中国奥园官宣“躺平”：海外债务停付本息 表内短债压力仅次恒大

2022年伊始，房企中国奥园提前宣布“躺平”。

两个月之前，中国奥园就曾因流动性资金困境，造成旗下担保的部分投资产品逾期。彼时，中国奥园集团董事局主席郭梓文喊话：“奥园要成为行业困境中成功突围的典型优等生。”

传达给我们的信息是，就算爆雷，也不会躺平，还要做突围的优等生。然而没想到的是，打脸来得如此之快。

1月19日晚间，中国奥园发布公告称，经审慎考虑流动性状况，公司将不会支付于2022年1月到期票据的余下本金及最后一期利息；在30天宽限期届满后，也将不会支付于2023年、2024年到期票据的最新一期利息。与此同时，奥园方面称：“本集团拟就集团其他境外金融负债采取相同原则。”也就是说，中国奥园对于其所有其他境外金融负债项下将发生（或已发生）违约事件都采取“躺平”的态度。

在官宣违约之后，中国奥园即将进入债务重组阶段。

在公告中，中国奥园对于后续事宜，表示其正与顾问(包括法律、财务及其他顾问)通力合作，评估它的资本架构、流动性，及进行尽职调查。

虽然已经“躺平”，这并不意味着中国奥园没有做过努力，此前其国内三笔债务获得展期，资金压力得以喘息，此后又加速将资产摆上货架……

如此力挽狂澜也走到了还不起债的这一步，难道躺平才是中国奥园目前唯一的道路？

提前宣布违约

具体来看，中国奥园决定不予支付的4笔美元债分别是：于2022年1月20日到期的4.2%优先票、2022年1月23日到期的8.5%优先票据、2023年6月到期的7.35%优先票据和2024年6月到期的7.95%优先票据，上述4笔债券发行规模分别为1.88亿美元、5亿美元、2亿美元、2亿美元。截至公告日，合计未偿还本金总额约为10.86亿美元。

此前，面对令房企头疼的美元债，不甘躺平的房企要么发起要约收购，要么选择展期谈判，而中国奥园面对债务危机，如今也不再“挣扎”，不仅没有提起任何要约收购，更没有选择展期，直接在到期日还未来临之前就宣布违约。

三个月前，中国奥园对外曾披露，对2022年1月到期的两笔美元债进行了回购，分别是2022年1月到期4.2%优先票和2022年1月到期8.5%优先票据，回购金额共计200万美元。奥园管理层曾表示，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。

从信誓旦旦表示2022年美元债已完成了再融资安排到现在的公开违约，如今等待着中国奥园的将是债务重组。其表示此前已聘请了相关财务顾问，进行尽职调查，评估其目前的流动性、现金流情况，为其制定重组方案提供基础。奥园方面称，在完成之后，“适时尽快地向债权人及其他持份者提出重组建议以供考虑。”

事实上，早在去年10月份，标普、穆迪、惠誉等评级公司就对其信用情况进行预警。11月中国奥园信用评级便开始被频繁下调，导致若干境外债触发了交叉违约条款。单是惠誉就在11月份3次下调奥园评级，11月3日，惠誉先将中国奥园的长期外币发行人违约评级从“BB”下调至“B+”；接着19日，又将长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B-”；24日，再由“B-”下调至“CCC-”。

稍早前的2012年12月2日，中国奥园发布公告称，本金总额为约6.51亿美元的融资因评级下调而要求偿还，评级下调导致公司及其成员企业作为借款人或担保人的若干境外融资触发违约条款。

这也并不意味着中国奥园此前毫无动作，躺平之前其也曾努力过。

两个多月前的2021年11月3日，市场就传出消息称中国奥园拟将其物业管理子公司奥园健康55%股权出售予合生创展。时隔一天，奥园健康就公告称正就出售附属公司权益正与第三方初步讨论，但尚未订立交易。

五天之后，奥园又将其广东奥园城市更新集团有限公司19.62%的股权质押给了科学城（广州）城市更新集团有限公司，出质股权数额为2.04亿元，占所持股份比例19.62%。紧接着的2021年11月14日，中国奥园又披露公告称，8折出售香港燕贻大厦部分物业，估计亏损1.77亿港元。同日，奥园还将荔湾东�i村旧改项目的49%股权被转让给了世纪金源。

面对债务危机，郭梓宁甚至亲自出马，带队谈判。

“自救”行动还是取得了一些效果。

2021年11月，中国奥园即将到期的三笔国内私募债均成功获得展期。11月19日和11月23日，“中山证券－奥创二期资产支持专项计划”“深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”的持有人已相继通过延期议案。

再到11月29日，原定到期日为2021年12月3日的“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”到期日已变更为2022年12月2日，在一年内分3次偿付本金及利息。境内短债这一关的违约警报解除。

