地产板块“寒冬” 部分公募基金减持保业绩

　　本报实习记者 顾梦轩 记者 夏欣 广州 北京报道

　　2021年可谓地产行业的“寒冬”。Wind数据显示，截至2021年10月28日，房地产行业股票整体走势不佳，申万房地产行业指数年初至今下跌15.8%。

　　10月23日，全国人大常委会发布了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　万家基金指出，短期，房地产税政策会导致股价有一波回调，调整完之后是加仓的机会。房地产税落地是地产行业最后一个利空，而且房地产税落地又会为其他调控政策放松提供条件，所以股价也会企稳回升。

行业整体表现不佳

　　今年上半年，地产指数下跌14.01%，跑输大盘近20%，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。分季度来看，一季度融资额同环比双降，且仅高于2018年第三季度水平，二季度下降幅度更大。三条红线出台叠加房贷集中度管理政策出台后，房企融资环境持续收紧，房企融资压力持续凸显。

　　基本面层面，根据国家统计局相关数据显示，1~9月全国商品房销售金额和面积分别同比增加16.6%和11.3%（较2019年同期增加20.9%和9.4%）；9月分别同比降低15.8%和13.2%（较2019年同期降低2.3%和6.9%），均价同比降低3.0%。

　　中融基金研究员指出，政策层面，2021年上半年“三道红线”、贷款集中度、各城市限购政策等多项规定对地产商行业商品房一二级市场和地产投融资造成了较大影响，开发商融资难度加大，地产产业链资金压力明显，部分城市地产市场压力明显加大，开始出台房价限跌令。

　　“政策累积效应明显，按揭投放承压，涉房贷款占比持续下降，房价预期降温，储蓄搬家放缓，个别房企信用风险影响购房信心，也对上下游企业投资意愿造成影响，短期销售延续惯性弱势。”上述研究员说。

　　我爱我家控股研究院院长蔡宗翰告诉《中国经营报》记者，截至2021年三季末，由于房住不炒、警惕金融风险等问题，导致房地产市场在第二季度后出现了整体下滑趋势，市场进入了盘整期。叠加集中供地的条件不断加码，房地产融资紧缩等现象，整体地产行业出现了冰火两重天的情况。

　　虽然是年内下跌的不争事实，但地产板块自7月30日政治局会议重提稳增长开始反弹，随政策边际放松震荡向上，龙头国企央企由于受到融资收紧影响小，杠杆压力低，在反弹中涨幅居前。地产板块的行情也越发显得扑朔迷离，让人看不清未来。

多数减持VS少数买入

　　就个股表现看，A股地产龙头企业年内股价均不乐观。截至2021年10月28日，万科A、保利发展、金地集团年内股价分别下跌29.52%、12.98%、15.16%。

　　蔡宗翰指出，今年二季度，保利、万科两大房地产龙头的个股表现情况基本决定了本板块的市场认知价值和市场估值；金地集团分了两个公司——金地以及金地商置。整体来看，保利和万科、金地整体经营状况较火爆，同时手上储备货值、土地较为稳定，能支撑未来一年经营业绩不发生本质上的经营危机。

　　受板块表现影响，机构整体大幅低配房地产行业，偏股公募基金三季度房地产配置比例仅1.5%，低于历史平均配置比例。

　　Wind数据显示，从重仓持股情况看，截至2021年三季末，整个公募基金市场减持金地集团1571.98万股；减持万科A 11470.59万股；减持保利发展6365.01万股。

　　在别人大幅减持甚至清仓之时，少数基金则选择了逆势买入地产股。截至2021年三季末，中庚价值品质一年持有、中庚价值领航、中庚价值灵动灵活配置三只基金新进保利发展，持股数量分别为2841.14万股、1386.96万股和1443.6万股，持股合计6671.7万股，持股市值总计93603.88万元。嘉实价值驱动一年持有新进万科A2319.13万股。

　　中庚基金在接受《中国经营报》记者采访时表示，市场充满不确定性，在低估值价值投资策略体系下，股票投资的超额收益必须用低估值解释，通过低估值下现金流的回报获得超额收益，基于这一策略，中庚基金旗下产品均遵循这一策略和逻辑挖掘基本面低风险、低估值、具备可持续成长性的行业或公司，配置地产股的逻辑就是这样。

　　中庚基金认为，地产类公司政策风险已经充分释放、存在边际改善的可能性，经营风险预期显著暴露，尤其是具有高信用、低融资成本的优势央企龙头公司。这些公司基本面风险低、销售周转快、竞争优势扩大、抗风险能力更强，在估值极低的情况下，未来可以期待宏观环境的变化对股价有较好的表现。

龙头地产仍有上行空间？

　　苏宁金融研究院研究员孙扬向记者指出，目前地产行业进入整合阶段，行业整合加剧，且整合继续向百强房企扩展，部分“踩线”严重的房企尤其是试点房企，或将在部分去化不力的地区以大力度的以价换量来回笼现金，从而打穿区域底价，“三线四档”出台之后，意味着杠杆扩张受限，过去土地红利及资金红利下的地产黄金时代一去不复返，行业容错空间将骤降。头部房企集中度再上升，国企与低负债民企市占率将提升。在融资收紧、市场转冷的情况下，预计房企价格战的广度继续扩散，同比下跌的城市个数会增加。

　　在基煜研究近期调研中，多数基金经理认为未来金融监管政策依旧会围绕房住不炒的核心，持续落实“稳地价、稳房价”。虽然对房地产企业经营造成一定的压力，但是经营稳健、财务健康的龙头公司仍有序扩张，行业集中度持续提升。伴随着房地产行业逐渐进入存量时代，龙头房企的估值具有较强的防御性，具有一定的配置价值。

　　中融基金指出，目前在大宗商品价格大幅上涨，限电，地产融资受限等因素影响下，经济下行压力加大，政策层面已经开始做一些纠偏但是力度并不足以扭转下行趋势，到四季度难见明显好转，后续地产政策有望继续放松，但政策反转可能性小，龙头地产股仍有上行空间，应对政策保持紧密跟踪。

　　“从2011年上海+重庆开征来看，地产股2011年表现为震荡，2012年有明显涨幅。”万家基金有关人士说。

　　蔡宗翰指出，由于热点城市、热点城市群仍在高峰期，叠加房企的持续变革，龙头房企、国企的业绩和股价，在未来一年内仍有保障，由于盈利方式和盈利周期的拉长、品质化和多角化带来的经营方式转变，未来二级市场估值逻辑将会进行一个深度调整。