房贷款纳入房地产贷款集中度管理，本次通知是对之前地方政府暂时性做法的纠偏，有助于推动保障性住房建设。建议关注：1）受益保障房建设加速的建筑、建材板块央企；2）易承建保障性租赁住房的城投类房地产企业及国有房地产企业。

广发地产解读保障性租赁房贷款不计入贷款集中管理政策时表示，对地产肯定是利好，但是确实比较有限。政策是非常希望保障性租赁房的路子能够走通的，类似商品房，能有一个自洽的开发模式和逻辑。所以政策主要还是利好保障性租赁房的开发主体。

对地产开发企业而言，有两个层面的利好，其一，保障性租赁房单独计算额度，那么贷款集中管理里面的额度就可以全部放给商品房了，相当于房间没变大，但是跟我们抢额度的人少了，这个也是一个利好，但是因为确实规模很小，所以利好比较轻微；

其二，对于一些有比较大量配建租赁项目的开发企业，这个是一个利好，因为可以获得更低成本的贷款，开发贷基本上是基准上浮10%-20%，但是现在有了这个渠道，贷款成本可以得到一部分改善。比如滨江、旭辉包括万科、龙湖、华润这些做租赁房比较多的公司，可以通过认定来置换成本。

房企机会方面，中信建投2月9日研报也指出，市况明显有利于优质国有房企，集中度与估值迎双升。当前时点建议配置优质国有房企。考虑国企改革持续激发企业活力，国企在当前市况下具备集中度提升的中期趋势，以及当前估值处于低位这三方面因素，我们认为优质国企迎来最佳配置时点。A股推荐保利发展、招商蛇口、华发股份，港股推荐中国海外发展、华润置地、中国金茂、越秀地产。

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