然而，尽管中国奥园做了那么多努力，依旧是堵不住这债务窟窿。

业内人士分析指出，困境民营房企外部融资没有好转，楼市销售也还没有明显回暖，除了处置资产变现，有负面舆论的房企几乎没有其他有效回收现金流的途径。

表内千亿债务压顶 “优等生”难成

然而，资产处置并非速成之事。

就在前述出售奥园健康的这一消息传出不到一个星期的时间，奥园健康第二大股东无极资本喊话勿“拆骨”，希望管理层能够仔细考虑估值问题，同时“希望奥园健康将出售整间企业”，不要对奥园健康进行资产拆卖。

如此一来，奥园健康的出售似乎按下了暂停键。

境内债务寻得展期、境外债务挣扎无效过后公开违约，但是表内千亿元的债务却难以忽视。据兴业证券1月6日发表的一篇研报统计，中国奥园的短债压力仅次于华夏、富力和恒大。

据其2021年半年报数据显示，截至2021年6月末，中国奥园的资产总额为3161.55亿元，从流动负债来看，银行及其他借款407亿元，优先票据及债券109.96亿元；非流动负债方面，银行及其他借款394.78亿元，优先票据及债券201亿元，加上长短期的租赁负债约8亿元，有息负债合计达到1121亿元。

其中，一年内到期有息负债合计517亿元，一年以上2年以内的债务规模达到234亿元。而其“银行结余及现金”606.5亿元，似乎勉强可以覆盖，但其受限制存款及现金达76.77亿元，以及公司还有411.2亿元的“贸易及其他应付款”。

此外，除了压顶的债务，尽管奥园集团董事局主席郭梓文曾喊出：“要成为行业困境中成功突围的典型优等生”这样的口号，并声称将交付视为头等大事，但是，鉴于其目前市场融资的大门基本已经关上，想要靠物业销售来回笼资金恐也力不从心。

据中国奥园1月7日发布的业绩公告显示，去年全年中国奥园物业合同销售额同比下降6%至1210.3亿元，合同销售面积约1096.1万平方米，平均售价为11041元/平方米。

拉长时间线来看，2021年8月-10月单月销售业绩均出现了下滑。具体来看，2021年8月中国奥园实现物业合同销售额103.6亿元，同比下滑5%；2021年9月，其物业合同销售额109.5亿元，同比下滑9%；2021年10月，物业合同销售额101.3亿元，同比大幅下滑33%。直至11单月，同比下降53.11%至71.5亿元。

以中国奥园2021年设定的1500亿元的年销售目标来看，其完成年目标率为80.68%。

据中指研究院发布《2021年中国房地产销售额百亿企业研究》，从公布年度销售目标的32家代表企业来看，2021年房企销售目标完成率总体明显低于去年，均值为90.1%。其中，绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等企业的销售目标完成率在100%以上，大部分企业没有完成年度目标任务。

进入债务重组 仍位列“中高风险房企”

在19日的公告中中国奥园还称，截至公告日期，其外部专业顾问已于评估及尽职调查方面有重大进展，其正与该等外部专业顾问紧密合作，务求完成必要的评估及尽职调查之后， 在实际可行的情况下适时尽快地向债权人及其他持份者提出重组建议以供考虑。

中国奥园进一步表示，其一直积极物色潜在机会，将会按符合公司及持份者整体最佳利益的条款出售资产及引入战略投资者，而进行的任何出售事项或引入战略投资均旨在为其创造流动性缓解或解决债务问题。

不过，“截至公告日期尚未与任何潜在投资者或买家订立任何具法律约束力的协议。”

实际上，近期一直就有小道消息称“某50强房企或将破产重组”，市场纷纷将猜测方向指向中国奥园，直至20日其理直气壮官宣美元债违约。

“基于其当前的信用状况，中国奥园在公开市场融资受阻，出售资产亦需要一定的时间，债务重组、引入战投或是首选方案，这对企业运营重回正轨具有重要意义。”对于中国奥园接下来的发展，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析表示，中国奥园短期内流动性状况不容乐观，债务集中偿还规模大，一定程度上选择境外债集体违约，优先保证企业正常运营。

值得一提的是，近期一份据称由央行制定的需要流动性支持的房企“名单”显示，11家“中高风险房企”就包括中国奥园。

报道称，央行要求“名单”上保利、华侨城、招商蛇口、华润、中粮、五矿地产、中建、金茂和绿发9家国有大型房企化身“白衣骑士”，通过收并购项目资产的方式，为有中高风险的11家房企提供流动性支持。

列入“名单”的11家“中高风险房企”是：绿地控股、融创中国、世茂集团、中梁控股、荣盛发展、中国奥园、阳光城、融信中国、佳兆业、富力地产、中南建设。

央行还另外制定了针对这11家房企美元债敞口风险的应对方案，以避免出现系统性风险。“央行在名单获批后，通过电话一对一通知了这11家房企，让他们准备资产处置事宜。”

或许中国奥园真会等来自己的“白衣骑士”，将他从债务泥潭中拉出。