房地产销售增长、投融资仍以国企占优

根据克而瑞数据，百强房企 2021 年全口径销售总额同比下跌 3.2%，权益销售总额同比下跌 6.1%。月度销售情况自 2021 下半年起反复向下，百强累计销售增长由正转负。撇除恒大销售之影响，百强 2021 年全口径及权益销售仍然下跌 1.2%及 3.7%。操盘销售金额排名首 50 位且增速保持较快的以国企背景发展商为主，同比增速均高于 15%。买地方面，按金额计算排名首十位，主要是国企，民企只有碧桂园、龙湖及融创。单看四季度，首十位中只余下龙湖一家民企。在第三轮土拍中，大部分拍地成功的以地方国企(城投)为主，主流房企参与度较低。考虑到一、二月债务集中到期，对行业仍存在压力，建议投资者继续关注国企开发商，或商业租赁业务较强的民企如龙湖等。

数据仍然疲弱

根据克而瑞数据，百强房企 2021 年全口径销售总额约 126,318 亿元，同比下跌 3.2%。权益销售总额约 88,716 亿元，同比下跌 6.1%。在房企债务违约的阴霾下，月度销售情况自 2021 下半年起反复向下，百强累计销售增长由正转负。撇除恒大销售之影响，百强 2021 年全口径及权益销售仍然下跌 1.2%及 3.7%。 百强房企操盘销售金额 110,655 亿元，同比下跌 3.6%。港股房企中，操盘销售金额排名首 50 位且增速保持较快的如越秀(123.HK)、建发(1908.HK)、宝龙(1238.HK)、润地(1109.HK)、绿城(3900.HK)、龙湖(960.HK)等，同比增速均高于 15%，大多以国企背景发展商为主。

2021 年房企卖地情况冷淡

根据克而瑞数据，百强房企全年总买地金额约 37,913亿元，同比下降 15.4%。总新购贷价估算约 87,364 亿元，同比下降 24.2%。总新增土储建面约 52,616，同比下降 34.7%。反映房企在不明朗因素下，买地规模下降，而且新买土地集中在高能级城市。按买地金额排名来看，排名靠前的还是以国企为主，首十位中的民企只有碧桂园(2007.HK)、龙湖(960.HK)及融创(1918.HK)。单看四季度买地金额，首十位中只余下龙湖一家民企。在第三轮土拍中，大部分拍地成功的以地方国企(城投)为主，主流房企参与度较低。

融资边际改善

虽然房住不炒依然为大原则，但楼市降温已达成效，给予房地产调控稍息松动的空间。官方亦逐步释出放松讯号，包括个别地方如东北地区放松楼市调控措施，央行亦强调房地产合理贷款需求须得到满足。按每周商品房成交统计数据，12 月 30 大中城市平均成交套数及面积为 32,198 套及 342 万平米，对比 11 月份环比上升 1.4%及 10.2%，同比跌幅亦在收窄。根据人行数据，金融机构新增人民币贷款中，居民户中长期新增贷款的当月值于 11 月为 5,821 亿元，同比大幅增加15.3%。

国企完胜

房企们销售四季度整体不理想，销售大多数都低于年初定的目标，平均达标率约 90.3%，只有为数不多的房企达标如润地、建发、越秀、绿城等，以国企背景为主。据了解，房企现金回款率近 80%，国企开发商约 85%以上，情况尚算良好，但受制于预售资金严格管控，民营房企现金流压力仍在。部分房企如中梁、大发延迟派付中期股息以增加现金水平的安全性。考虑到一、二月债务集中到期，对行业仍存在压力，建议投资者继续关注国企开发商，或商业租赁业务较强的民企如龙湖等。

风险提示：i)政策不确定性；ii)房企融资难度增加；iii)银行放款态度

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