贝壳研究院：央行释放稳定信号 房企融资至暗时刻或将过去

　　原标题：贝壳研究院：央行释放稳定信号 房企融资至暗时刻或将过去 来源：中国经营网

　　本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道

　　近期，几家头部房企接二连三的美元债逾期，各家房企面临偿债压力，令市场信心跌至谷底。

　　眼下房企融资规模持续收缩。据贝壳研究院统计，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%。单独9月，房企境内外债券融资规模约690亿元，环比增长20.8%，同比下降10.9%。其中，境外发债约275亿元，环比大幅增长343.5%。

　　10月15日，中国人民银行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻发布会上表示：“大多数房地产企业经营稳健、财务指标良好，房地产行业总体是健康的。”

　　邹澜在发布会再提“实现房地产市场平稳健康发展”，被市场解读为释放维稳信号。贝壳研究院预计，四季度市场预期可以得到一定程度的修复。房企融资的至暗时刻或将过去。

　　前三季度发债规模持续下行

　　受房地产行业发展形势与调控监管政策的双重影响，资本市场悲观情绪发酵，2021年前三季度房企侧发债走低。

　　根据贝壳研究院统计，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%，较上半年16%的降幅进一步扩大5个百分点，2021年前三季度发债规模占比2020年全年发债规模约63%。

　　受国内监管政策影响，境内债市发债门槛抬升。当前境内发债主要集中在规模大、信用高、背书厚的优质房企，因此发债利率呈现下降。境内方面，第三季度债券平均票面利率4.17%，较2020年同期下降72个基点。

　　而境外方面，境外债市悲观情绪高于境内，发债规模收缩的同时，票面利率不断抬升。今年第三季度境外债券融资平均票面利率为8.06%，较第二季度上升144个基点。

　　以9月为例，17笔境外债券中，7笔票面利率处于10%以上的高利率，主要涉及正商集团、银城国际、景瑞控股、中梁控股、新湖中宝、佳兆业集团等。

　　与此同时，房企迎来调级潮。10月18日，国际评级机构穆迪一口气下调了包括佳兆业、富力地产、合生创展、中国奥园在内的10家地产企业的评级。据不完全统计，仅今年10月以来，就已有近20家房企被评级机构下调信用评级，机构提及最多的因素为当前行业不确定性增强。

　　值得留意的是，对于地产行业风险的暴露，央行释放稳定信号。10月15日，央行在金融统计数据新闻发布会上表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，主要银行应准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。

　　对此，贝壳研究院指出，三季度内，央行从7月降准，到9月发布《中国金融稳定报告（2021）》与再次强调“两个维护”等，密集表态房地产金融市场，释放出一定的积极信号。预计四季度市场预期可以得到一定程度的修复。

　　9月境外发债大增343.5%

　　今年以来，房企纷纷开启降负债的自救之路。自2020年四季度后，受金融侧监管影响，新增发债规模长期低于到期债务规模，即连续4个季度新增发债净额为负。

　　贝壳研究院数据显示，2021年第三季度境内外债券融资到期债务规模约3552亿元，同比增加9.1%。预计2021年四季度到期债务规模将达2089亿元，相较前三季度，偿债压力有所缓解。

　　融资结构上，仍以境内债券规模为主导。2021年以来，境内货币政策稳定中性，债市整体保持低位稳定。前三季度境内发债约5319亿元，同比下降12%，占整体规模约69%，为近五年内最高占比。四季度，国内市场预期在持续修复中。贝壳研究院认为，境内债市将继续保持稳定。

　　而境外方面，受到国际政治经济形势下行影响，整体低迷，短期波动较大。2021年前三季度，境外发债折合人民币约2370亿元，同比下降35%，降幅约为境内债的3倍，规模占比整体规模约31%。

　　贝壳研究院指出，境外债市9月得到较大幅度回暖，但其稳定性较差，因此四季度境外债市仍呈高度不确定性。9月，房企境外发债约275亿元，环比大幅增长343.5%。

　　从发行周期来看，境内债发行周期稳定，以中期债为主。第三季度，境内新增债券融资发行平均期限为4.0年，与2020年同期4.1年水平基本持平，整体稳定。

　　境外债第三季度平均发行期限2.3年，较2020年同期减少1.2年，较2021年二季度减少0.9年，受资本市场悲观情绪影响，境外以3年内短期债务为主。